杭州城投系|2024年 市级主体还能稳住土地基本盘吗

　　住在杭州网3月21日讯（记者 李成）1991年，国务院进行政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行。

　　此后城投企业应运而生，成为地方政府市政基础设施以及市场化融资的主要平台，业务涵盖城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地开发、房地产开发等。

　　学校、医院、道路、地铁、公园、住房这些城投企业的成果，与每个市民的工作生活息息相关。

　　土地是这些城市建设的基础，而“做地”则是将土地整理成符合政府收储标准的“净地”，涵盖选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调査、场地围蔽看管、产权注销、七通一平、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调査等工作。做地主体完成做地工作之后将土地交由政府收储。

　　在杭州，市、区两级均可以做地，土地储备中心可自行做地，也可以委托城投企业做地。所以杭州做地主体众多，做地区域也较为零散，市级城投企业负责部分土地的做地工作，更多的是分属于各区的做地主体。

　　同时，在近几年土地市场下滑的背景下，城投企业不仅在幕后承担做地任务，又走到台前成为了“拿地主力军”之一，其关注度及重要性进一步凸显。

　　为了更好地了解这些城投企业以及其在土地领域的职能，浙报传媒地产研究院推出杭州城投系列报道。

　　首篇：2024年市级主体还能稳住土地基本盘吗

　　杭州市属十大国企

　　三大主力做地平台

　　当前，杭州市国资委监管市属的十家大型国有企业，包含市城投、市地铁集团、市交投、临空集团、杭州资本、杭商旅、杭金投、杭实、杭州银行、西湖电子。

　　近几年以来，为推进市属国有企业深化改革优化布局，推动市属国有资本和国有企业做强做优做大，杭州国企整合的消息不断。

　　2022年12月，市城投集团与钱投集团整合组建新的城投集团，杭州市国资委将其持有的钱投集团90%股权无偿划转至市城投集团。

　　同月，杭州市商旅集团和杭州市运河集团整合重组，杭州市政府持有的运河集团84.3%股权无偿划转至杭商旅，同时成立市农发集团。

　　在杭州市国资委监管的十大国有企业中，有多家国企承担了做地的职能，其中新整合的市城投集团、杭商旅集团以及市交投集团是市级层面最主要的三个做地平台。

　　市城投|钱二和城东是主战场

　　杭州市城投全称杭州市城市建设投资集团有限公司，成立于2003年，业务涵盖产城、水务、公交、能源、安居、城建、置业、投资等领域的大型国企，全资及控股企业200多家，资产总额约3000亿元，在2023年中国企业500强榜单中排名358位。

　　据2023年债券中期报告中显示，2023年上半年总营收291.22亿元，营业成本272.78亿元，毛利率6.33%，其中商品销售（主要为建材贸易）、天然气销售、工程施工养护是营收主力。

　　在土地开发领域，市城投做地区域分布较为广泛，包括三墩北、长睦、三里亭、杭钢、华丰等众多单元，不过在整合钱投集团之后，当前的主战场是钱江新城二期和城东新城区块。

　　这两个区块也是杭州全市土地市场的重中之重，2022-2023年仅钱江新城二期和城东新城区块土地成交金额占全市的比例达到了11%。

　　在当前杭州外围土地出让难度加大的背景下，钱江新城二期以及城东新城的供地规模预计大幅增长，两个区块2024年预计将有超过15宗涉宅地出让，是2023年推地数量的两倍以上。

　　可以说，钱江新城二期和城东新城2024年在土地市场的表现，将影响整个杭州房地产市场的走势，因为两个区块不仅是承担了高比例的土地出让金任务，更重要的是这两个板块尤其钱江新城二期，已经成为杭州房地产市场的“灯塔”。

　　主力做地区域示意图

　　杭商旅|承接运河 任重道远

　　杭商旅成立于2012年，全称杭州市商贸旅游集团有限公司，业务以百货零售、宾馆餐饮为核心，商品批发、食品销售等业务共同发展的经营格局。

　　商品销售业务是杭商旅集团的核心业务，杭商旅2023年上半年商品销售收入60.3亿元，占全部收入65.8%，商品销售分为百货零售和商品批发，百货零售主要经营主体为上市公司杭州解百，商品批发主要经营体为杭州金属和商旅资管。

　　杭商旅旗下的众多产业均是杭州人民耳熟能详的品牌，例如解百、黄龙饭店、五丰冷食、知味观、联华华商、印象西湖等。

　　2022年杭商旅整合了运河集团，主营业务新增土地开发业务板块。运河集团是经杭州市政府授权唯一从事京杭运河（杭州主城区段和石祥路北段）综合保护开发工作的运作主体，业务以京杭运河综合整治和保护开发战略规划范围内土地开发为主。

　　大运河国家文化公园、大运河博物院、杭钢工业旧址综保项目、杭钢站TOD，这些公众寄予厚望的大型项目，也由运河集团推进。

　　运河集团做地范围主要集中在运河新城板块和杭钢单元，其余凯旋、景芳三堡单元等也有少量分布。2024年的供地主力预计集中在运河新城及杭钢单元。

　　同时，在整体房地产市场下行的大环境下，运河集团在杭州土地市场的角色也从幕后走向台前，仅2023年就竞得三宗涉宅地块，拿地金额26.8亿元。

　　主力做地区域示意图

　　市交投|丁桥和西站 万象更新

　　杭州市交投成立于2003年，全称杭州市交通投资集团有限公司，以交通基础设施投建为主，以商品油品贸易、工程施工、房地产开发、酒店经营、物流等业务为辅的多元化经营结构。

　　市交投是杭州交通基础设施建设主力军，杭州西站、京杭运河二通道、杭州机场高铁、钱塘高铁新城这些公众熟知的交通基础设施均是由市交投负责。

　　2023年上半年市交投集团通行费收入9.32亿元，商品销售收入21.88亿元（主要是钢材、沥青、砂石、水泥、橡胶和焦炭煤），工程施工及相关服收入14.78亿元，三项收入合计占总营业收入的84.7%。

　　在土地一级开发领域，以土地开发为主业的杭州市城市土地发展有限公司（杭地发）是市交投的全资子公司，市交投做地区域主要分布于丁桥、三墩北、西站新城、钱塘高铁新城这些区域，其余在华丰、半山、文晖等也有零星分布。

　　在市交投的做地区域中，2024年供地主力预计集中在西站新城和丁桥。这是杭州新老板块的典型代表。

　　西站新城近几年快速开发，板块面貌日新月异；丁桥已开发多年，各项配套成熟，居住氛围浓厚，剩余涉宅地块虽然较少，但2024年预计仍将主力推出3宗地块。

　　未来钱塘高铁新城也将在合适时机推出地块。此外，备受瞩目的艮山门动车所上盖项目也由市交投负责推进。

　　主力做地区域示意图