杭州城投系|西湖区 能成为国企改革的样本吗

　　住在杭州网3月26日讯（记者 李成）1991年，国务院进行政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行。

　　此后城投企业应运而生，成为地方政府市政基础设施以及市场化融资的主要平台，业务涵盖城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地开发、房地产开发等。

　　学校、医院、道路、地铁、公园、住房这些城投企业的成果，与每个市民的工作生活息息相关。

　　土地是这些城市建设的基础，而“做地”则是将土地整理成符合政府收储标准的“净地”，涵盖选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调査、场地围蔽看管、产权注销、七通一平、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调査等工作。做地主体完成做地工作之后将土地交由政府收储。

　　在杭州，市、区两级均可以做地，土地储备中心可自行做地，也可以委托城投企业做地。所以杭州做地主体众多，做地区域也较为零散，市级城投企业负责部分土地的做地工作，更多的是分属于各区的做地主体。

　　同时，在近几年土地市场下滑的背景下，城投企业不仅在幕后承担做地任务，又走到台前成为了“拿地主力军”之一，其关注度及重要性进一步凸显。

　　为了更好地了解这些城投企业以及其在土地领域的职能，浙报传媒地产研究院推出杭州城投系列报道。

　　第三篇：西湖区 能成为国企改革的样本吗

　　西湖国企：目标2025资产总额5000亿 利润5亿

　　“要改就要改彻底”，这是2023年西湖区国企改革的主基调，改革目标清晰，到2025年国企资产总额达到5000亿，利润总额5亿元。

　　在这样的主基调之下，西湖区将之江经管集团并入西湖文旅集团，壮大景区、酒店资源；将分散的产业基金统筹管理，西湖科创投的家底从10亿增至160亿；同时新成立了西湖云创集团，最终打造形成“1+6+N”的新架构。

　　“1”是指在西湖区委区政府的领导。

　　“6”是西湖云创、西湖科创投、西湖文旅、西湖投资、西湖城投和之江城投6家集团公司。

　　“N”是下设的云栖产投、云谷产投等多个重点培育业务板块公司。

　　在西湖区的6家国企中，西湖投资、西湖云创、西湖城投和之江城投是最主要的四个做地平台。

　　西湖投资|留用地之王

　　西湖投资于2016年8月整合成立，全称杭州西湖投资集团有限公司，业务涵盖投融资、项目建设、产业园区打造、国有资产运营、民生服务等领域。

　　西湖投资还承担了西湖区政府对区属国有企业股权投资出资方的职能，是西湖城投、西湖文旅、西湖科创投等多家区属企业的控股股东，但经营上相对独立。

　　在土地开发领域，西湖投资做地范围涉及西湖区各个单元，但主要以商办项目为主，尤其在村级留用地的整理开发上，西湖投资是杭州村级留用地开发最大的国企平台。

　　留用地是指政府在征用集体所有土地时，返还给村集体一定比例的建设用地，专项用于发展村级集体经济。

　　杭州很多标志性项目，如城西银泰、黄龙世纪广场、西投银泰城等均是留用地开发的产物。

　　2017年9月，西湖区在全市首创留用地开发建设新模式，由西湖投资牵头，对留用地进行“统一规划、统一开发、统一管理”。

　　自西湖区“三统一”模式实施以来，西湖投资在全区签订47宗留用地合作开发协议，总用地面积约1670 亩，总投资规模约347亿元。

　　西湖投资留用地分布图

　　西湖云创|负责全区工业地及紫金港

　　在2023年西湖区的国企改革中，西湖云创集团成立，由西湖城投出资60%，之江城投出资40%。是以产业园区运营、产业投融资、基础设施建设为业务主体的市场竞争类企业。

　　西湖云创依托浙江大学紫金港校区、西湖大学、国科大等培育环高校产业带，在云栖、云谷、紫金港和黄龙文教商圈等板块打造一批独具西湖特色的数智云创现代产业园，助力科技成果转化。

　　在土地开发领域，西湖云创负责西湖区全区工业用地和创新型产业用地开发，以及紫金港科技城区域的住宅、商业用地做地开发。

　　2023年，西湖云创启动了36宗1150.56亩土地做地，成功收储18宗共600.85亩，出让8宗215.63亩用地。首宗宅地双桥单元XH020203-02地块成功出让，由绿城溢价13.7%竞得。

　　主力做地区域示意图

　　西湖城投|聚焦西湖北部区域

　　西湖城投于2016年6月整合成立，全称杭州西湖城市建设投资集团有限公司，主要负责区本级安置房、教育、配套公建等城市基础设施建设和做地、资产运营等相关工作。

　　在西湖区的6家主要国企中，西湖城投和之江城投是定位公益功能类，其他集团公司都为市场竞争类。

　　2023年上半年，西湖城投营业收入3.86亿元，营业成本3.47亿元，毛利率10.17%，营业收入主要来自于建筑安装、服务、物业、租赁等。

　　在土地开发领域，西湖城投承担了西湖区除之江国家旅游度假区外其他区域的基础设施建设、土地整理开发业务，做地范围涉及翠苑、留下、三墩、蒋村、小和山等众多单元，主要集中在西湖区北部区域（不含紫金港科技城）。

　　2023年，西湖城投做地任务20宗，收储任务9宗。

　　据了解，西湖区2024年的供地主力并不在西湖城投做地区域，预计将集中在之江城投做地的之江和双浦单元。

　　主力做地区域示意图

　　之江城投|非典型的全国销冠

　　之江城投成立于2016年12月，全称杭州之江城市建设投资集团有限公司，业务涵盖之江国家旅游度假区的基础设施建设、土地整理开发、安置房建设、水田垦造及创意园凤凰大厦、凤凰艺馆酒店等国有资产经营及增值等。

　　截至2023年6月末，之江城投总资产917.7亿元，净资产220.04亿元；2023年1-6月，之江城投营业收入11.93亿元，净利润1.65亿元。

　　之江城投虽和西湖城投并无控股及管理关系，但是西湖城投为之江城投提供了大量的担保，在西湖城投的债券募集说明书中显示，截至2023年6月末，西湖城投提供担保的被担保方中，之江城投所占担保余额 146.3亿元，占西湖城投总担保余额的比例超过9成。

　　之江城投的做地区域集中在西湖区的南部，包括之江度假区、转塘、双浦、凤凰谷、浮山等单元。

　　2024年之江城投全年的做地任务是22宗1600亩，收储任务是9宗790亩，出让目标6宗313亩。之江城投预计将是西湖区2024年供地的绝对主力。

　　此外在房地产开发方面，之江城投斥资120.9亿元底价拿下自己做地的两宗未来社区地块，之后通过股权转让引入建发开发，既建发之江城投·云启之江项目，在2023年创下了约180亿元的销售额，一举拿下全国单盘销售冠军。

　　不过这并不能成为城投企业拿地开发的典型状态，成功主要依赖杭州的限价红利及品牌房企的产品。据浙报传媒地产研究院统计，浙江省内2021年7月1日至2023年3月1日城投拿地的项目，仅四分之一能顺利开盘，这或许才是城投拿地后的常态。

　　主力做地区域示意图