二手房价4万 租金能超7000 杭州今年毕业季租赁市场有变化吗

　　编者按：杭州住宅市场的激烈博弈，处于聚光灯之下。而住宅之外，一些细分市场也在暗流涌动，浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。

　　住在杭州网8月8日讯（记者 魏盼）【第二篇：住宅租赁市场】

　　7月盛夏，毕业季又到了。

　　杭州40度高温之下，大家都躲进了空调房，而有那么一群人，在这个炎热的盛夏反而更加努力。在二手房销售短暂回温又一蹶不振的中介市场，今年的租赁生意难得有了“喧宾夺主”的意思。

　　“9点门店开会，9点半接了老客户的电话要给儿子换房，10点去物业做交割，下午已经约了两组租客看房……”中午11点，在杭州滨江做着租赁业务的中介小方，已经安排好了一天的行程，当然这个行程在太阳落山后，很有可能继续增加。

　　随着“大学毕业季”及“家长陪读季”开启，租赁中介的6-8月“黄金三个月”也正式来临。

　　“9月以后立马行情就会淡下去，所以这三个月必须‘撸起袖子加油干’。”小方笑得很爽朗，这一个月成交了十几单，业绩还是很不错的，比20年、21年同期成交量大了。

　　如今的杭州住宅租赁市场怎么样？这几个月成交量上去了，租金有变化吗？租赁市场正在发生哪些变化？

　　九堡90方能租7000+  是真的

　　“网红小区”金地玖峯汇，89平方米三房的月租金能达到7000元上下，甚至软装好的能突破7500元。

　　玖峯汇在哪里？九堡。这个租金着实让人意外。

　　事实上，九堡在2021年就登上了杭州租房成交热门板块TOP5，排名第4，仅次于申花、三墩以及拱宸桥。

　　现在的九堡租房主要汇集于两大区域。德胜快速路南面地铁沿线交通便利，但房源多以老旧小区（安置房、经适房）为主，租金相对便宜，蓝桥景苑、新江花园等小区90方上下的两房、三房一般不到4000元就租到手了。

　　而涨幅主要在德胜快速路北面。

　　金地玖峯汇是这其中的标杆。

　　贝壳平台上金地玖峯汇小区在售89平方米房源

　　在杭州贝壳平台上显示，金地玖峯汇小区在租共26套，其中89平方米三房户型共5套，其中三套配好软装的月租金挂价8000元，一套月租7500元，还有一套为精装交付但未布置软装，月租6500元。

　　而周边其他小区的同样面积三房月租金也达到了4000-5000元。

　　“直播带货推动了这一带的租金上涨，这两年，九堡的房价没怎么涨，但租金倒是往上走了。”在那一片区从事中介行业的小刘介绍，九堡的北面租金的崛起，很大程度上来自于产业的带动。

　　“北面虽然没有地铁，但靠近直播基地、四季青市场等等，走走路或者打打车就到了，而且这边的房子很多都是商品房，物业管理好。”作为电商直播第一重镇，九堡汇集了众多网红，而这些人收入较高，也愿意为高房租买单。

　　次新房租金高过未来科技城  

　　高租售比能否让九堡市场转“网红”？

　　近五年以来，九堡板块内仅有两个次新盘交付，即为昆盛肖邦和金地玖峯汇。

　　玖峯汇89平方米月租7000元，甚至高过未来科技城。最典型的次新盘——未来科技城三兄弟，其中房源最多的未来悦，同样的89平方米三房两卫，月租最高的挂价也不过6500元，实际租金还可以“小刀”。

　　但对比房价，玖峯汇89平方米挂价集中在400-430万元，而未来悦挂价最低的一套89平方米低楼层房源也要528万元。

　　房价远不及未来科技城，次新房租金却高过未来科技城，高租售比能否让九堡市场也转变为“网红”？

　　事实上，由于杭州限价政策，现在很多人在杭州买新房，更多的关注一二手倒挂差，中签率较低的钱江新城二期、未来科技城、钱江世纪城等都是购房者“打新”的重点区域。

　　但随着限价逐步提高，部分差价越来越小，外加购房者对市场信心缺乏，粉盘热度已肉眼可见的下降，“持币观望”不敢轻易出手的购房者越来越多。

　　市场信心尚未恢复，且无其他更好投资渠道的当下，或许高租售比板块也将是未来“持币观望”者的选择之一。

　　不看个例 三年未涨才是普遍现象

　　“我那个房子租金就三年没涨过了。”听到记者询问租赁行情，在中介门店“灵市面”徐小姐脱口而出。

　　家住滨江区政府的徐小姐，有一套位于寰宇天下89平方米两房的住宅一直在出租，已经整整三年。“每个月7600元，就这么租着，没有涨过房租。”徐小姐介绍，这套房子中间换过一次租客，现在的租客已经租了两年。

