杭州城投系|余杭区 城投拿地后的销售困境有解吗

　　住在杭州网4月10日讯（记者 李成）1991年，国务院进行政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行。

　　此后城投企业应运而生，成为地方政府市政基础设施以及市场化融资的主要平台，业务涵盖城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地开发、房地产开发等。

　　学校、医院、道路、地铁、公园、住房这些城投企业的成果，与每个市民的工作生活息息相关。

　　土地是这些城市建设的基础，而“做地”则是将土地整理成符合政府收储标准的“净地”，涵盖选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调査、场地围蔽看管、产权注销、七通一平、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调査等工作。做地主体完成做地工作之后将土地交由政府收储。

　　在杭州，市、区两级均可以做地，土地储备中心可自行做地，也可以委托城投企业做地。所以杭州做地主体众多，做地区域也较为零散，市级城投企业仅负责部分土地的做地工作，更多的是分属于各区的做地主体。

　　同时，在近几年土地市场下滑的背景下，城投企业不仅在幕后承担做地任务，又走到台前成为了“拿地主力军”之一，其关注度及重要性进一步凸显。

　　为了更好地了解这些城投企业以及其在土地领域的职能，浙报传媒地产研究院推出杭州城投系列报道。

　　今日推出第九篇：余杭区 城投拿地后的销售困境有解吗  

　　余杭国企：四大主力集团各有侧重

　　2022年10月，余杭区深化国有企业改革推进会上，余杭区新组建的区四大国企正式亮相，分别是余杭国投、余杭城投、余杭交投、余杭文旅。

　　余杭国投是余杭区国有资本投资运营平台，围绕“资本运作+金融服务+资产运营+数字信息+人才引育”产业集群。

　　余杭城投着力于城市功能配套项目建设、做地出让、资产经营、创新投资等业务。

　　余杭交投聚焦“重大基础设施建设、重要公共交通保障、重点区域投资运营”的主业。

　　余杭文旅围绕文旅融合、绿色健康、双碳经济、径山茶产业发展业务，促进文旅与绿色健康产业发展。

　　其中余杭城投和余杭交投两家集团公司是余杭区最主要的两家国企做地平台。

　　余杭城投|未来科技城“大房东”

　　余杭城投全称杭州余杭城市发展投资集团有限公司，前身为余杭创新投资有限公司，2022年进行更名，同时实际管理由未来科技城管委会调整为余杭区国资办。

　　余杭城投是未来科技城最主要开发建设主体，根据《关于印发区属国有企业“三定”方案的通知》余国资办【2022】127 号文件，余杭城投的土地开发范围由未来科技城拓展为余杭区全境。

　　土地开发、基础设施建设、房产出租是余杭城投的三大业务板块，2022年营业收入46.82亿元，其中土地开发收入34.63亿元，代建业务收入2.76亿元，租赁业务收入8.35亿元。

　　余杭城投在未来科技城范围内大量物业资产，如海创园、梦想小镇、AI 产业园、人工智能小镇等。截至2023年5月末，海创园、梦想小镇的出租率均在76%左右。

　　在土地开发业务中，余杭城投土地整理完成经土储中心验收合格后，未来科技城管委会按实际投资总额（含前期投入资金、配套项目建设资金、融资费用、应缴税费等各项支出）*（1+18%）与余杭城投结算。

　　2023年，余杭城投出让地块 16宗，其中5宗住宅用地，9宗工业用地，1宗商业用地，1宗文体娱乐用地。

　　2024年，余杭城投做地的低碳国际智慧社区地块预计将在上半年推出。

　　主力做地区域示意图

　　余杭交投|拿地后住宅去化困难

　　余杭交投成立于2009年1月，2022年10月更名为杭州余杭交通投资集团有限公司。主要承担交通基础设施投融资建设、道路养护、公共交通运营、国有资产运营等职能。

　　中法航空大学、瓶窑老街、闲林埠老街等项目均是由余杭交投建设或运营。

　　在土地开发领域，余杭交投主要聚焦瓶窑新城、闲林和五常区域。

　　2023年，余杭交投完成做地、出让土地7宗，实现出让金47.37亿元。

　　在杭州外围土地出让市场下行的大背景下，余杭交投做地区域2024年预计供地难度加大，供地或也将朝着低容积率地块倾斜。

　　在商品住宅开发领域，余杭交投有较多涉足，但所开发楼盘去化情况较为困难。

　　2022年4月在余杭区黄湖镇竞得一宗商住地块，既余交蓝城·湖印晓庐项目，开盘超过一年，但去化率不足20%。

　　2022年6月，余杭交投联合华景川竞得闲林联荣20号地块、五常荆山02号地块，既云檐里和曜珹里两个低密项目，但去化情况也一般，至今仍有较多存量。

　　主力做地区域示意图