杭州南线飘红 戴村自持22% 南站溢价15.2%

　　浙江在线-住在杭州网4月9日讯（浙江在线记者 俞东辉）今日萧山成交四宗地块，其中两宗为涉宅用地，分别位于萧山南站板块及戴村镇板块，余下两宗则为商业用地。

　　值得关注的是，戴村镇地块早在三天前就已经有数轮报价，并快速到达上限总价5.7亿元，进入竞报自持阶段。

　　4月9日成交地块指标表

　　自三月份土地出让陆续恢复以来，杭州土地市场热度延续之前态势，依旧处于相对较热阶段。

　　1、刚需板块依旧“一马当先”：无论是2月3日自持13%成交的大江东地块，还是之后自持成交的萧山新塘地块、钱塘新区大学城北地块等，再回到今天自持22%成交的戴村地块，无不显示出刚需板块更受开发房企的青睐。而由于刚需板块明显去化较快，预期前景明确，盈利压力较小，所以这也是受去化速度、盈利压力影响下房企的必然选择。

　　2、限价3.2万元/㎡的萧山南站迎来接受度检验：南站地块在挂牌之初就因为高出板块成交均价约3000元/㎡而备受关注。今天南站地块以18197元/㎡成交，溢价率15.2%，实际楼面价达到19376元/㎡，较南侧奥克斯·金宸玖和府成交楼面价18400元/㎡提高了976元/㎡，房企对于南站价值认知有所上升，但以实际楼面价算地块预期利润率高达11.6%，显示房企对于3.2万元/㎡的限价仍有所保留。

　　阳光城摘萧山南站地块 限价32000元/㎡

　　阳光城以总价15.18亿元竞得萧山南站地块，成交楼面价18197元/㎡，溢价率15.2%。地块总建面83440.8㎡，需配建5%的公租房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约19376元/㎡，按政府限价精装均价32000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率高达11.6%。

　　地块位于萧山南站板块，距离杭州南站1.2km，距离在建地铁5号线双桥路站0.7km，紧邻金城路及新城路两大城市主干道，交通便达性高。

　　萧山南站地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　萧山南站地块周边主要项目信息表

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　金地封顶自持22%摘戴村镇地块 限价16100元/㎡

　　金地以总价5.7亿元竞得萧山戴村镇地块，成交楼面价7123元/㎡，溢价封顶并自持22%。地块总建面80117.3㎡，需配建5%的公租房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，不计自持部分，实际楼面价仅7719元/㎡，按政府限价精装均价16100元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为8.77%。但考虑到地块22%的自持比例，地块未来盈利压力将会明显增大。

　　但考虑到金地目前自身项目储备较少，戴村镇板块在售项目热销明显，未来项目前景明确，销售去化有保证，地块最终达到22%自持成交也在情理之中。

　　地块位于萧山戴村镇板块，位处板块核心地段，紧邻在建城南银泰城，未来可享受便利的商业配套。

　　萧山戴村镇地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　萧山戴村镇地块周边主要项目信息表

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③萧山南站地块车位价格按30万元/个，戴村镇地块15万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个计算；

　　④萧山南站地块精装成本按照1750元/㎡，戴村镇地块1250元/㎡计算。

　　⑤财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

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