浙江土地2024速读 | 杭州篇
住在杭州网1月16日讯(记者 马梦婷)回顾2024年,随着行业重心转向稳市场与去库存,浙江省土地市场也经历了深刻的转型与调整期。
这一年,房企展现出更为审慎与理性的拿地态度,普遍回归优质城市与核心宅地,整体土地成交规模持续走低。这一年,政策端频频加码,尤其是下半年杭州全面取消限价,商品房市场迎来明确复苏,传导至土地市场实现行情翘尾。这一年,城市间热度持续分化,杭州韧性较强,出让金占浙江省份额再提高,部分低密地块竞争激烈,但大部分城市仍以本土城投底价拿地为主……
2024年,浙江省各地市真实土地市场情况如何?浙报传媒地产研究院特推出《浙江2024分城市土地速读》,今日推出第一篇:浙江土地2024速读 | 杭州篇。
【重要结论】
①政策:2024年,杭州涉宅地的新房限价持续放松。“10.9 新政”正式取消土地新房限价,“双限”政策彻底退出历史舞台。同年,杭州容积率新规出台,明确风雨连廊不计容也不计建筑密度,需采用封闭式阳台的按投影1/2计容。2024年12月的两批涉宅地将成为首批执行新规的住宅小区。
②供应:全年度供应80宗涉宅地块,成功出让76宗,终止、流拍或未成交涉宅地共计4宗。供地节奏上,“小步快走”配合市场微调,推出土地整体趋向优质化、低密化。
③成交:2024全年杭州土地量价持续大幅收缩,土地金达2016年以来最低值,体量不及2009年。虽大幅萎缩,但从更宏观的长三角城市群、乃至全国来看,不论成交水平还是市场现象,杭州在城市之间的表现都较佳。浙江全省中,杭州土地金也从2020年占比28%一路上涨至2024年的39%,权重越来越高。
④综合:热度以6月为明确“分水岭”:1-5月间,杭州涉宅地市场从点状热度、两极分化走向全面趋冷;6月随着核心地块出让,热度明显回转,此后多场核心优质宅地出让维持了高热度和高溢价,热点地块不断。但市场仍分化,绝对核心区、板块库存流速确定的地块成为房企追逐的目标,非核心板块则大多成交冷淡。
⑤房企:资深本土企业在杭州强势拿地,2024年杭州市场化企业的活跃程度,在整个浙江都堪称“一枝独秀”,参拍积极度和竞价实力都极为突出。与此同时,杭州迎来民企大量回归,最终也是民企占据拿地主力,涉宅地拿地金额占比超五成,其次为央国企和混合制,城投和其他则占比较低。与2023年相比,新入房企明显减少,仅三家,活跃企业数量规模也有所萎缩,多次出现同日出让不同区域或属性都完全不相似的地块,报名企业也高度重合的情况。
⑥趋势:核心稀缺改善成为当前房企拿地关键词,核心改善项目出现了中大型房企扎堆报名竞争的情况,头部房企竞争集中度很高。翘尾显著,市场热度在2025年开年也得到延续,但整体热度仍在分化,可以确定,继续推出适配房企对于流速确定、安全性高的优质地块的需求,以及持续的“小步快走”,将仍是近期供地主旋律。
注:报告中杭州范围指杭州大市,含三县市;杭州市区范围指含富阳、临安在内的十区,不含三县市。
【分区数据】
对比2023年同期,2024年杭州涉宅土地供应体量及成交金额均大幅下降,体量回到16年前水平,金额不及历史高点半数。
但平均楼面价和平均溢价率有所上升,尤其楼面价,涉宅地21044元/㎡创下历史新高。
分区来看,大多数城区涉宅地量价同比下降,其中体量方面仅西湖区、淳安县上涨,而临平区、桐庐县降幅较大。
金额方面,西湖区及建德市上涨幅度较大,临平区、桐庐县降幅较大。
2024年杭州市涉宅地分区县成交情况表
2024年杭州市涉宅地分区县成交同比情况表
【数据榜单】
2024年,杭州涉宅地中楼面价top3分别出现在钱江新城二期、钱江世纪城、滨江区政府板块。
其中钱江新城二期板块以50717元/㎡连续四年拿下全市涉宅地最高楼面价,同时创杭州名义楼面价历史新高。奥体单元地块以48186元/㎡成为亚军。
2024年杭州市涉宅地成交单价排行榜(top10)
2024年杭州涉宅地金额TOP10中民企占5家,数量与2023年相近。拿地房企中,本土企业强势,滨江绿城量价房企合计拿下的涉宅地金额,就超过总宅地金的四成。
从最终涉宅地成交金额来看,民企拿地极其活跃,为绝对主力,其次为混合制和央国企,城投占比极低。
2024年房企杭州拿地(涉宅)金额TOP10
【典型特征】
热点地块拉动2024年涉宅地溢价率上涨。与此同时,不限价迎来真实地价回归,平均楼面价创历史新高。
市场分化明显,非核心圈层地块成交冷淡,底价成交地块宗数占比超过三成,与2023年同期基本持平。
2021-2024年杭州市涉宅地楼面价、溢价率情况对比
供地持续优质化,延续了2022年以来低容积率趋势,最终成交的1.5容积率及以下涉宅地块占比超两成,宅地平均容积率小于2.0,处于历史低位。
2021-2024年杭州涉宅地容积率情况表
房企以高速节奏开发,对抗市场风险,公示节奏较快。市区有54宗涉宅地在年内就完成了项目公示,拿地到项目公示转化率达75%,平均公示周期为29.6天。
截至2025年1月,2024年的前三季度地块中仅5个项目未公示,其中公示最快的项目距离拿地仅4天(含拿地当天)。
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