杭州叠排预警：连年加供，个别板块不好卖了

　

编者按：

浙报传媒地产研究院针对杭州市八区存量结构进行盘点，梳理出当前最受关注的几大市场特征。

注：全文研究对象为杭州市八区新房住宅（不含任何商业大平层等商业性质房源），数据截至2026年6月30日；存量统计口径项目为有效大存量（含已推未售及未推存量，筛除停滞状态的“僵尸”项目）；由于涉及产品业态和价格段，未出具体户型规划的地块未纳入统计。

住在杭州网8月11日讯（记者 俞东辉）近年来，杭州可以说连年加供低密用地，土地出让整体“降容”明显，市八区宅地平均容积率从2021年的2.5下降至2026年上半年的1.8。而传统意义上的“低容地块”，也就是容积率1.5以下的地块成交建面占比上涨明显。

配图：2021年以来杭州市八区宅地出让趋势

这一现象在外围区域更为明显，由于整体市场一直处于低位运行，刚需客群观望严重，城市外围区域的高层产品销售降速明显。外围板块纷纷减少“高容积率”地块出让，大幅度供应低密地块，实现差异化供应。

该策略确保了外围板块的出地成功率，也极大地缓解了外围高层刚需产品销售的压力。但随着低密地块的持续大量出让，新的问题也随之出现。

难点一：库存高度集聚

非中心城区板块作为近年来低密地块的主力出让区域，聚集了当前大部分的低密项目存量。萧山、余杭、临平、钱塘四区占市八区联排总存量比重约97.3%，占市八区叠排总存量比重约63.2%。

其中，联排存量多来自早年出让地块，土地成本偏低，加之本身去化周期天然偏长，部分项目沉淀为长期 “僵尸”存量，对当下市场冲击相对有限。叠排存量几乎均为近年出让地块，这也使得近年来叠排业态成交占比大幅上升。

数据显示，2021年叠排业态成交占比仅为2.5%，而到了2024-2025年，占比已经突破5%，而2026年上半年成交占比更是到达11.2%。

虽然前期成交相对较快，当前数据面表现仍然较高，但外溢改善客群持续消耗，新增供应仍不断入市；叠加多数外围板块配套、通勤等基本面未有实质性改善，区域改善需求逐步触顶，叠排库存积压问题将会逐渐暴露。

从板块分布来看，叠排存量还呈现显著集聚特征，大量库存集中在星桥、闲林、瓶窑等。供应扎堆、客群重叠、产品同质化多重因素叠加，进一步放大外围叠排的去化困境。

如星桥板块当前叠排存量超500套，多个叠排项目贴身竞争，去化难度明显拉升。区块内如广大·御映青澜于2025年7月底拿地，至今未能开盘。

因此，外围板块的低密市场形势已经发生明显转变，部分当前较大体量的叠排存量后期去化速度将会随着客户消耗而逐步走弱。

配图：杭州叠排业态历年成交占比

难点二：顶豪化价格待接受

与外围板块叠排产品积压相比，杭州中心城区叠排项目却面临着另一个问题。

由于中心城区低密土地的稀缺性，其叠排产品的溢价能力也远高于外围板块。但随着限价取消之后，中心城区叠排产品价格不断突破上限，其项目定价与客户心理预期之间的矛盾愈发突出。

从当前市场来看，如新天地、运河新城、丁桥等主力在售叠排项目聚集板块，其叠排总价基本在1500万元以上，部分超越2000万元，还有少量3000万元以上。

长久以来，中心城区叠排是非顶豪改善群体的核心选择，精准承接追求市区低密居住体验、又暂未触及顶级豪宅预算的置换客群。

但随着项目总价持续抬升，主城叠排价格总价段不断向顶豪赛道靠拢，逐步脱离原有主力客群的预算区间，持续突破客户固有的价格预期。客户在认可主城低密资源稀缺价值的同时，却难以接受不断走高的入手门槛，观望情绪持续加重。

如运河新城板块的越秀运河樾、拱宸金茂府总价均在1500万元以上，其中拱宸金茂府于2025年9月开盘，至今仅推出96套，去化率约64%，运河樾于2025年底开盘，至今推出72套，去化率约50%。

随着总价段的豪宅化，市中心叠排产品面临的是与顶豪产品直接竞争，客户群体范围将会进一步收窄。

配图：杭州叠排业态重点分布板块情况

板块不同解法显现

尽管叠排赛道整体承压，大多数项目销售趋缓，但仍有项目走出独立行情，红盘表现亮眼。云谷板块紫金宸庐便是典型代表，项目去化节奏与盈利水平均取得不俗表现。

究其原因，云谷属于前期无低密供应的新兴发展板块，区域叠排客户并未消耗；此外，项目定价贴合板块改善客群真实购买力，价格区间与客户心理预期高度匹配。在供需格局友好、定价逻辑合理的双重支撑下，项目得以维持稳健去化，同时守住合理利润空间。

另一方面，此前部分大量布局叠排项目的板块市场已经悄然发生变化。如翁梅乔司板块的和萱庭项目容积率1.5，按照此前常规规划大概率以叠排为主，但其打造全洋房业态，以此来突破当前板块内的叠排市场竞争，这也是另一种解题思路的表现。