研究院回望十年|2021：与一个时代告别

　　住在杭州网5月20日讯（记者 俞东辉）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第八篇：回望2021|与一个时代告别

　　1、 

　　2021年是极其特殊的一年，也是极其割裂的一年。

　　房地产这艘巨轮前一秒还在破浪乘风，后一秒已经撞上冰山。

　　在这短短的一年内，杭州楼市经历了火山喷发，也经历了天寒地冻。

　　上半年“万人摇”、“二手房暴涨”、“土拍竞自持”等现象接连不断，下半年“房企爆雷”、“成交量冰点”、“土地底价”等问题层出不穷。

　　众多不利因素的叠加，让市场和市场预期在2021年下半年终于发生逆转。

　　这一年，杭州与长达七年的“爆发增长”时代正式告别。

　　这一年，市场正式进入下行通道。

　　2、

　　这一年，杭州仍然在“万人摇”。

　　新冠肺炎疫情进入第2年，疫情本身及其带来的次生灾害冲击着人类社会的方方面面。

　　众志成城，抗击疫情，但疫情带来的影响仍然不可避免。

　　经济停滞、通胀预期恐慌……一系列的问题接踵而至，刺激着房地产市场恐慌潮的到来，通胀预期逐渐反应在商品房之上。

　　由于商品房限价政策的影响，杭州新房价格并未有大幅的上涨，但摇号中签率却大幅降低，越来越大的一二手价差吸引着更多人涌入杭州楼市。

　　多个热门红盘甚至是位于杭州远郊板块瓶窑的溪上俪庭年度综合摇号中签率都是个位数。

　　紫璋台和博语华庭两个项目单次推盘报名人数破万。

　　这也是杭州“万人摇”最后的绝唱。

　　杭州人民对于购房的热爱在这一年再度爆发，共有三个月摇号月度中签率小于10%。

　　也是在这一年，杭州商品房成交量超过19万套，刷出了有史以来的次新高。

　　图：杭州市区历年商品房成交走势 

　　备注：2014年（含）以前杭州市区数据不含富阳区、临安区

　　3、

　　这一年，文鼎苑二手房价超过11万。

　　学区房涨疯了！

　　这是2021年上半年购房者最切身体会的感受，市面上的高价学区房源层出不穷，短期内跳涨百万的也不在少数。

　　不仅仅是学区房，杭州整体二手房市场也在2021年彻底陷入了疯狂，二手房价格不断飙升，像未科三兄弟站上了七万+，热门板块的一二手倒挂差飞速拉开。

　　大量热门板块的一二手倒挂价差接近4万元/㎡，滨江区政府板块倒挂价差甚至超过6万元/㎡。

　　图：杭州部分热点板块一二手房价格倒挂对比表

　　巨大的倒挂红利刺激着每一个杭州人，“全民炒房”似乎在2021年上半年再度降临。

　　而这，也引发了一系列的市场乱象。

　　先有富越香郡业主拉横幅庆祝小区房价破七万，后有奥体“ABC单”爆雷，奥体“房姐”案件更是震惊全杭。

　　2021年11月，杭州市公安局萧山区分局开具的一份拘留通知书震惊了整个房产界。

　　据调查，被称为“奥体房姐”的中介魏某通过虚拟房源收取预约金、“更名房骗局”等手段诈骗涉及金额过亿。

　　杭州二手房在这一年的经历堪称魔幻。

　　4、

　　这一年，杭州土拍两日揽金1178亿。

　　2021年上半年的新房热销和二手房暴涨刺激着开发商的拿地热情，三次集中出地的政策推出更是加剧了房企的恐慌情绪。

　　这一年杭州不仅新房要抢，二手房要抢，土地更要抢。

　　2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

　　杭州位列其中。

　　5月，杭州第一次集中供地正式出让，55宗商品住宅中高达41宗需要封顶自持。

　　在这一刻，利润变得可有可无，自持也拦不住房企拿地的热情。

　　对于后市的恐慌让房企不惜亏损也要疯狂抢地。

　　图：杭州首批集中供地战报（前十榜单）

　　2021年，杭州市区总成交土地金额3029.9亿元，创历史新高，再次名列全国第二，其中涉宅地成交2720.4亿元,为历史新高。

　　5、

　　这一年，杭州人民眼中充满了光。

　　2021年，浙江高质量发展建设共同富裕示范区来临，共富看浙里成为浙江新的标签。

　　2021年，杭州完成了行政区划的重新调整，钱塘区、临平区首次面世，拱墅区、上城区、余杭区焕新重生。

