杭州城投系|拱墅区 2024商改住的压力有多大？
住在杭州网4月4日讯（记者 李成）1991年，国务院进行政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行。
此后城投企业应运而生，成为地方政府市政基础设施以及市场化融资的主要平台，业务涵盖城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地开发、房地产开发等。
学校、医院、道路、地铁、公园、住房这些城投企业的成果，与每个市民的工作生活息息相关。
土地是这些城市建设的基础，而“做地”则是将土地整理成符合政府收储标准的“净地”，涵盖选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调査、场地围蔽看管、产权注销、七通一平、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调査等工作。做地主体完成做地工作之后将土地交由政府收储。
在杭州，市、区两级均可以做地，土地储备中心可自行做地，也可以委托城投企业做地。所以杭州做地主体众多，做地区域也较为零散，市级城投企业仅负责部分土地的做地工作，更多的是分属于各区的做地主体。
同时，在近几年土地市场下滑的背景下，城投企业不仅在幕后承担做地任务，又走到台前成为了“拿地主力军”之一，其关注度及重要性进一步凸显。
为了更好地了解这些城投企业以及其在土地领域的职能，浙报传媒地产研究院推出杭州城投系列报道。
今日推出第六篇：拱墅区 2024商改住的压力有多大？
拱墅国企：复杂的2+6格局
在最新的国企改革中，拱墅区国企平台按“基建+实业+市政”和“产业+资本+运营”的布局，形成“2+6”的国企结构。
“2”是指由区财政局直接全资持股的两家平台集团：拱墅城控、拱墅国控。“6”是指这两家平台集团下属的六大子集团。
其中拱墅城控下属拱墅城建、拱墅城发和拱墅城运三家子公司。
拱墅国控下属拱墅国投、拱墅产投、拱墅文商旅三家子公司。
在拱墅区的“2+6”国企格局中，拱墅城建、拱墅城发、拱墅国投是拱墅区最主要的三家国企做地平台。
拱墅城建|聚焦老下城区范围
拱墅城建成立于1998年，全称杭州市拱墅区城市建设集团有限公司，主要承担拱墅区城中村改造项目征迁、建设、土地整理以及区内重点项目建设、商业地产开发、资产运营管理、招商引资等业务。
拱墅城建承担了拱墅区内长木、草庵、沈家、石桥、杨家、华丰、永丰村七个村约775公顷范围内的改造任务。
2017年，拱墅城建与杭州市土储中心签署《土地整理协议》，由拱墅城建对生地进行整理，土储中心按照《土地整理协议》对土地整理成本加成一定比例的土地管理费进行回款支付，加成比例一般在8%-10%之间。
拱墅城建做地范围涉及华丰、石桥、灯塔、东新、三塘等单元，主要为杭州市行政区划调整前下城区区域。
2024年，在土地业务上拱墅城建目标全年完成出让地块13宗，同时计划要推进9宗地的商改住规划调整工作，商改住关系着购房者利益，面临着较大的压力。
主力做地区域示意图
拱墅城发|聚焦老拱墅区范围
拱墅城发全称杭州市拱墅区城市发展集团有限公司，成立于2022年10月，由原杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部、杭州市拱墅区城市建设发展中心、杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部、杭州市拱墅区京杭运河综合整治与保护开发指挥部4家单位陆续改制合并而成。
拱墅运河体育公园、邵逸夫医院大运河院区、京杭大运河博物馆等是由拱墅城发建设或改造。
拱墅城建做地范围涉及申花、庆隆小河、上塘、铁路北、康桥、桃源、半山等单元，主要为杭州市行政区划调整前拱墅区区域。
2023年拱墅城发收储土地12宗392亩，出让土地5宗142.4亩，出让金额44.65亿元，其中申花单元GS0403-R21/B1/B2-28地块成交金额达27.5亿元，即万科·河颂映象府项目。
2024年预计推出上塘单元FG09-R21/S2-01地块等土地。
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拱墅国投|收购上市公司的转型实践
拱墅国投全称杭州市拱墅区国有投资集团有限公司，于2017年3月在区国有投资控股和杭州财富盛典投资的基础上组建而成，是拱墅区产业投资和资产经营的重要平台，形成“产业+投资+园区”的运作模式。
面临城投企业普遍遇到的收入单一，主营业务盈利能力弱、城建类资产占比大的问题，拱墅国投实践了一条城投企业的转型之路。
2019年，拱墅国投（下城国投）以 12.95 元/股的价格，斥资约15亿元收购润达医疗20.02%的股份，取得A股上市公司润达医疗的实际控制权。润达医疗总部位于上海，主营业务是为各类医学实验室提供体外诊断产品及技术支持。
通过持续聚焦医疗行业，近年来医疗相关收入已成为拱墅国投的主要收入来源。
土地开发领域，拱墅国投的做地体量不如拱墅城建及城发，但拱墅国投的做地范围涉及多个核心区域，如文晖、潮鸣艮山、三塘、东新等单元。
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