杭州8.1土拍小结：“凉意”加剧 低密宅地成倍供应现隐忧

　　住在杭州网8月1日讯（记者 李成）距离上一次出让不到半个月，今日又迎来了杭州第8次土地出让，这期间宏观形势出现显著变化，政策面释放了诸多房地产利好。但从结果来看，杭州土拍行情并没有政策转向产生明显效应，反而进一步加大了上一次土拍的“凉意”。

　　热门地块虽达到封顶摇号，但参与家数较此前动辄50家+的数量大幅走低：

　　滨江区儿保地块摇号家数仅4家，蜀山南地块摇号家数仅2家。尤其儿保地块，报名家数超过10家，但多数房企并没有参与摇号，这和此前大部分房企报名热门地块时预期封顶拿地的情形有明显变化。

　　儿保地块利润低 蜀山地块同质化竞争

　　滨江儿保地块本身地块位置优越，预期去化也有保障，按以往行情地块预期的摇号家数至少是几十家，然后今日仅4家参与摇号。

　　这种情况的核心原因在于土地定价过于激进，按封顶价计算，楼面价达到34590元/㎡，精装新房限价仅46000元/㎡，预期的利润率逼近盈亏平衡线。

　　土地设置封顶价，封顶后摇号的规则，可以让房企拿地有合理的利润，从而能对新房品质有一定保障，而过低的利润，对于未来的新房品质有较大挑战，考验开发商功力。

　　萧山蜀山地块紧邻龙湖地块，4月25日龙湖拿地时，摇号家数达到了30家，而今日骤降至两家，一方面是这几个月市场行情仍在走低，另一方面是地块周边同质化竞争加剧，同样是1.3容积率，精装新房限价32750元/㎡的地块，今年已经出了三宗。

　　萧山市北从此前封顶到今日底价成交，并非市北行情有明显变化，而是地块本身属性导致，地块区位不如此前地块，且有高铁噪音影响。

　　富阳面临着更大的压力，所以出地基本以低密地块为主，今日银湖地块在2022年6月30日就已被富阳开发区建设投资集团以70000万元竞得，后续退地后重新挂牌，在今日再次出让，杭州永欣房地产以64000万元底价竞得，相比此前下降6000万元。

地块分布图

　　低密地块占比50% 过剩隐忧或显现

　　今日出让的4宗地块中，蜀山和富阳地块容积率都在1.0-1.3之间，低密地块占比达到了50%。

　　这个现象并不是个例，据浙报传媒地产研究院统计，杭州市本级2020至2021年两年时间，容积率1.5及以下的低密涉宅地块出让了21宗，总建面131.4万方。

　　而2022年至今一年多时间内，已经出让了50宗容积率1.5及以下的低密涉宅用地，总建面314.3万方，低密地块的出让量成倍增长。

　　这是因为2022年以来随着房地产市场下行，尤其是杭州外围区域更加艰难，为了迎合改善群体的需求，更为了能顺利出让，低容积率地块的出让大幅增加。

　　在杭州新房限价以来，政府推地的方向及房企的普遍产品都以高层为主，确实存在的低密需求没有被充分满足的现象。

　　但是近一年多以来，两倍甚至三倍的低密地块供地量，而且这个趋势仍在持续，市场的同质竞争及去化风险在集聚：

　　首先是低密地块供地量大幅增加，必然导致市场同类产品竞争及库存增加，不再具备绝对的稀缺性。

　　其次低密产品的去化周期一般较长，一段时间内集中的供地，可能会导致未来很长一段时间内众多低密项目同台竞技，去化压力增加。

　　再加上整体市场下行的背景下，虽然改善需求更加坚挺，但需求量也是同样萎缩的，并不能支撑反向增长的低密供地量。

　　杭州楼市未来行情 在杭州之外

　　无论是利润水平，还是地块属性问题，亦或是同质化竞争，今日结果最根本的原因还是房企对于未来市场的预期。

　　而最能影响房企预期的因素，在“杭州之外”。过去的半个月的时间内，杭州的新房、二手房市场并没有发生明显的变化，也没有重要政策出台。但杭州之外，风云变幻。

　　7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　7月24日，中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。

　　可以预见的是，各个城市一大波落地政策即将出台，这无疑提振了市场信心，在会议公报发布的第二天（7月25日）， A股、港股均大幅上涨，特别是房地产板块。

　　对于杭州而言，无论是超大特大城市城中村改造，还是优化房地产政策，均是重大的利好。尤其限购政策调整，短期内必然能扩大购房群体。

　　但这些短期效果能否长期持续，带动市场上行，这中间存在的巨大的变数，而当前房企拿地最需要的是“确定性”。

　　下一批8月22日土拍 更具风向标意义

　　本次土地出让共计成交四宗地块，总成交金额65亿元，总成交建面28万方，平均溢价率仅4%。四宗地块分别由绿城&平安、永欣房地产、方远、招商竞得，其中两宗底价成交，两宗封顶价摇号。

　　本次出让之后，8月22日将紧锣密鼓的进行第9次土地出让，7宗地块的整体位置更为优越，在这期间杭州是否有落地的房地产优化政策？届时出让结果如何？这些更具有风向标意义，浙报传媒地产研究院将带来持续关注及报道。

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