运河湾综合体易主滨江集团 一次出让两次转让 这个项目算得过账吗

8月24日，滨江集团官宣接手36万方运河湾商业综合体项目73%股权，交易价格为底价12亿元。

该项目原为杭州2021年第三批集中供应宅地之一，出让后又经历了两次转让，本次成功。

此次交易项目基本无溢价，股权价格底价成交加上债务，基本等同滨江股权比例73%所应承担的首笔土地款及其利息。

为何关注高成交难？市场上对此讨论不少。

地块位置图（来源于决策通）

多家磋商 仅一家报名 这块地为何那么难？

据浙报传媒地产研究院了解，该地块曾吸引多家房企磋商，但除滨江外，多家房企表示“算不过账”，且合作存在诸多难点。

难点一：地块体量大，商业商办量大且去化难。

地块出让面积169785.4㎡，综合容积率2.14，可建面积363107㎡。其中，住宅建面约179708㎡，商业商务比例高达50%，另需配建1所9班幼儿园和水运集散中心等。

有多位跟过此地块的房企投资人员均表示，商业商务比例过高，算不过账。

如果单算住宅，以40000元/㎡的精装限价有6、7个点的利润，非常透明。

关键在于商业商务怎么做。

根据地块规划条件，商业商务最小分割面积不小于800㎡，基本堵死了大平层之路。

而商业、写字楼是目前杭州市场去化难点，城北更不乐观。首先，城北并不是杭州传统的商务区，缺乏商务氛围，再者板块周边智慧网谷已供应大量写字楼地块，区域内供应过剩。

住宅利润或难弥补商业商务损失，因此整体账面算不过来，很难出手拿地。

难点二：住宅须与商业一同报批，住宅利润提成等与商业商办销售进度挂钩。

另一个难点在于住宅须与商业一同报批，住宅由房企主导，但商业由运河集团主导，两者之间需要更多的交流沟通成本。

除此之外，商业商办销售进度还影响到住宅利润的提成。因此，这笔买卖实际上并不划算。

这也是多家房企最终未下手的原因之一。

事实上，目前多个城市包括杭州，土地价格有所降低，利润提高，有资金实力的房企对于地块的选择更多。

回顾：运河湾综合体“一波三折”寻买家

2021年，运河湾综合体地块在杭州2021年第三批集中供地中首次亮相，总建面约36万㎡，涵盖了居住、商业、服务业、交通枢纽等功能，但彼时无其他开发房企报名，最终运河集团自行拿下，土地成交价为543803万元。

2022年3月，运河湾综合体登上杭州产权交易网站：杭州运河集团投资发展有限公司转让旗下3家子公司恒运（65.7%）、恒泽（100%）、恒腾（100%）股权，折算后交易股权为整体项目的65.99%。但最终无人报名，交易折戟。

2022年5月，运河湾综合体再度挂牌转让，标的出现变化，为杭州运河恒运商业地产有限公司100%股权及杭州运河恒泽商业地产有限公司30%股权，若转让完成，受让方将间接持有运河湾商业综合体约73%股权。

此次股权交易正式披露截止日期为2022年8月23日，最终仅一家房企报名，由滨江集团拿下。

据浙报传媒地产研究院获悉，此次交易项目基本无溢价，股权价格底价成交12亿元，加上债务8.17亿元，基本等同滨江股权比例73%所应承担的首笔土地款（54.4亿元*50%*73%=19.8亿元）及其利息。