　　2021年，蚂蚁集团豪掷13亿再次在之江拿地，预期打造蚂蚁集团未来的全球总部。

　　2021年，杭州地铁6号线二期、7号线过江段、8号线、9号线一期北段和临平段开通，杭州地铁总里程数迈入全国前十。

　　杭州在2021年似乎又迈上了新的台阶。

　　6、

　　这一年，市场在年中急转直下。

　　2021年中，全国多家银行传出二手房贷收紧甚至停贷的传闻，给烈火烹油的二手房市场当头浇下了一盆凉水。

　　同时，国家发布“教育双减”政策，学区房遭遇冰点。学区房“神盘”耀江文鼎苑成交单价从上半年的 11 万元/平方米，下跌至 10月 8 万元/平方米左右。

　　学区房领跌之下，杭州二手房整体成交量断崖式下跌。

　　2021年4月至10月，杭州二手房单月成交量一路下滑，出现“七连跌”，年底月度成交量在三千余套徘徊。

　　图： 2021年杭州九区二手房成交套数走势图  备注：数据不含临安区

　　同时，随着央行“三道红线”在实际操作中不断变形，整体信贷政策收缩明显，房企融资进入困境。

　　杭州二批次集中供地经历了土地挂牌、终止、再挂牌的曲折，最终成功出让的土地未能过半，十宗“竞品质”地块更是“全军覆没”。

　　而在一批次出让中斩获地块的宋都选择血亏5000万退地止损。

　　不仅杭州，2021年下半年浙江全省均遭受重创，品牌房企在省内三四线城市土拍市场销声匿迹。

　　这一年，杭州动作不断，上线二手房自主挂牌平台；“8·5新政”出台，杭州迎来史上最严限购政策；共有产权保障住房管理办法出台。

　　而十月份的房地产税改革试点加速，也成为了压垮市场信心的最后一根稻草。

　　房企爆雷由星星之火迅速燎原，粤系和闽系房企纷纷陷入债务危机和流动性紧张。

　　2021年5月，恒大多地项目因拖欠款项而停工；9月，恒大财富开始出现兑付违约；12月，恒大宣布违约并收到要求履行担保义务的通知，广东省政府向恒大派出工作组。

　　纵观2021年的市场转折，正如研究院在《2021年杭州楼市研究分析报告》中所阐述的一样，这次转折是历史性的，而非周期性的，是市场信心危机。

　　危机的实质是人们面对未来的不确定性，而产生的信心崩塌和预期改变。

　　7、

　　这一年，浙报传媒地产研究院为市场发声，向政府预警，并深度构建政企沟通的桥梁。

　　2021年3月，研究院策划组织了2021年绍兴市促进杭绍甬同城化发展城市推介会。

　　这也是省内首场地市级的线上城市推介会。

　　图：2021年绍兴市促进杭绍甬同城化发展城市推介会现场

　　7月份，研究院主办一年一度“浙江楼市年中闭门研讨会”。

　　出席领导和嘉宾有浙江省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长张清云（时任，后续嘉宾同为时任，不再重复），浙江省住房和城乡建设厅房产处处长梁红伟，天阳地产董事长蔡学伦，滨江控股执行总裁朱立东，杭州市城建开发集团（大家房产）总经理顾飞，德信地产常务副总裁方静，中海杭州公司总经理孙文治，华润置地杭州公司总经理方朋，九龙仓（杭州）公司总经理翟凯杰，华景川集团联合创始人、总裁纪元明，兴耀房产集团总经理王奕，众安集团副总裁方彬，美的置业浙闽区域公司总经理张子良，花样年浙江事业部总经理林毅，东原集团浙江区域总经理韩鹏，大唐地产浙江公司总经理杨静，新希望杭州公司总经理宋延安，建发房产杭州城市公司总经理马政纲，金成集团副总裁张民等。

　　闭门会中，浙报传媒地产研究院借助全新升级的“决策通”系统4.0版本，对此次浙江省第三轮房地产市场的下沉，进行了多维度的分析。

　　为本次闭门会量身定制了调研报告——《房企浙江第三轮下沉的机遇与风险》，梳理出一些相对安全的市场，作为参考，并提示部分城市市场风险。

　　谨慎，再谨慎！是本场闭门研讨会对于下半年的定调。

　　不幸的是，下半年的市场走向正如闭门会所预料的一般。

　　图：2021浙江楼市年中闭门研讨会

　　图：2021浙江楼市年中闭门研讨会

　　2021的房地产市场带着明确的下行趋势和不确定的风险，进入了2022年。