宁波第一弹房产政策在这个城市画了一个“圈”

　　浙江在线-住在杭州网11月3日讯（浙江在线记者 郑青青）“浙江房地产市场是房企的兵家必争之地，市场成熟度、透明度均高，在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下，11个地级市及下辖市县区，因房地产所处阶段不同，“游戏规则”也不尽相同。

　　浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理，按城市房地产发展成熟度、政策复杂度，围绕新房和土地两个角度，推出系列政策盘点。

　　政策范围涵盖：新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

　　本期城市：宁波

　　本期关键词：限购、限贷、限售、无房家庭、摇号、优先购房

　　下期关键词：落户、人才

　　上期城市杭州政策拆解已完结，可戳标题下方的《浙江房地产政策全解》话题进入回顾，或回到微信公众号首页查看历史文章。

　　2016年，宁波行政区划大调整，这四年间，宁波楼市发生了翻天覆地的变化，核心三区市场外延扩容，奉化凭借投资潜力和价格优势热度飙升。

　　也是这四年中，宁波经历了限购重启，区域限售，限贷趋严，限购加码等数轮房产调控，从而进入了“多限时代”。

　　由于宁波动用的政策工具与杭州相当，且宁波的规则范围并不完全以行政区为界，某种意义上看，宁波的“套路”更复杂。

　　今天推出宁波第一篇：新房相关政策，我们尽可能一次把宁波买房这件事讲清楚。

　　由于宁波各个政策适用区域范围不同，为防止读者混淆，统一在此做出解释：

　　市五区—鄞州区、海曙区、江北区、镇海区、北仑区；

　　市六区—鄞州区、海曙区、江北区、镇海区、北仑区、奉化区；

　　宁波全市—市六区及象山、慈溪、宁海、余姚四县市。

　　关键词一：限购

　　与杭州等城市不同，宁波限购不以行政区域划分，而是“圈内限购”——通过道路合围出一个区域形成限购圈，而同时购房者住房情况核查范围又是以行政区域区分。

　　目前宁波执行的限购政策在2020年7月更新而来：较此前扩大了限购区域，且将住房核查范围从鄞州、海曙、江北三区调整为市五区。具体执行政策如下图所示：

　　且在实际操作中，下列特殊情况也认定为本市户籍居民：

　　1、本市户籍人员因求学，户籍迁出本地的，在求学期间购买限购区域住房，能提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明的；

　　2、驻甬部队现役军人、本市户籍在外地服兵役的人员；

　　3、宁波市范围内就读，能够提供就学所在地户籍证明的外地学生。

　　政策原文中还有一条，市五区行政区域内，2014年10月1日起的国有土地上房屋及2016年7月13日起的集体土地上住宅拆迁，选择货币安置购房，不受限购政策限制。

　　例：小吴为宁波镇海人，在市五区范围内已有3套商品住房，其中有1套在2019年底拆迁，小吴选择了货币安置，那他还能在限购圈内买房吗

　　答：可以，2019年底的拆迁货币安置购房不受限购政策限制。

　　关键词二：限贷

　　宁波的限贷政策与限购不同，全市范围内通用。商贷一般只认贷不认房，只要名下无贷款记录或者贷款已还清，首付比例30%；名下有一套住房贷款未还清，首付比例40%，二套及以上住房贷款未还清就无法再次贷款。

　　而公积金贷款比商贷更为严格、复杂，认贷又认房。其中“认贷”既要看商业贷款又要看公积金贷款，如果公积金贷款没有结清，或者公积金贷款已累计2次，便无法申请公积金贷款。“认房”是既要看家庭住房情况证明，还要看面谈记录。

