摇号断层第一 为何这个区买房不容易

　　住在杭州网12月15日讯（记者 魏盼）2023年，新房开盘摇号次数哪个区最多？

　　不是拥有钱二的上城区，也不是申花所在的拱墅区，正确答案是余杭区。

　　据浙报传媒地产研究院不完全统计，截至目前，杭州新盘（含共有产权房）开盘摇号的次数为271次，其中余杭区58次，占比21.4%，位列市区断层第一。

　　事实上，自杭州限价摇号以来，余杭区内多个板块一直都是热门摇号区域，甚至前期创下多个万人摇项目。

　　即便是整体房地产市场热度退却的当下，未来科技城、云城、良渚、勾庄等板块仍是低中签率区域。

　　刚刚过去的11月底，绿城·云诵桂月轩一次性推出308套房源，共计2362组购房者登记，平均中签率仅13.04%，其中廊内中签率15.62%，廊外中签率低至11.15%。

　　需要摇号且中签率低的最重要原因，无外乎两个词——价差与潜力。

　　余杭区城市界面

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　　先谈价差。

　　以7月以来摇号较多或中签率较低的板块为例，主要分布在云城、勾庄、良渚以及闲林。

　　整盘价差最大的肯定在中心——云城。未来科技城7月后无项目。

　　云城的新盘目前主要在杭州西站周边，靠近梦想小镇，物业类型主要为高层，限价与未来科技城持平，基本在36100元/㎡上下。

　　参照“未科三兄弟”，虽然经历了市场回跌，但目前二手房成交均价仍在4.6万元/㎡以上。也就是说，差价仍在1万左右。

　　还有整盘限价之下的低密产品价差。

　　良渚、闲林摇号房源主要以小高层、叠墅为主，其中良渚小高层限价在3万元/㎡左右，闲林叠墅限价3.3万元/㎡上下。限价之下，项目最高价有所限制，这些低密产品在二手市场实际不止这个价格。

　　以闲林为例，绿城·翡翠城三期的高层，近期成交价也在3.5万元/㎡上下，价格高于限价之下的精装叠墅产品。

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　　再看潜力。

　　当新一轮科技革命和产业变革正在孕育兴起，杭州提出打造“全国数字经济第一城”的发展目标时，以未来科技城-云城为核心的杭州第三中心应运而生。

　　这一次，C位给到余杭。目标既已定下，喊出“我负责阳光雨露，你负责茁壮成长”的余杭向来实干。

　　杭州西站枢纽杭州

　　西站投入运营、7条地铁线路密集分布、快速路网贯通、“毛细血管”铺满……余杭交通建设一路高歌猛进，为建设城市新中心打下坚实基础。GDP重登浙江第一，上市企业总量达33家，国家高新技术企业、省级科技型中小企业数均列全省第一，连续3年夺得全省科技创新最高荣誉“科技创新鼎”……作为浙江乃至全国的科技创新高地，余杭区手握“未来”，产业繁荣。

　　还有楼市研究中，最为关注的人口。去年，余杭常住人口增量高居杭州各区（县、市）首位，今年截至目前，人才资源总量已突破39万人，约占常住人口的四分之一。当人才尤其是青年才俊不断奔赴而来，被选择的余杭也做足了充分的准备。

　　城市界面不断刷新，随着城市新中心核心区（中轴线）城市设计方案国际招标的顺利完成，世界级城市中轴空间形象加速呈现。同时，教育、医疗、养老、托幼等公共服务资源正在不断提升。

　　浙大一院总部

　　除了已经落户的北航中法航空学院、中国美院良渚校区、杭二中余杭学校（天元公学）、学军中学余杭学校、浙大一院总部、浙大医院良渚分院等优质教育医疗资源外，近日余杭又与杭州外国语学校、省妇保、省儿保、市一医院、浙江音乐学院等省市重点民生合作项目完成签约。

　　利好消息纷至沓来，未来科技城-云城为核心的杭州第三中心潜力已无须赘述。

　　这也是余杭多个板块能吸引众多购房者摇号的主要原因之一，押注城市的重磅规划与未来。

　　当然，不止新房市场，二手市场的余杭也同样“抢手”。

　　10月16日“杭六条”发布后，余杭区10月二手房网签875套，11月网签房源提升至1212套，环比上涨39%。

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　　最后谈谈变数。

　　新房限价一旦完全放开，余杭楼市会怎么走？

　　这是一个假设性问题，但距离真实发生或已不远。11月，杭州地价限价放开，部分城区房价限价取消，未来萧余、主城限价预计也将逐步放开，回归市场定价。

　　可以预见的是，未来科技城、云城存量少，放开后新房价格势必将迅速攀升，向二手房价格靠近并逐步拉平。而周边的闲林、瓶窑项目多、存量多，在“老项目执行老价格”的前提下，解除限价后，新房价格基本不会上涨，对比之下，两者之间的价差将进一步拉大，性价比就更为凸显。

　　未来科技城、云城南北两端无缝衔接的闲林、瓶窑自然将成为其溢出的主要承载地。

　　更重要的是，这些板块房源的总价段也正是当前楼市成交的中流砥柱。

　　浙报传媒地产研究院数据显示，今年以来，杭州市区商品住宅成交75982套，其中占比最大的是200-300万区间内，成交19545套，占总成交的26%；排在第二是300-400万区间内，成交16714套，占比22%。

　　也就是说，200-400万总价区间的房源，几乎占去了今年新房总成交量的半壁江山。

　　再看二手房，11月杭州网签二手房成交套数8819套，其中占比最高的，就是总价200-300万之间的房源。

　　目前，处于余杭云城北端的瓶窑，新房总价段基本在200-300万之间，未来科技城南面的闲林普通高层总价段也多在300万上下。

　　产业带来人口，人口带来购买力。限价犹在，价格适中，在未来科技城、云城目前供应少之又少的当下，与未来城市第三中心仅十几分钟路程的这些周边板块或许也是不错的选择。