地价降 限价提 杭州第三批宅地的利润能加多少

　　浙江在线-住在杭州网11月24日讯（浙江在线记者 马梦婷）杭州第三批土地挂牌后，市场上讨论热点就在于地价下调和限价上升。对房企而言，这样的调整最直接的变化就在于从土地到项目的利润率增加了。

　　自今年7月全省土地市场遇冷以来，市场对土地为何成交困难所盘点的原因，始终绕不开最核心的利润因素。而杭州此次推出的地价和限价，几乎就是针对问题精准破解。

　　第二批宅地成交时，利润率与火热的第一批相比已有一定回升:临平星桥地块预期能超过8%，运河新城约4%，萧山市北约4%，但整体利润率水平也不高。

　　起价降低、限价提高，利润率会提升多少？若按照此前传统测算逻辑进行预估，以高周转时期下的杭州项目考虑基础成本与现金流情况等，利润率会产生明显提高。 

　　但根据浙报传媒地产研究院获得的市场反馈，房企普遍表示利润率与常规测算有较大出入，远远不及常规情况下的预期，主要有以下原因：

　　一、定品质对外立面、地下室功能等做了新的要求，这是直接的建安成本增加；

　　二、浙报传媒地产研究院以往的利润率粗算建立在整体项目高效快速运作的基础上，但第三批土地的开发阶段正好处于杭州亚运会举办期间，项目整体周期会相应拉长。周期拉长会大幅提升财务成本投入，并且延迟项目销售回款速度。

　　在此市场背景下，根据浙报传媒地产研究院实际调研与市场情况了解，若土地以底价成交、限价销售测算，普遍测算的利润率水平确实有所提升，大部分地块利率润达到10%以上。　

　　简单说，限价只有在市场认可的情况下才是有效限价，如果限价高出市场接受度，那么限价提高所带来的的利润率只是水中月镜中花。

　　以当前限价水平来看，板块去化的分化情况明显。

　　虽然杭州市场大环境流速较佳，但有的板块若以限价售卖去化速度与其他板块差距较大。

　　临安市场就是一个典型——实际售价、成交价无法达到限价甚至相去甚远。

　　以本次推出的临安锦城宅地（限价26900元/㎡）为例，该板块2020年6月首次发布限价为26300元/㎡，也就是现在的绿地宝龙·柏源晶舍项目，此后华发·峰荟、敏捷·星著柏悦府等项目限价一致。同板块内，美的·滨湖翠邸的限价更高，达27480元/㎡，但该楼盘近期成交单价仅在23000元/㎡左右，与限价价差超过四千。

　　当然，有的板块即使在土地下行背景下新房也未遇冷，如萧山市北、文晖、艮北新城等明显“高倒挂”板块——举例来说，近期朝晖文晖板块的和品摇号登记普通家庭社保最低入围门槛甚至为189月——新政后的“顶格”社保。预计这一类板块未来的去化情况仍较好。

　　总体来说，开发商的实际选择或将更趋向于去化好、倒挂高的安全板块。

　　基于当前第三批土地的利润率明显转变，房企拿地空间得到明显提升，预计成交情况会优于第二批。

　　截至11月，杭州全市今年出让金额已达到2367亿元，相当于去年全年2521亿元的90.6%。

　　假设杭州第三批35宗土地全部底价成交的情况下，2021年全年的出让金额将达到2980亿元，超过2020年的2521亿元；体量达2320.5万方，同样超过去年。

　　对于杭州的土地市场而言，今年整体成交规模或许较去年略升，基本稳定。

　　△杭州十区2019-2021年土地成交情况图

　　（截至2021.11.22）