浙江土地2023速读 | 宁波篇

　　住在杭州网1月23日讯（记者 郑青青）2023年，浙江省全年房地产市场整体先扬后抑，一季度稍有复苏，二季度未能延续回暖态势，三季度市场形势严峻，虽后续各地均有追加部分政策，但销售颓势尚未刹车，整体行情低迷。

　　折射到土地市场，城市间热度分化显著，房企聚焦核心城市、核心区域，杭州走出独立行情，但也有明显的板块分化。在核心城市以外，又提出核心地段的要求，弱能级城市维持低位运行。

　　2023年，浙江省各地市真实土地市场情况如何？浙报传媒地产研究院特推出《浙江2023分城市土地速读》，今日推出第二篇：浙江土地2023速读 | 宁波篇。

　　【重要结论】

　　①政策：实行差异化政策，部分地块封顶溢价率30%，并实行“销售指导价制度”，部分地块“不限地价、不限房价”。

　　②供应：2023年供应122宗涉宅地块，成功出让103宗，终止或流拍19宗。鄞州、海曙占比进一步提升；低容积率地块供应偏少。

　　③成交：2023年成交金额又下降了三成，溢价率和楼面价小幅上涨，主要原因是能顺利出让的基本只剩更为优质的宅地。价格方面，相比2021年最高点，典型地块楼面价降幅超过40%。

　　④综合：土地市场规模继续萎缩，鄞州、海曙优质地块还能吸引市场化房企竞买，但外围的镇海、北仑、奉化依赖城投托底。

　　⑤房企：2023年宁波轨交排名第一，5宗地块均为底价拿地。品牌房企保利、金茂、中海、建发拿地均集中在鄞州区和海曙区，仅拿核心区安全地块成为共识。

　　⑥趋势：宁波虽然是浙江第二大城市，但房企投资更聚焦的背景下，受上海、杭州等更高能级城市虹吸更加强烈，拿地意愿进一步降低。内部来看，鄞州区及少量核心板块同样虹吸外围区域，外围供地难度继续加大。

　　【分区数据】

　　对比2022年同期，2023年宁波涉宅地成交建面下降43%,成交金额下降了31%。溢价率和楼面价小幅上涨，主要原因是能顺利出让的基本只剩更为优质的宅地。

　　分区来看，2023年鄞州区集中度提升，金额占比从41%涨至47%，海曙区也有增长，但有6个区县金额不足50亿元。

　　2023年宁波市涉宅地分区县成交情况表

2023年宁波市涉宅地分区县成交同比情况表

　　【数据榜单】

　　2023年宁波鄞州、海曙的优质地块还能吸引市场化房企竞买，但外围的镇海、北仑、奉化基本依赖城投类托底。

　　2023年宁波市涉宅地成交单价排行榜（top10）

　　2023年房企拿地金额TOP10中，宁波轨交排名第一，5宗地块均为底价拿地。品牌房企保利、金茂、中海、建发拿地均集中在鄞州区和海曙区，仅拿核心区安全地块成为共识。

2023年房企拿地（涉宅）金额TOP10

　　【典型特征】

　　宁波2023年底价成交比2022年有所下降，约六成地块底价成交。但终止流拍退地占比从1%提升至16%。容积率无明显变化，尤其市区仅3宗，未来存在低密供地空间。

　　2021-2023年宁波市地块供应成交情况对比

　　典型地块相比2021年最高点，起价降幅约17%，成交楼面价降幅超过40%。

注：由于地块差异性，降幅为综合考虑的估计值。