1.30杭州土拍点评：新天地宅地溢价未过20% 各板块地价回调成趋势？

住在杭州网1月30日讯（记者 魏盼）作为2026年杭州开年第一宗宅地，东新宅地承载了一定预期，但成交结果匹配了当下的市场实际：

①成交价33515元/㎡，对比半年前邻近宅地成交价41305元/㎡下探19%。

②虽然报名企业近20家，但大企业出价更为保守，在竞争前段就已收手。

据浙报传媒地产研究院了解，与竞得者博策竞争到最后的房企，均为有一定竞争关系的中小房企，大型房企的出价溢价基本在10%左右。

出让过程和结果可戳　

地块区位图

东新宅地没有打响新年第一枪，虽略有意外，但也在情理之中，房企的预期、最终的价格，都匹配当下的行情：

1.报名多，因起价低。项目体量小且起价较低。地块出让面积17446㎡，容积率1.5，体量仅2.6万㎡，地块起始总价73205万元，起始楼面价27974元/㎡，不到3万元/㎡，相比以往新天地板块的宅地，容积率低且起价更低，因此报名房企较多。

2.轮次多，因有“安全垫”？去年5月出让的西房·映杭武宸府项目，成交价41305元/㎡，体量约3.9万㎡。同板块内还有距离2公里左右的武御林宸院，成交价46268元/㎡，体量约3.2万㎡。

上述两个项目虽然在地价上有显著支撑，但其是否能成为“安全垫”需打问号。两个项目均未开盘，未来房价如何，倒推地价是否过高，当前都是未知。

3.指标与实操或有出入。东新宅地容积率为1.5，理论上适合排布一些低密产品如叠排，拉高整个项目货值，但从航拍图（下拉有本月航拍实景）可见，地块南面为一幢商业板楼，几乎覆盖整个地块的南向视野，对地块日照影响较大。

此外，地块的体量较小（约2.6万㎡）和区域购买力非顶豪（总价不宜超过1000万），多家房企向浙报传媒地产研究院透露，项目很难做出首改型的“高低配”排布，大户型占比也较难控制，结合前文提及日照影响，产品类型可能接近容积率2.0项目。

最值得关注的是，市场仍处于进一步变化之中：

2025以来市场变化非常显著的一点，就是项目开盘周期拉长，资金沉淀期长，风险直线上升。据浙报传媒地产研究院数据，截至2025年年底，2025年成交的92个住宅项目中，仍有50个项目还未迎来开盘销售，年内去化住宅建面占比仅13%。

【拓展阅读：2025年拿地项目卖得怎么样？ 仅销售13%，多个高价地项目未开盘】

各板块地价回调或成趋势。2025年以来除热点板块之外，其他大部分区域价格回落至限价时代甚至低于限价时代的情况，而去年成交的部分高价改善项目还未入市。与此同时，多个板块地价回调:

如三墩板块2025年8月成交地价14858元/㎡，相比其5月成交且位置紧邻容积率相似的保利置业·玖樾西源赋居项目楼面价下降超过7000元/㎡。

浦沿2025年12月初成交宅地价格从10月的25317元/㎡、25108元/㎡直接下探超4000元/㎡。

未科2025年11月成交的稀缺低密宅地底价成交，35000元/㎡的楼面价不及2020年晓月澄庐的成交价39786元/㎡，地价回调近5000元/㎡。

地块详细解析：

地块位于新天地板块，距离4号线新天地街站约400米，地块周边有新天地购物中心、安吉路教育集团新天地实验学校等配套。

项目航拍图（摄影：俞天奇）

拱墅区东新单元XC0603-14地块出让面积17446㎡，容积率1.5，可建面积26169㎡，其中配套公建面积不大于地上总建筑面积的10%，地块起始总价73205万元，起始楼面价27974元/㎡。

地块项目为全市住宅品质提升试点项目，应符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求。最终，地块经30轮报价，由浙江博策以87705万元总价竞得，楼面价33515元/㎡，溢价率19.8%。