研究院回望十年|2018：全民摇号

　　住在杭州网5月14日讯（记者 马梦婷）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第五篇：回望2018|“全款的往里走”

　　1.

　　这一年，杭州进入“全民摇号”模式。

　　扎营登记、座无虚席的摇号现场，是很多人对2018的最深印象。

　　2018年初，杭州楼市带着2017的高热跨入新年，当时还未正式进行明面限价，但隐形限价对市场的影响，开始加剧“一二手”倒挂，以至于新房市场抢房潮频现。

　　滨江保利·翡翠海岸、绿地·华家池印、滨江金茂府、万科·中央公园等单价4万元以上的高端改善楼盘销售火爆。新盘销售近乎于“挑选客户”。

　　当时有人调侃售楼处的态度：“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走。”。

　　套利空间下，“收茶水费”等名目的非公开加价、倒卖房号等市场乱象丛生，屡禁不止。“摇号”买房规则在3月底诞生。

　　此后3个月，杭州进入了狂热的“全民摇号时代”，全新的历史大幕拉开。

　　银行验资挤爆，雨天售楼部前排长队领号，登记现场涌现出折叠椅、睡袋、帐篷等“全套装备”用于通宵排队，全家动员乃至90岁高龄老人出动……

　　银行排队现场（图源：口水楼市）

　　柏悦中心雨天排队视频 （图源：网络）

　　5月，融信澜天以11927户意向登记家庭成为杭州首个“万人摇”楼盘。

　　随后，融信保利创世纪创下两万人摇号纪录。   

　　这一年，杭州共发生了8次“万人摇”。

　　2018杭州楼盘摇号选房现场（图源：住在杭州网）

　　自带彩票色彩的摇号购房规则下，为了增加摇中概率，有人注册多家公司参与，有人找小伙伴“拼盘”报名，都成为楼市新现象。

　　与此同时，购房者对“房票”、“摇号”这一机会成本的重视，推高了杭州高总价、高单价项目的市场份额。

　　全年新房金额榜单中，冠亚军皆位于钱江新城：滨江保利·翡翠海岸79亿元、信达滨江·壹品61亿元。

　　法拍热和“类住宅”的崛起成为了“摇号难”的附加产物。

　　8月，阳光海岸一套1200㎡的豪宅以1.13亿元被拍卖，竞价超200轮，成为彼时“杭州最贵法拍房”。

　　而“类住宅”产品的投资热，直接触发了“禁酒令”升级：商办类最小分割面积被提高到300方。

　　2.

　　这一年，有人集体赴港上市，有人喊出“活下去”。

　　2018年，全国销售榜单中百亿房企增至156家，千亿军团增至31家。

　　十余家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业等先行完成上市。

　　这一年，有五家企业在杭州以超百亿资金揽地。拿地TOP10中，囊括了龙湖、招商等在全国范围销售第一梯队的房企。

　　同是这一年，万科在秋季内部例会上，打出鲜红宣传标语——“活下去”，被各大媒体广泛传播。万科在杭州的年度销售操盘金额榜排位第二，拿地成绩却在40名开外。

　　3.

　　这一年，“贸易摩擦”悄然而至。

　　2018年1月，美国运营商开始限制华为产品合作，此后制裁中兴通讯、停止政府对华为设备和服务的采购、对孟晚舟发出国际逮捕令……

　　“中美贸易摩擦”、宏观经济预期，悄然改变了房地产市场走向。在7月给高热的市场按下了一个暂停键。也引出了郁亮的拐点论。

　　部分银行暂停授信、利率上调等因素让房企融资渠道进一步锁紧，龙头房企债务攀升明显，高负债率警示风险。

　　4.

　　这一年，高热在年中转折。

　　杭州也是其中之一。

　　2018年上半年，土地市场价格封顶+部分自持是房企拿地常态。

　　市中心绝版的百井坊商地，全城瞩目，336轮、107.3亿元，在杭州商地历史上留下浓墨重彩的一笔。随着恒隆摘地，港资在杭已经颇具规模：嘉里、九龙仓、香港置地、香港兴业等。

　　百井坊地块航拍图（拍摄时间：2018）

　　钱江世纪城M-04地块的竞拍，从3月30日下午一点半鏖战至次日凌晨一点半，历时12小时，上演了史无前例的拉锯战，最终由保利以100.99亿总价竞得，也就是此后的澄品项目。

　　这两宗地块至今位于杭州土地总价榜top6（截至2024.05）。

　　但是下半年，地价明显降温，封顶自持消失，宅地月均溢价率从38%以上骤降至15%以下，房企参活跃度显著下降。

　　相似的走向也出现在新房和二手房市场。

　　2018年7月开始，新房登记人数开始持续下降，从最高的 6月近10万人跌至最低11月仅3.1万人，摇号中签率攀升，最高11月摇号楼盘综合中签率25.8%。

　　从下表可以清楚看到，典型次新二手房中，不乏年底价格与六七月最高价相比“大跳水”的案例，降价幅度达15%左右。

　　到了10月，即使部分房企为销售新房推出促销活动，也再难挽回热度颓势。国庆节之后，全市出现大规模“流摇”，融信公馆 ARC、首开杭州金茂府、金隅中铁诺德·都会森林等热门板块楼盘也相继“流摇”。12月，“流摇”楼盘占比高达四成以上。

　　5.

　　这一年，亚运村定了。

　　2018年2月，杭州市政府、2022年第19届亚运会组委会召开新闻发布会，宣布杭州亚运村落户于萧山钱江世纪城。

　　5月，重达1吨的标书现身。

　　最终，运动员村1号地块确定由绿城开发建设，2号地块由万科开发建设，技术官员村由华润开发建设。形成三足鼎立。

　　2018俯瞰杭州亚运村（图源：口水楼市）

　　6.

　　这一年，研究院追踪预期的改变。

　　年中闭门会出席的嘉宾有：绿城中国助理总裁绿城房屋科技集团(筹)董事长肖力（时任，后续嘉宾同为时任，不再重复）、滨江控股副总经理朱立东、天阳地产董事长蔡学伦、祥生集团总裁赵红卫、德信地产集团总裁费中敏、碧桂园集团副总裁、浙江区域总裁欧阳宝坤、中国金茂上海区域副总经理、杭州公司总经理周小枫、旭辉集团高级副总裁、浙江区域集团总裁汝海林、金科地产浙沪区域公司董事长单磊磊、阳光城浙江区域总裁李晓冬、中海杭州公司总经理孙文治、越秀地产华东区域公司总经理何小军、新城控股杭州区域公司总经理贺亮、安徽置地浙江区域公司总经理柴伏斌、上海绿都地产杭州事业部总经理欧阳龙、泰禾上海区域公司副总经理、杭州城市公司总经理邵昶魁。

　　2018年中闭门研讨会现场

　　研讨会上的观点与声音，很多在后续的市场发展上得到印证。如杭州会比长三角大部分其他城市会更坚挺，又比如房地产市场的周期性规律已被打破。

　　2018年研究院研讨会嘉宾观点

　　这一年，研究院在全省范围扎下更深的根基。

　　浙江全省三四线城市的机会研究是2018年的新课题。

　　杭州&周边2019房企投资形势闭门会暨决策通2.0上线发布会

　　2018建德市土地招商发布会

　　舟山群岛新区专场推介会

　　全省范围内的实地踏勘，也留下了坚实脚印。

　　2018年富阳区踏春看地活动

　　周期真的被打破了？还是周期变得不明确了？2018的中国房地产市场出现了明显的矛盾的信号，有人依旧在买房焦虑，有企业开始看空市场。带着这样的不确定性，走进了2019。