3.6杭州土拍溢价51%背后：核心价值支撑回暖，但非盲目追高

马年杭州土拍第一枪打响。城东新城单元SC080201-27地块以溢价51.08%、成交楼面价44985元/㎡、保利发展竞得落槌，成为2026年杭州土拍市场首个热点，扭转杭州从2025年四季度以来的“地价回调”趋势。

此次成交结果也为当前的市场格局提供了一个清晰的注脚：核心地段依旧抢手，结构性机会正取代全面回暖。

值得关注的是，44985元/㎡的价格并未打破此前华润·元起观潮府的50683元/㎡楼面价纪录，亦体现出当下房企虽积极竞争优质地块，但出价仍保持理性克制。

出让过程和结果可戳

图 | 地块区位图（来源：决策通）

今日成交地块实现杭州马年“开门红”，背后逻辑值得细究：

1、地块禀赋无明显短板，且有南向运河景观优势。

本次出让地块，以北侧绿城・翠隐江粼为直接参照：

回溯2025年3月25日，绿城以楼面价40246元/㎡，溢价率43.43%竞得容积率2.5的翠隐江粼项目。与之相比，今日成交的保利地块优势更突出：

容积率更低：仅2.2，具备打造“高层+叠排”的高低配条件；

景观资源更优：南面紧邻运河，拥有南向一线运河景观资源。

若将视野扩展至南面的安琪儿板块——2025年安琪儿板块共出让2宗宅地，分别为大家·咏印明庐、华润·元起观潮府，同样可作为参照。

对比可见，本宗地块占地面积最大，意味着可打造空间更充裕；容积率2.2，低于大家、华润项目，产品排布更灵活。尽管地块东侧临近新塘路主干道可能存在一定噪音干扰，但综合来看，无明显硬伤。

2、绿城·翠隐江粼印证市场热度，板块库存见底急需新供应。

房企敢于高溢价拿地，底气也来自于板块的市场表现。

绿城·翠隐江粼2025年9月开盘，备案均价约6.1万/㎡，首开摇号中签率仅18%。此后四开四捷，截至目前仅剩少量房源在售。

其次，翠隐江粼高层精装6万元/㎡的价格已获市场验证，意味着本次成交地块在拥有更大产品发挥空间的前提下，仍具备可观的利润弹性与价格想象空间。

目前城东新城板块中在售新盘仅剩翠隐江粼、元起观潮府，且均进入尾盘阶段，这意味着板块急需新的供应承接购房需求，保利项目正好填补了这一供应空白。

3、核心城市优质地块保持高热度，市场信心持续提振。

2026年2月全国300城住宅用地交易规模虽持续缩量，但平均成交溢价率显著上涨至11%，这一涨幅主要由于核心城市优质地块热度带动。

2月10日，成都锦江区牛沙路片区地块由成都市锦江区统一建设有限公司以楼面价20300元/㎡竞得，成交总价6.04亿元，溢价率23.03%。

2月25日，广州马场一期地块历经9小时，由越秀以236.04亿元总价竞得，溢价率26.6%，总价为广州土拍历史上第二高。

核心城市优质地块的激烈竞拍，正持续传导信心，为房地产市场注入稳定预期。