4.29杭州土拍点评：房企拿地矛盾心理加剧 市场基调未转变

　　住在杭州网4月29日讯（记者 俞东辉）今日，杭州再度迎来宅地出让，共计成交4宗涉宅用地，成交体量60.8万㎡，成交金额共117.5亿元。地块分布于钱江世纪城、丁桥、滨江浦沿及未来科技城板块。

　　最终，两宗地块溢价约15%，剩余两宗地块则是底价及近底价成交，此外，还有一宗地块于昨日提前终止出让。

　　与4月16日的前一批次土地出让相比，本场土拍在数据层面有着一定的好转，在高总价地块底价成交影响下，平均溢价率微涨，参拍房企数量也有所增加。

　　但短短的半个月市场并未发生明显转变，两场土拍的表现差异更多的是出让地块素质不同带来的微观影响。

　　今日土拍主要有以下几点观察：

　　1、个别优质地块仍受青睐

　　今日出让的丁桥地块共计有七家房企报名参拍，钱江世纪城地块有十余家房企参拍，这也是近期几场土拍所未有的情况。

　　丁桥地块由于其1.6的容积率，27米的限高及32%的建筑密度使其可以打造叠排产品，地块精装限价34370元/㎡，足以确保未来叠排产品的性价比优势。

　　世纪城地块则邻近SKP，区块热度依旧，周边朗云项目仍是摇号红盘，未来去化难度较小。

　　2、龙湖等市场化房企参与度提高

　　与上批次出让相比，民企拿地占比从37.5%上涨至50%，除未来科技城地块由建发底价竞得外，钱江世纪城地块由绿城竞得外，今日剩余两宗成交地块均由民企竞得。

　　同时，四宗地块的得主均为在杭的市场化房企，城投企业在本场出让中销声匿迹。

　　3、部分地块成交仍然冷淡

　　虽然今日有部分地块溢价相对较高，但不可忽视的是仍有过半地块成交仍然冷淡。整体成功出让率仅为80%，平均溢价率仅为2.1%。

　　4、高总价地块底价成交

　　今日建发竞得未来科技城地块成交总价高达84.95亿元，这也刷新了2022年以来杭州市区成交的单宗涉宅地块最高总价记录。

　　原因或许如下：

　　1、“拿地”or“退出”？房企拿地选择矛盾：

　　虽然近期以来房企谨慎拿地现象明显，但可以发现随着部分房企手头库存的不断去化，断供已经是放在部分房企面前的重要问题。如龙湖不计今日成交地块，当前在杭州仅金沙御湖境单盘在售。在谨慎拿地的前提下，此前一段时间杭州拿地主力为滨江房产，大量房企可以说是颗粒无收。

　　而不拿地意味着就要在杭州市场销声匿迹，甚至是退出杭州。因此部分房企在“拿地”或者“退出”的选择上存在着较大的矛盾，而如果选择留在杭州，如龙湖此类市场存货较少的房企势必要出手拿地，这也是今日市场化房企参拍率提高的重要原因。

　　2、“捡漏”or“争抢”？房企拿地心理矛盾：

　　当前市场仍然处于相对低迷阶段，房企对于后市的预判并无公论，因此房企拿地心理也存在着一定的矛盾及分化。房企在希望能够“捡漏”地块的同时，又有对报名房企较少地块未来去化的担忧；而如果去参拍大量房企报名的热门地块，又难以保证地块利润率和竞得可能性。

　　因此市场会出现部分房企热衷抢夺核心地块，部分房企倾向捡漏底价拿地的分化情况。如今日龙湖仅报名了浦沿地块，绿城、中天、海威等房企则均报名了丁桥及钱江世纪城地块。

　　3、一二线城市加快松绑，市场传闻或将一定程度助推热度：

　　近期成都、南京、深圳等城市不断加快房地产调控松绑力度，除此之外，全面放开限购等市场传闻也不断突显。这在一定程度上也或将小幅度助推本场土拍的市场热度。

　　4、个别热门地块仍难带动整体市场：

　　今日丁桥地块及钱江世纪城地块竞争相对激烈，但由于这些地块都是极具优势的个例，并不足以带动整体市场热度回暖。新房去化压力大，二手房仍处于以价换量阶段，这些问题仍然在影响着土地市场的热度。

　　这也充分说明了“两极分化、点状高热”现象仍将持续，值得注意的是未来“高热点”或将越来越少。

　　（地块成交指标表）

　　地块详细解析

　　今日成交的4宗地块，分布于钱江世纪城、丁桥、滨江浦沿及未来科技城板块，钱江新城二期地块则提前终止出让。

　　钱江世纪城板块：

　　世纪城核心区块单元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地块临近SKP，一路之隔即为当前钱江世纪城唯一在售的建发中粮·朗云。地块最终由绿城竞得，成交总价8.67亿元，折合成交楼面价32771元/㎡，溢价率13.8%。

　　钱江世纪城地块区位图| 来源：决策通4.0

　　丁桥板块：

　　丁桥单元JG0404-11地块位于丁桥板块核心区域，地块南侧即为板块核心综合体丁桥天街，当前板块内唯二的两个待售项目也均位于地块北侧及西侧。地块最终由中天&海威竞得，成交总价9.53亿元，折合成交楼面价19527元/㎡，溢价率15.1%。

　　丁桥地块区位图| 来源：决策通4.0

　　浦沿板块：

　　浦沿单元BJ040403-05(1)地块（原长河单元R21-B12地块）位于浦沿板块东南角，周边配套及城市界面相对薄弱，邻近在售项目万科·朗拾滨屿。地块最终由龙湖竞得，成交总价14.35亿元，折合成交楼面价20216元/㎡，溢价率0.7%。

　　浦沿地块区位图| 来源：决策通4.0

　　未来科技城板块：

　　未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地块位于未来科技城板块腹地，距离绿汀路地铁站300米，同时地块体量较大，整体可建超46万㎡，内含部分商业体量。地块最终由建发竞得，成交总价84.95亿元，折合成交楼面价18389元/㎡，溢价率0%。

　　未来科技城地块区位图| 来源：决策通4.0

　　钱江新城二期板块：

　　四堡七堡单元JG1403-12地块距离六堡地铁站200米，当前钱江新城二期板块存量主要集中在板块东侧，包括建杭及滨江&钱江新城投资两个待售项目。地块已于28日晚间发布终止出让公告。

　　钱江新城二期地块区位图| 来源：决策通4.0