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粤系闽系杭州拿地凶猛:闲林自持6% 勾庄再刷板块纪录

2019-03-20 13:35 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:郑青青 / 编辑:张安阳

导语

杭州已9个月未现竞配自持 广州时代首入 佳兆业“回归”。

  浙江在线-住在杭州网3月20日讯(浙江在线记者 郑青青)杭州土地持续升温,但时隔9个月,杭州土地市场再度出现“竞配自持”,还是热得让人意外。闲林两宗“姐妹地”在报名阶段就确定了20余家报名房企,且本土房企和全国型大鳄都不在少数。最终,“姐妹地”分别被两家广东房企摘得,其中广州时代为首次入杭,佳兆业则是时隔多年“回”到杭州。【直播回顾>>】

  两宗地块都竞价到了白热化:广州时代项目溢价至47%,佳兆业项目溢价封顶并且竞配自持6%。

  与此同时,勾庄宅地在一个月内再度刷新了板块标杆地价:由闽系房企融信以21211元/平米楼面价竞得,溢价37%。

  3月20日杭州市出让土地成交情况表

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  本期关注点:

  1、高溢价拿下闲林宅地 有何逻辑?

  2、勾庄一个月内刷新板块地价 为何?

  结果综述:

  佳兆业闲林项目楼面价16476元/㎡,自持6%。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约18748元/㎡,毛坯保本房价测算约25865元/㎡。(自持部分未做处理。)

  广州时代闲林楼面价16115元/㎡,溢价率46.5%。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约17184元/㎡,毛坯保本房价测算约23950元/㎡。

  融信勾庄项目楼面价21211元/㎡,溢价率36.8%。根据浙报传媒地产研究院测算,毛坯保本房价测算约28950元/㎡。

  测算逻辑:

  成本测算方式:①公租房建面从总体量中扣除;②住宅建安成本4000元/㎡;②公租房建安+全装修成本4200元/㎡;③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1:1.2;④财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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闲林地块位置图

  高溢价拿下闲林宅地 有何逻辑?

  闲林“姐妹地”楼面价分别为16476元/㎡、16115元/㎡,均需配建5%公租房。参考周边地价,板块内最近成交是中梁、绿城闲林项目(2019年1月30日成交),当时楼面价分别为13625元/㎡、14508元/㎡,公租房配建比例与今天一致。

  两个月不到,成交楼面价再次明显上调,这与本次“姐妹地”体量小、总价门槛低有一定关联。

  (虽然广州时代与佳兆业两宗地块是商住地,但因商业配比不大于10%,对住宅影响不大,可与纯住宅项目进行对照。)

地块周边项目信息表

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  相比中梁、绿城项目,今日两宗地块区位上更靠近未来科技城核心区与西溪湿地,周边配套更加齐全,在承接未来科技城与城西外溢客群方面更有优势;但中梁、绿城项目容积率仅1.1,适宜打造排屋、别墅等低密产品,而广州时代与佳兆业项目的容积率为2.3和2.0,加上限高要求,仅能打造高层+小高层产品,溢价能力与中梁、绿城项目相差较大,更适合刚需定位。

  目前板块内在售楼盘存量主要在东海·闲湖城、融创金成·江南府、桃源小镇和绿城·和庐等项目,都位于余杭中泰相邻的西北侧,与小和山相邻部分的住宅项目较少,除了东海·闲湖城,其余项目定位多为改善。

  综合来看,本次广州时代和佳兆业拿地的战略性需求大于策略性需求。

  地块周边项目信息表

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  勾庄一个月内刷新板块地价 为何?

  2019年2月27日,德信竞得勾庄宅地,楼面价20327元/㎡,重新定义了板块的价格体系。没想到一个月之内,板块纪录就被刷新:今日勾庄宅地以楼面价21211元/㎡成交,由融信竞得,与拥有运河景观的德信项目相较又有所上调。

地块周边项目信息表

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  但实际上,融信的勾庄宅地有两大优势,或是开发商选择它的最大理由:

  一、本次融信宅地距离在建地铁10号线吴家路站仅150米(德信宅地距4号线储运路站约300米),与4号线和10号线的换乘站——杭行路站距离不过900米,是名副其实的地铁盘;

  二、本次融信宅地南面900米处便为华润综合体项目,目前,板块内商业配套较为稀缺,华润综合体的落地,将成为板块内地标性的大型商业配套,很大程度上影响了板块预期。

  综合来看,随着市场升温、城市扩张,板块的定义在不断更新,开发商对勾庄板块的预期以及地块对标的参考系发生了根本性转变。

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