杭州土拍点评：板块分化继续加深 刚需板块价格预期“就低不就高”

住在杭州网9月20日讯（记者 俞东辉）今日，杭州再次迎来土地出让，共计成交三宗涉宅用地。

三宗地块分别位于市北板块、勾庄板块及双桥板块，其中市北地块由绿城竞得，勾庄地块由建杭竞得，双桥地块则由万科及杭州地铁联合竞得。

三宗地块平均溢价率仅为5.4%，较此前6-8月27.9%的平均溢价率有着明显的下降，但这主要是由于出让地块的优质度差异影响，本轮土拍并没有此前一直出现的申花、西兴、三塘等此类核心区改善地块参与，因此平均溢价率下滑也是理所应当。

今日土拍主要有以下几点观察：

1、预期明确地块房企仍旧敢于出手

今日萧山市北地块溢价16.6%成交，这也是今日溢价率最高的一宗地块，且溢价率远高于其余两宗地块。市北地块与其余两宗地块最为大的区别就在于其具有明显的改善基因，虽然市北板块从一开始是刚需板块，但随着数年的发展，板块当前已经成为具有一定改善属性的板块。

尤其是地块所在的市北西区块，其板块属性愈发接近西侧滨江区政府及西兴板块，以及北侧的钱江世纪城板块。同时，成交地块也是市北板块首宗容积率低于2.0的地块，其1.8的容积率及41300元/㎡的精装限价也为地块带来了更多的产品机会点。绿城在市北也是深耕多年，对于板块的认知和客户的把握显得更为充分。

对于此类机会地块，房企仍旧敢于出手，因此该宗地块也是本场土拍参拍房企最多的一宗，据悉共有7家房企报名参拍。

2、房企对于刚需板块价格判断“就低不就高”

今年以来，杭州热门改善板块优质地块频出，溢价也相对较高，而对刚需板块的价格判断则变得更为谨慎。

据悉，今日的勾庄板块仅四家房企报名，且最终建杭以1.8%的溢价就成功竞得该地块，成交楼面价仅11202元/㎡，如果以勾庄板块此前的精装限价计算，房地差接近2万元/㎡。

但今日成交地块处于莫干山路以西，为勾庄外围区域，与核心区不可同日而语，其预期新房售价无法与勾庄此前的新房精装限价混为一谈。

其未来价格更多的是对标周边海上海、星汇悦城等周边二手房售价。这从另一方面也说明了房企对于该地块未来的价格判断显得更为谨慎，对于刚需板块，在统一降低价格预期的前提下，其对区域价格的判断更为精细化，同时秉承“就低不就高”的判断标准。

3、时隔一年万科再次在杭拿地

今日，万科联手杭州地铁底价竞得双桥地块，这也是万科自2023年8月竞得申花地块以来，时隔一年再次在杭州入手地块。万科上一次在杭州拿地是一年多以前：2023年8月竞得申花地块。今日拿地是万科与杭州地铁的再次合作，此前，彩虹天空之城、未来天空之城等多个项目都是万科与杭州地铁联合开发。

因此，今日万科再度出手，与杭州地铁合作拿下双桥地块也是在情理之中。

地块详细解析

萧山城区市北单元XS070102-32地块（信息港中学西地块）：地块由绿城竞得，成交总价140636万元，折合成交楼面价29145元/㎡，溢价率16.6%。

地块周边居住氛围浓厚，距离信息港小学、信息港中学、萧山宝龙广场距离均较近。此外，地块轨道交通便利，距离15号线建设一路站约300米，距离地铁7号线和15号线换乘站明星路约500米。

地块容积率仅1.8，这也是萧山市北板块首宗容积率小于2.0的涉宅地块，地块新房精装限价也有明显提升，从此前的39500元/㎡上涨至41300元/㎡。。

当前板块内有3个楼盘在售，但其限价及区位有明显区别，其中璞翠云集、桂月云翠园位于市北东区块，对今日成交地块的影响相对较小。

市北地块区位图

杭州市余杭区良渚东单元YH030502-13地块：地块由建杭竞得，成交总价166430万元，折合成交楼面价11202元/㎡，溢价率仅为1.8%。

地块位于勾庄板块西北侧，莫干山路以西区块，邻近良渚板块。距离白洋地铁口约300米，是此前白洋TOD项目的其中一部分。

地块虽然位于勾庄板块，但其所处位置与核心区相较甚远，更多依靠的是良渚、三墩北等区域的配套，如永旺梦乐城、金地广场、西田城、良渚古墩路小学、良渚实验学校、杭二中余杭学校等相关配套。

同时，该地块无精装限价要求，当前周边二手房星汇悦城、奥克斯缔壹城、上实海上海等项目的挂牌价在2.2-3万元/㎡之间。

勾庄地块区位图

双桥单元XH020203-03地块：地块由万科&杭州地铁底价竞得，成交总价145088万元，折合成交楼面价9660元/㎡。

地块位于西湖大学南侧，是杭州地铁4号线西延线西湖大学站上盖项目，根据地块规划条件显示，未来项目的地下空间将与在建地铁预留工程互联互通，轨道交通出行便捷。

同时，地块商业商务占比30%，商业商务用房中不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小分割单元不小于800㎡。

板块内前期仅熙海棠单个项目在售，且该项目三开三罄，销售情况较好。

双桥地块区位图

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