杭州2024终场土拍定档：这批封闭阳台能享受计容新规的实惠吗？

　　住在杭州网11月28日讯（记者 魏盼）11月28日，杭州土地市场迎来新一波供应，共计推出7宗涉宅地块，分布在上城、滨江、萧山、余杭、钱塘、富阳等区，并将于年末12月31日出让，此举标志着2024年度最后一场土地出让会的席位已被提前锁定。

　　综合来看，此次挂牌地块呈现四大特点：

　　一是供地规模较大。2024年以来，杭州土地市场供应方式逐步呈现“小步快走”模式，供应节奏加快，但每批次的供应数量及规模均较小。此次一次性挂牌7宗宅地，总出让面积29.4万㎡，总建筑面积61.5万㎡，起始总价超111.9亿元。

　　二是供地覆盖面广、类型多样化。地块覆盖面较广，既有钱二、滨江区政府等高端改善板块，也有萧山市北、未来科技城、金沙湖等品质刚需及改善板块，还包含了余杭闲林、富阳富春湾新城等刚需板块，供地类型逐渐多样化。

　　三是部分宅地价格调整。余杭区闲林街道低密地块二次挂牌，该地块曾于年初首次挂牌，其0.8的低容积率引起较大反响，但最终地块因无人报价而流拍。此次容积率调整至1.01重新上架待出让，价格也做了大调整，从24000元/㎡直接降至14520元/㎡，降幅近万。

　　四是核心宅地要求封闭式阳台。此前的10月31日，杭州市规划和自然资源局就《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》向公众征求意见，意见稿明确符合规定的开放式风雨连廊不计容，需采用封闭式阳台的按投影1/2计容。

　　该批次挂牌地块中，仍有未来科技城、滨江等宅地要求公建化外立面及封闭式阳台。依照此前征求意见稿的措辞是“自施行之日起发布建设用地使用权挂牌公告的新出让项目”按新规执行，但未正式发布前未最终定论。也有消息传出，或采纳部分群众反映意见——新项目“按摘牌时间”执行。因此，若容积率新规在12月31日地块摘牌前发布，这些项目或仍有机会适用新规。

　　本次挂牌地块简析：

　　上城区：钱二再推地 紧邻地铁红普南路站

　　上城区钱江新城二期宅地，位于滨江·潮语映月轩南面，紧邻地铁9号线红普南路站，出让面积33199㎡，容积率2.5，可建面积达8.3万㎡，起价30280元/㎡。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　目前钱江新城二期仅剩滨江·潮语映月轩在售，绿城一宗项目待售，其余均为售罄状态。其中地块北面潮语映月轩精装限价52000元/㎡，截至目前开盘两次，均需摇号，最低中签率17.5%。

　　而与挂牌地块分处板块东西两端的绿城项目，则于10月22日成交，竞出了50717元/㎡的杭州宅地楼面价新高，该项目为板块内最后一宗限价地，精装限价为67500元/㎡。

　　此次拟出让地块是取消限价后板块出让的首宗宅地，楼面价将竞到几何？

　　滨江区：区政府板块稀缺商住地 房价想象空间大

　　滨江区区政府商住地，距离钱塘江仅300米，可享钱塘江景观，整体区位优越。地块东北侧为中海·寰宇天下、滨江金茂府，距离1号线与6号线的换乘站江陵路站仅600米。

　　周边两公里范围内集聚了滨江区的各类顶级配套，如龙湖天街、奥体中心、浙二滨江院区、滨江区政府、滨江区文化中心、星光大道、星耀城、丹枫实验小学等。除此之外，周围总部经济发达，有物联网小镇、海亮大厦、中财大厦、盾安发展大厦等。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　该地块于上月底刚完成控规调整，由3宗商地合宗为一宗住宅用地，根据公告显示，地块出让面积30459㎡，容积率3.3，体量约为10万㎡。其中，住宅建面占比60%，总起价281028万元，折合楼面起价27959元/㎡。

　　鉴于地块的优质区位与属性，未来其住宅部分房价毫无疑问将成为滨江区新盘新标杆。

　　钱塘区：金沙湖板块再出宅地 起价14006元/㎡

　　下沙单元QT0102-14地块，位于金沙湖板块北侧，地块距离地铁一号线下沙西站直线距离约700米，周边有金沙湖、龙湖天街、龙湖五角天街、金沙印象城、邵逸夫医院等配套。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　地块容积率2.5，可建面积3.8万㎡，起始楼面价14006元/㎡。

　　地块东侧200米处为驭远·久映颂月府，容积率仅1.2，于1月26日拿地，彼时楼面价31722元/㎡，溢价率26.89%。项目规划建造8幢4F联排，首开备案均价近7万元/㎡。

　　萧山区：市北再出宅地 起价20000元/㎡

　　萧山市北自绿城宅地成交后，再出让一宗宅地，位于招商·花屿观澜里北面，出让面积25850㎡，容积率2.5，可建面积64625㎡，地块起价20000元/㎡。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　地块周边配套较为齐全，交通方面，距离地铁7号线明星路站、建设三路站约800-900米。此外，萧山宝龙广场、万科生活广场、浙二博奥院区等商业医疗配套均在地块2.5公里范围内。

　　板块今年共计成交三宗地块，均位于市北西，分别由滨江、绿城以及联益竞得，目前滨江·奥印潮观府项目已售罄，绿城及联益项目处于待售状态。

　　余杭区：未科五常湿地南宅地挂牌 闲林低密流拍地“二进宫”大幅降价

　　余杭区此次推出两宗地块，分别位于未来科技城以及闲林。

　　其中，闲林低密地块二次挂牌，该地块曾于年初首次挂牌，其0.8的低容积率引起较大反响，但最终地块因无人报价而流拍。此次容积率调整至1.01重新上架待出让，价格也做了大调整，从24000元/㎡直接降至14520元/㎡，降幅近万。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　另一宗宅地位于未来科技城，处于五常湿地南面，地块出让面积53531㎡，容积率2.5，可建面积133827.5㎡，为本次挂牌地块中规模最大的一宗宅地，起价17500元/㎡。

　　2024年以来，未来科技城仅成交一宗地块，即建发的云湖之城项目，容积率1.89，彼时精装限价36100元/㎡，成交楼面价18389元/㎡。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　富阳区：富春湾新城地块起价2557元/㎡

　　富春湾新城地块曾在2024年首批清单中出现。地块位于灵桥镇，紧邻灵桥镇政府，地块出让面积3.5823公顷，容积率1.5-2.63，起价仅2557元/㎡。

　　地块位置图（来源 决策通）

　　富春湾新城土地市场空窗已久，最近一次成交要追溯至2022年4月，中国铁建拿下的富臻春和府项目，彼时成交价6047元/㎡。但此次新挂牌项目距离中国铁建项目较远。