调查 | 近五年杭州住宅楼盘的商业都在做什么？

　　住在杭州网5月17日讯（记者 魏盼 马梦婷）“我们这里就缺个商场了。”两年前，家住宁围的沈阿姨给即将大学毕业的儿子提前买了板块内的美颂城，理由之一是这个盘自带2.1万方的商业MALL。

　　同样是商住项目，同事小章买的滨江·御滨府，造了商业大平层，最后相当于是个纯居住小区。

　　两个项目，体量接近，规划条件相似，商业占比也接近，最后呈现的业态却完全不同。社区的商业部分做成了什么成为“开盲盒”大比拼。

　　△顺发美颂城效果图

　　△滨江·御滨府效果图

　　杭州出让宅地中商住地占比不小，但是房产销售运营过程中，大众关注的往往是住宅部分的打造、交付，但事实上，那些商住地中的商业打造也有门道可探究。

　　研究院梳理了杭州市2018年以来杭州八区成交的商住地块，筛选了商业占比15-30%左右的项目，来看看这些商住项目的商业做成了什么。

　　△商住项目的商业组成

　　01邻里中心、街区、购物中心等小型商圈是占比主力

　　“有个家门口的社区商业真是刚需。”——杨柳郡业主小梁是这么评价好街的。

　　吃早饭，买面包，下班回家前买个菜，周末上上瑜伽课，小梁的日常生活需求基本都在好街解决了。

　　“买点零食、买本书，现在手机都能解决。偶尔急用点啥，总不至于还要横跨几公里吧，下楼就买的到多好。”

　　小梁认为，这样的‘一公里'小圈和她的生活关联更加紧密。

　　像好街这样的大型商住项目的社区商街，成为大型商业综合体外商业格局的重要补充。

　　我们在盘点中发现，商住项目的商业典型业态，往往还是商业街区或综合体，大多数在拿地阶段，规划条件就有所明确。

　　这类综合体的定位基本为邻里中心或板块级别。

　　根据以往经验，这一类产品的兑现周期也较长。

　　如华元·星万里项目，彼时规划就要求：商业商务综合体建面不少于4.4万㎡，其中有1.51万㎡冰雪文化配套+不少于0.49万㎡超市。项目商业部分据此打造了1.51万方的亲子冰雪世界+2.49万方的商铺（重餐饮），“冰雪世界”的业态形式也一度聚焦了不少目光。

　　招商·博奥花宸里和之彩城等项目主要规定了邻里场景商业建设。

　　博奥花宸里规划包含9875㎡邻里中心；之彩城则规划邻里场景市井老街商业及7幢小型独立商业盒子。

　　△招商·博奥花宸里

　　除以上邻里中心类型外，还有项目规划要求不同体量水平的综合体，预计将打造街区、购物中心。

　　绿地·天樾四季、合景·揽月臻翠府、坤和融创开元·望金沙、招商·博奥花宸里、绿地众安·宸瀚里等项目就涵盖街区业态。

　　顺发·美颂城、东原·钱塘印未来、万固·珺府则均规划有综合体，预计打造购物中心。

　　此类项目大多数所在如塘栖、笕桥、崇贤、宁围、新湾等板块，当前仍缺乏能满足板块需求的大型商业综合体。

　　02酒店也是多个项目的限定业态：未来或迎来多座开元酒店

　　规划条件中，明确配建星级酒店也是常有的事。

　　并且，酒店往往跟在区域中心的综合体之后，一般不会单独配建。筛选出的四个带酒店的项目，都带有其他的商业业态。

　　作为杭州的本土品牌，接下来开元酒店会比较多，已经对外宣传的就有两家。

　　其中，坤和融创开元·望金沙项目，本身就有开元参与，出街宣传就是设一座不小于3.5万方的五星级开元酒店。

　　而位于金沙湖中心的酒店，显然五星级的豪华商务酒店品牌“开元名都”系列更为符合。

　　万固·珺府项目则将在新湾打造不小于3.2万方的开元名都大酒店。

　　此外，塘栖的绿地·天樾四季将打造不小于1万方的度假酒店；崇贤的绿地众安·宸瀚里项目预计建设四星标准、不小于1.7万方的酒店,这也将是崇贤首座四星级酒店。

　　两个项目都有绿地参与，而绿地旗下也有酒店业务，因此大概率会挂上绿地的牌子。

　　自带商业，就是自带流量。因为自带商业而买定住宅的不少，但这些综合体、酒店往往需要特别的耐心，经历长久的等待，甚至还可能“流产”。

　　说到这个，得搬出恒大水晶广场来“扎心”了，住宅2019年延期交付了，但商业购物中心始终没起来，好在2022年4月，浙江省建设投资集团接手了恒大水晶城项目，这座烂尾楼，才终于可以往下推进了。

　　03除了规定业态，大平层几乎是自选首位

　　对房企来说，住宅还是最好做的。

　　有些商业业态，没有明确界定，如果动点脑筋，打开思路，就能往住宅边上靠。

　　如果市场形态就刚刚好缺这种，那就更是“如鱼得水”，近些年盛行的大平层就是其中之一。

　　纯商业拿下直接做大平层的层出不穷，而在商住项目中，除了“规定业态”——出让条件中集中式商业、酒店等限定类别，其他商业商务性质配置中，大平层也几乎成为首选，甚至没有甄选区位。

　　研究院初步筛选的20个含15-30%商业比例的住宅项目中，除了2022年以来规划条件中注明“最小产权分割单元不小于800㎡”的3个项目以外，其余17个项目中有至少8个确定打造300㎡以上的商业大平层。

　　这些项目分布于各个板块，几乎占据了涵盖市场上各个价格梯度：有住宅6W+的中海·黄龙云起，有限价近5W的滨江·御滨府，也有4W+的合景·揽月臻翠府，3W+的项目更多，包含招商·博奥花宸里、龙湖融信·天琅府、滨江春语蓝庭等，甚至连1-2W的边缘板块中也有项目涉及。

　　△滨江·御滨府商业大平层

　　造是造了，但卖得如何？

　　从价格来看，同一项目的商业大平层价格对比住宅价格，最低的可以打五折，而最高的接近九折，更多集中在60%-70%之间。

　　从截至目前的销售数据来看，商业大平层的市场也存在极大的分化现象。

　　如城西文教区的中海·黄龙云起三里庐（大平层项目）虽然价格高达5W+，相当于住宅打九折，总价达到了1500-1800万，但卖得好、去化快。

　　华丰的滨江·春语蓝庭，大平层价格相当于住宅8折，也已基本售罄。

　　而部分如笕桥、新湾等板块的大平层，接受度就较低。究其原因，部分是产品本身的品质问题，部分就是定位问题。

　　数据截至5月14日

　　种种问题存在，但房企还是选择了大平层，为什么？

　　2018年4月，杭州出台“限酒令”，对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。

　　但此后，由于住宅项目双限的持续严格，项目难以匹配高端改善需求，除此之外，严格的限购政策也让住宅大平层可望而不可及，当然，另一方面还有杭州写字楼市场的持续低迷。因此“300方以上的商业大平层”成了房企彼时的最优选。

　　不过，2022年初，杭州“限酒令”再次升级，最小产权分割单元从300㎡提高到800㎡。可以预见的是，300㎡商业大平层将大幅减少，但未来又或许将有适合市场的新产品出现。