时隔一年土拍再现溢价 金茂未来科学城热度站上“金华之巅”

　　住在杭州网6月1日讯（记者 俞东辉）今日，金华金茂未来科学城再度迎来重大节点性突破，位于核心区块内的东湄A1地块正式出让，经过16轮竞价，最终由浙江金义智园实业竞得，成交总价54200万元。

　　这也是金华市本级时隔一年唯一的一宗溢价地块，这也充分说明了房企对于今日地块的认可度之高。

　　在此前金华市本级的多场土地出让中，底价成交、城投托底等关键词基本是土地市场的主基调。无论是多湖板块、江南板块还是金义新区板块，成交的地块几乎均为底价成交。

　　与之相比，今日成交的东湄A1地块不仅仅溢价成交，更是有嘉恒等多家本土老牌房企参与竞拍。

　　今日土拍的主角，金华金茂未来科学城为何能引领金华的土拍市场，热度站上“金华之巅”呢？

　　一、是对金茂运营能力的认可

　　地块所处的金茂未来科学城，是由央企金茂与金东区人民政府共同打造，这为板块发展提供了坚实的保障。

　　自2021年1月始，中国金茂与金华市金东区正式签约合作开发东湄中央未来区。中国金茂联合AECOM、BIG、包赞巴克、墨菲西斯、罗杰斯等众多国际顶级规划设计咨询机构进行规划、策划，提出“全域未来社区”发展理念，高标准打造金华金茂未来科学城。

　　近1年来，在中国金茂强大的城市运营能力加持下，高新产业快速集聚，引了科大讯飞、虎翅云工厂、上一云联等龙头企业的入驻。

公共服务配套高标准兑现，包括2.5万方的艾青文化中心，8万方的中小学立项实施，70万东湄未来社区，东湄滨水公园等四大城市公园逐步落地。

　　金茂作为整个板块的城市运营方，其为未来科学城带来的不仅仅是品牌背书，更是强有力的运营支撑。

　　金茂作为央企品牌，在“城—人—产”造城理念之下，其所带来的大量资源倾斜及产业导入，也为板块发展提供了更加充足的发展动能，人口、产业、资金、资源向着金华东湄集聚。

　　图：成交地块区位图

　　二、是对区域价值的肯定

　　从资源占据角度分析，金华金茂未来科学城还具备得天独厚的稀缺一线江景资源，是三江六岸核心范围内珍贵的一线江景资源。

　　在金华，从金华江到东阳江、武义江，三江六岸范围内的一线江景资源已经变得极为稀缺。金华江北岸，唯一的可开发区块“二七区块”拼图已经逐渐填满，江河云锦的开盘也意味着该区块最后的江景楼盘已然面市。

　　武义江西岸未来可供开发空间几乎没有、金华江南岸双溪西路区块拆迁也才刚开始，后期拆迁难度非常之大。东阳江两岸也早已被此前开发的保集外滩、保利阅江台、金地融信悦江府等楼盘占据。

　　放眼望去，整个金华三江六岸只有金华金茂未来科学城所占据的这一片武义江东岸，未来存在着独揽一线稀缺江景资源的可能性。

　　成交地块西侧是规划的东湄公园，未来将打造沿河绿廊。这也意味着地块未来所获取的将是毫无遮挡的一线江景。

　　图：金华武义江两岸

　　三、是对区域市场的信心

　　从市场角度来分析，合理的土地定价及快速的市场去化均为地块后期的销售带来充分的利润和去化保障。

　　未来科学城合理的土地定价，意味着未来项目销售有着较好的预期利润率。再加上板块内在售项目的热销数据更是去化有保障的有力证明。2022年6月，位于金华金茂未来科学城的金茂东湄未来社区首开，成交房源超过两百套，并且荣登7月金华市区楼盘成交榜榜首。

　　此后项目热销势头不减，2023年东湄未来社区更是引领金华楼市，仅一季度就热销317套，成为金华购房者心目中当仁不让的“红盘”，开盘至今不到一年，已经热销超过600余套。

　　不久前，距离成交地块仅2km的巢塘雅苑项目首开即售罄，也是真正意义上金华首个公证摇号开盘的项目。

　　这也充分说明了板块的去化能力也受到了市场的检验，也证明了金华金茂未来科学城的板块价值和金茂的运营能力已经得到了金华市民的高度认可。

　　图：金华武义江两岸夜景

　　四、拿地机会不仅止于杭州

　　整体来看，当下的土地市场已经进入精细化时代，但从目前的土地市场格局来看，绝大多数房企的目光仍然聚焦在杭州等核心城市，但这也导致了诸如金华金茂未来科学城之类的板块价值并未完全被大多数房企所重视。

　　当前市场背景下，杭州等核心城市土地出让竞争压力愈发明显。在浙江的“风向标”城市杭州最近一次土地出让中，9宗地块有6宗进入溢价封顶需要线下摇号。可以说杭州的土地市场已经全面感受到了明显的暖意，拿地难度陡增。

　　而另一方面，由于城市之间的行情传导有一定的滞后性，新房市场和土地市场之间也有时间差，所以浙江省一些城市的土地仍处于低竞争的状态，从历史经验来看，这些城市存在着市场全面升温前的拿地窗口期。

　　从2021年下半年至今全省的土地成交情况来看，杭州仍然吸引了大部分房企的目光及资金，多数房企在这期间放弃了下沉市场，这是因为房地产市场下行周期中，在杭州拿地的难度降低，而安全性更好。

　　但2023年以来，市场逐步发生变化，尤其是眼下随着市场明显回暖，杭州的竞争再度回归白热化。

　　在此背景下，拓展浙江其他优质城市无疑是投资的另一种思路。

　　而且历史上，在市场升温关口选择拓展其他城市的房企，往往取得了不俗的回报。例如浙江省最近一次大规模的市场下沉发生在2016-2020年，当时金华、绍兴、台州等多个城市表现亮眼，吸引了大量房企下沉进入，这期间拿地的房企不仅取得了超预期的利润回报，而且也让部分房企打开了全新的市场版图。

　　所以在这个高度精细化的时代，房企的拿地布局就更不能简单地圈定范围，仅局限于杭州。因为杭州这样高能级城市也存在众多不合适投资的板块，而高回报的“宝藏板块”也可能在关注度非顶尖的城市中。

　　五、板块内还有宝藏地块待推

　　由于中国金茂在金华东湄的“高起点规划、高水平建设、高强度投资、高水平运营、高融合发展”的倾力打造之下，作为金华首个百亿级片区综合开发项目，金华金茂未来科学城正朝着“一级约112亿投资，带动片区总投资约500亿元”的宏伟蓝图进发，在这个高速发展的过程中，板块土地的投资机会也在初步放出。

　　据浙报传媒地产研究院获悉，板块将有3宗商住地待嫁，均位于板块西侧，临东湄公园和精灵鸟乐园，以及波光粼粼的武义江，南面是已经投用的城市会客厅，以及创智中心、数创经济园、金华科创园等产业基地，是整个未来科技城区位最优越部分。

　　3宗地块相邻，形状规整，位于已出让的A1地块南面，总计出让面积114亩，容积率均为2，总体量15万方。

　　A2地块为商住用地：占地面积34557㎡，容积率2.0。

　　A4地块为商住用地：占地面积21398㎡，容积率2.0。

　　A5地块为商住用地：占地面积19720㎡，容积率2.0。

　　图：待出让地块区位图