热销密码已破译，寻找宁波楼市下一批“潜力股”地块

住在杭州网9月15日讯（记者 郑青青）宁波楼市分化加剧，拥有稀缺资源、核心区位和产品差异化的住宅产品正成为市场赢家。这些成功基因，已成为研判后续土地价值的重要维度。

在当前宁波房地产市场，热销项目普遍具备三大共性：稀缺的自然景观资源、核心区位与成熟配套，以及精准的产品差异化定位。

这些特质不仅为项目带来强劲的市场竞争力，其价值也早已在土地市场中得到提前印证。2025年宁波数个高关注度、高溢价成交的地块，同样延续了这些特征。在此背景下，识别具备相似基因的待推地块，成为把握后市的关键。

宁波楼市热销密码：稀缺、核心、差异化

回顾2025年宁波楼市，两个项目的表现尤为抢眼——位于东部新城明湖板块的江山万里·星洲和镇海庄市开投蓝城.璟曜庆庐项目，以持续热销的态势成为市场焦点。

江山万里·星洲作为东部新城明湖板块的标杆项目，2025年6月首推叠墅+联排134套房源，整盘成交均价高达8.2万/㎡，最高单价接近13万/㎡，当天实现90%去化。

该项目热销源于三重因素：无可复制的区位价值，地处宁波公认的豪宅区，零距离享受东部新城优质资源及明湖自然生态；低密属性规划联排、叠排+高层产品设计精准契合市场改善需求；以及开发商品牌溢价积累深厚，老业主复购率高。

开投蓝城.璟曜庆庐则以极致的产品力完成市场突围。项目精准切入甬江实验室A区高科技人才聚集的改善需求，主打149㎡、180㎡、290㎡的纯改善户型，与此前板块内原有住宅产品形成明显差异，有效填补区域改善市场空白。

此外，四代宅产品的兴起，通过空中绿化平台等创新设计，满足了改善型客户对高品质生活的追求，引领宁波楼市从规模扩张向品质升级转型。

2025宁波高光地块 揭示房企拿地逻辑

2025年宁波的土地市场中关注度比较高的一些地块，同样体现出“稀缺、核心、差异化”的显著特征。

2月25日，得力溢价27.9%落子宁波市区首个住宅项目——臻元府。地块位于鄞州老江东核心区，邻近东部新城，属宁波改善型需求重点区域。多家房企参与竞拍，显示出市场对核心地段价值的高度认可。

3月24日，绿城溢价20.8%竞得绿城馥香园南侧地块，打造高新区首个四代住宅项目——凤栖云庐。地块位于高新区核心，紧靠老江东与东部新城，属于低密+高品质改善社区，产品涵盖联排、叠排及小高层，与周边住宅项目形成明显差异化竞争。

4月25日，保亿溢价14.3%拿下永红综合产城地块，推出江北首个四代宅项目——保亿姚江润园。地块坐拥三江口黄金区位，为新三江口最后一片可规模开发板块，区位优势突出。周边新房市场供应稀缺，拟面向高端改善客群，打造高品质大平层及墅类产品。

2025年宁波市区成交宅地位置图（来源：决策通）

后市地块推荐 下一个市场热点锚定

对于开发商而言，准确把握地块基因，因地制宜地打造契合市场需求的产品，已成为项目成功的关键。那么在宁波未来的土地市场中，核心区还有哪些潜力地块值得重点关注？

东部新城：东部新城板块值得重点关注的是D2-1和B1-11两宗地块，均位于优质的环明湖区域。随着明湖南区工程计划于2026年底竣工，以及明湖北侧体育公园的持续建设，整个板块的环境品质与区域价值有望进一步提升。

其中，D2-1地块用地面积约3.92万㎡（合58.8亩），容积率约2.2；B1-11地块用地面积约3.32万㎡（合49.8亩），容积率约2.4，两宗地块均支持规划条件优化。