　　政策中第二套改善型住房与第二套房的认定，往往会有很多购房者感到疑惑，简单来说就是你只买过1套房，名下无贷款或贷款已还清，就可以第二套改善型住房标准贷款。

　　在实际买房的过程中，大部分购房者都会选择组合贷款，如果商贷与公积金贷款对应政策不一致，首付款采取就高原则，即采用公积金的首付比例。

　　Ps：1、宁波需正常连续缴存公积金满6个月及以上才能申请公积金贷款，高级及以上层次人才连缴3个月即可申请，且允许提取住房公积金直接支付首付，贷款额度上浮50%。

　　2、宁波全市范围内，申请公积金住房贷款时，需要准备三项材料，一为住房查询，查询范围为购买地及公积金缴纳地的已有住房；二为银行面谈，记录范围为家庭名下（全国）现有住房情况；三为贷款记录，查询范围内为征信显示的住房贷款记录。

　　除了首付比例，宁波对公积金贷款最高额度也有限制，研究员咨询了公积金管理中心，确认只有公积金连续缴满2年，首次使用公积金贷款购买首套住房的情况下，公积金最高贷款额度市五区60万，慈溪、余姚50万，奉化、象山、宁海40万。

　　其余情况最高贷款额度分别为市五区40万，慈溪、余姚30万，象山、宁海25万，奉化20万。

　　关键词三：限售

　　2017年10月1日，宁波开启区域限售，明确市五区限售2年，取得不动产权证书满2年后方可转让，部分拆迁货币安置购房不限售。

　　2018年5月19日，宁波再度扩大限售区域，奉化主城区（锦屏、岳林两个街道）、杭州湾新区都需限售2年，部分拆迁户不限售。

　　除区域限售，宁波这几类住房也需限售：人才安居专用房、无房家庭优先认购的住房、各类人才享受购房补贴的所购住房、经济适用住房限售5年；限价房限售3年，法拍房限售2年。

　　其中，各类人才在2018年10月11日至2021年10月11日期间申请购房补贴的住房需限售5年，申请前提为取得不动产权证。

　　Ps：继承、赠与不限售。

　　关键词四：无房家庭、摇号

　　今年7月，宁波紧跟杭州的脚步，出台无房家庭优先购房的政策。

　　明确市六区范围内无房，且符合家庭成员之一为市六区户籍、市六区范围近三年连缴2年及以上社保、本人/配偶属于本市引进的顶尖、特优、领军、拔尖、高级人才三个条件之一的家庭，就可认定为无房家庭。可在宁波市六区符合销售条件的商品住宅项目优先认购1套商品住房，享受不少于50%房源的倾斜比例。

　　享受优势的同时，无房户也有一定的限制。

　　限售5年：无房家庭优先认购的商品住房，取得不动产权属证书满5年后方可转让。

　　限制多盘同摇：与杭州相同，宁波的无房家庭限制多盘同摇，优先申购一套住房的过程中不得另外申购其他住房，如果优先申购失败，后续可作为普通购房者参与该项目剩余房源的选购。

　　作假惩罚：政策中言明，房企若串通购房者骗取“无房家庭”资格的，一经核查，涉事项目将停止网签，并责令整改，情节严重者记入企业诚信档案；而购房者将被记入黑名单，并且6个月内不能购房。

　　关键词五：杭州湾新区、优先购房

　　除了摇号政策，宁波还有一个“优购政策”。

　　2018年7月12日，慈溪杭州湾新区出台房产新政，只要符合以下三个条件之一，即可在户型面积144㎡以内的准售房源中，优先选购1套新建商品住房：

　　一、杭州湾新区户籍；

　　二、在宁波杭州湾新区连续缴纳社保满6个月；

　　三、派遣到宁波杭州湾新区工作的中高级人才（需满足在派遣单位连续缴纳社保满6个月、提供劳动合同、派遣证明和中级以上职称证书）；

　　政策规定，房企应根据优选房家庭的报名人数，落实不少于1.5倍的房源，销售时应首先组织符合条件的家庭根据缴纳认筹金时间的先后顺序优先选房，优先选房后剩余房源统一公开销售。

　　如果发现意向购房家庭放弃已选房源、提供虚假信息资料或恶意干扰优先选房的，将取消购房资格，同时1年不能优先选房。

　　具体优先选房流程如下图所示：