　　她的一个小姐妹，也买了寰宇天下，去年换房后出租，家具家电一应俱全，但仍空置了两个月，最后以7800元/月的价格出租。据徐小姐介绍，三年以来寰宇天下精装89平方米的房租区间大都集中在7500-8000元/月之间。

　　三年房租不涨也并不是单个板块的个例，甚至部分小区租金有所下调，空置期延长。

　　许女士去年5月入手一套萧山区的二手房，靠近滨江产业园区，该楼盘赠送面积较多，89平方米容纳了四房两卫。

　　去年7月，许女士刚收房就经邻居介绍，将房子租给了一家公司，约定租金7200元/月，如果顺利的话，一年净收入86400元。但今年年初，许女士就接到了对方公司倒闭的消息，需要提前退租。

　　3月，许女士开始自己找租客，同时也联系了附近中介门店在平台发布房源，但一个多月还是没能找到租客，甚至都没有询价客户。

　　“找了中介机构问了下托管费用，一年只有72000元，那跟我之前差了将近15000元。”许女士没有接受中介托管方案，最后决定将房子转交给二房东，改造后出租，租金还是跟去年一样，每个月7200元，半年一付，只不过空出了半个月改造时间。

　　许女士告诉记者，他们小区出租的房源比较多，还有很多房子只愿意整租，不接受合租，好几个月都租不出去。她算是运气还比较好的，平着租出去了，但单间出租对房子的损耗肯定是增加的。

　　但即使是单间出租，且处于毕业季，整体的行情也在走下坡路。西湖区嘉禾花苑的“包租公”殷伯伯对此深有体会。

　　西湖区嘉禾花苑是回迁安置房

　　嘉禾花苑位于杭州城西，与天目里只有两个街口的距离，走路10分钟就可以到。以前不少毕业的小年轻会选择租住在回迁房单间内，月租1500-2500元上下，殷伯伯120方的房子隔成5个单间，每套月租8000-9000元，两套房每个月也有将近18000元的收入。

　　但这两年，来看的租客越来越少了，大家手里空置的房源就越来越多了，想要达到这个收入水平越来越难。

　　2020年疫情期间，租房市场曾一度受重创，“有房东在小区门口举招租牌”的新闻一经报道引起广泛关注，本以为这种情况只是当时新闻，殊不知，这种行情至今也未全面改善，“不好招租”已持续了两年。

　　高交付下 租赁市场也在博弈

　　从6月中旬开始，杭州的温度就开始往上攀爬。往常负责租赁的中介被cue的频率开始提高。

　　记者背着帆布包一进中介门，就听到外面坐班的小哥喊了一声：“租赁”。

　　“到了最热的这三个月，白天能进门来的客户一般都是租客。”小方介绍，虽然租赁的成交量上去了，但租金其实没什么变化，“基本上这一片近三年的租金都没怎么变。”

　　“今年毕业季成交量上去了，但租金确实变化不大。”附近门店负责租赁业务的中介小崔介绍，往年到期后房东都会有一定程度的涨租金，但今年形势一般，房东希望租客续租，很少提出涨价，只希望快速出租，避免空置期造成损失。

　　根据我爱我家近期发布的杭州租赁市场报告，杭州2022年7月单位租金60.6元/平方米/月与2019年6月60.9元/平方米/月基本相当。杭州自2019年三季度租金涨幅大增，四季度下跌之后，自2020年以来，租金一直维持在60元/平方米/月上下水平。

　　近三年以来，受疫情影响，整体经济大环境受到不小冲击，而这一冲击也传递给了租房市场，租客对于租金“敏感度”提升，再加上近几年杭州大量新房、安置房、公租房以及蓝领公寓交付使用，因此杭州租金价格上涨动力不再。