东部新城待推地块区位图（来源：决策通）

东部新城D2-1地块实景图（来源：喆传甬祥）

镇海庄市：甬江实验室作为宁波产城融合发展的核心科创引擎，随着镇海庄市板块A区规划的稳步落地与配套设施的持续完善，板块发展潜力与区域价值正加速显现。根据计划，甬江实验室A区核心区内有两宗优质地块具备出让条件。

其中，A6地块预计将于近期入市。参考先前出让条件，该地块用地面积约5.87万㎡（合88.1亩），综合容积率1.4，其中住宅部分容积率为1.05。A10地块用地面积约2.97万㎡（合44.6亩），容积率约2.2，具体规划指标均以最终官方公示为准。

甬江实验室A区待推地块区位图（来源：决策通）

甬江实验室A6地块实景图（来源：喆传甬祥）

甬江实验室A10地块实景图（来源：喆传甬祥）

江东核心：江东核心的地块因其稀缺的区位、成熟的配套和优化的规划条件，始终是宁波土地市场和楼市关注的焦点。根据计划，后续区域内将有4宗宅地入市。

鄞州区JD07-04-15地块、JD03-02-10/11/14地块区位上更靠近江东北，其中JD07-04-15地块用地面积2.33万㎡（约35亩），容积率约2.2，鄞州区JD03-02-10/11/14地块用地面积1.67万㎡（25.1亩），容积率约2，具体指标以官方公示为准。

JD07-04-15地块、JD03-02-10/11/14地块区位图（来源：决策通）

JD12-02-27/39地块两宗地块位于矮柳区块，紧邻东部新城，其中02-27地块用地面积1.69万㎡（约25.4亩），容积率暂定2.6，02-39地块用地面积1.95万㎡（约29.3亩），容积率暂定2.8（均可优化），具体指标以官方公示为准。

JD12-02-27/39地块区位图（来源：决策通）

JD12-02-27/39地块实景图（来源：喆传甬祥）

江北永红产城综合体区块：永红产城综合体区块是新三江口片区最后一片可规模化开发的区块，坐拥宁波核心区稀缺江景资源，且板块及周边区域新房市场供应稀缺，目前仅有保亿姚江润园待售。板块开发规模有限的情况下，待出让地块可择机出让，形成板块市场良性循环。

值得重点关注的待出让宅地包括 III-5a地块及III-9a地块。其中5a地块出让面积2.9万㎡（43.5亩），容积率暂定2.4；9a地块出让面积1.24万㎡（18.6亩），容积率暂定2.5，具体指标以官方公示为准。

永红产城综合体区块待推地块区位图（来源：决策通）

永红产城综合体区块地块实景图（来源：喆传甬祥）

海曙老城：海曙老城正迈入城市更新的新阶段，伴随核心地块相继完成收储并纳入出让计划，这片历史悠久的老城区将焕发出崭新的活力。其中海曙区LCC06-04-06地块（原宁波电视台）尤为引人关注。

该地块用地面积约3.87万㎡（约58.1亩），容积率1.8（可优化），总体量约6.98万㎡，地理位置上紧邻地铁2号线云霞路站，东侧靠近月湖、天一广场、宁波工业互联网研究院、宁波阿里中心等重量级配套，区位条件优异。地块预计将于2025年底正式推出，具体指标以官方公示为准。

海曙老城待推地块区位图（来源：决策通）

海曙老城待推地块地块实景图（来源：喆传甬祥）

海曙北：海曙北板块是海曙区迈向“现代化滨海大都市卓越城区”的重要阵地，享有姚江两岸联动的区位优势。受益于综合交通体系和城市配套的持续完善，区域的生活品质和吸附力持续加强。

根据宁波市自然资源和规划局海曙分局关于宁波市西成地段（HS04）控制性详细规划局部调整，为优化轨道站点周边用地功能布局，拟对《宁波市西成地段（HS04)控制性详细规划》中HS04-01-18/19地块进行局部调整。

板块即将推出海曙区HS04-01-19地块（泽民站地块），用地面积约4.03万㎡（60.5亩），容积率1.6，总体量约6.45万㎡，具体指标以官方公示为准。

海曙北待推地块区位图（来源：决策通）

海曙北地块实景图（来源：喆传甬祥）