有短板反而易成交？ 当前杭州二手房成交热门有哪些共性

　　住在杭州网7月6日讯（记者 李成）“新低、萎缩、降价、乏力”，这些关键词充斥着2022年上半年杭州的二手房市场，半年仅2.5万套的成交量，创下多年低位。

　　在517新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但不同区域、不同产品以及民众的预期，均出现了巨大的分化。

在这市场微妙变化的节点，浙报传媒地产研究院针对杭州的二手房市场，推出系列分析文章。

　　第一篇我们将关注杭州二手房市场主力成交的小区和房源有怎样的特点和趋势。

　　这半年，杭州二手房流动性无疑是大幅降低的，在这样低流动性的状态下，杭州哪些区域、哪些房子还能顺利成交，有什么特点？一定是购房者都偏爱的没有明显短板的优质地段优质小区吗？

二手房主战场将趋势性外移

　　2022年上半年杭州二手住宅成交的数据中，透露了很多信息，也有一些趋势性的变化蕴含其中。

　　分布区域来看，杭州市八区二手房已经形成核心四城区（拱墅、上城、西湖、滨江）和外围四城区（临平、余杭、萧山、钱塘）平分秋色的成交格局，2022年上半年基本是1:1的比例。

　　而且相比核心四区，外围四城区未来有更多的楼盘交付，二手房成交的主战场将逐步趋势性的迁移至外围四城区。

　　在外围区域中，临平区表现尤为突出，占比已超过余杭区。

　　临平虽然在新房层面的热度不如萧山、余杭，但由于其成熟的配套，合理的房价，在二手房市场中，临平区受到众多青睐。

　　余杭、临平占据前TOP20中的12席

　　从2022年上半年的成交排行榜上的小区来看，首先这些小区的分布也同样是逐步走向外围区域的趋势，TOP20中余杭区占了7席、临平区占了5席，两区合计已超过市八区的半壁江山。

　　上榜的这些小区，当然免不了基本都是大盘，因为按照绝对量来排行就需要小区足够的体量。

　　非热门区域 交付10年小区成中流砥柱

　　还有个鲜明的特点是，这些小区并不是那些没有明显短板的优质地段的优质小区，除了杨柳郡、翡翠城部分属于较为优质的二手房以外，其他基本都是平常曝光度低、品质一般、建筑年份多数已在10年左右，这些小区在一个或多个方面有着较为明显的缺点。

　　数据支持：我爱我家研究院

　　天都城、经适房、下沙沿江榜上有名

　　榜单第一的广厦天都城，里面的组团众多，其中成交较为活跃的天河苑，已经交付15年左右，而且没有电梯，但由于户型面积小，加上两万元/㎡的低单价，100万以内的总价，成为很多极致刚需落脚杭州的一个跳板。

　　榜单第三的都市阳光、都市水乡，原先均是大型的经济适用房小区，房龄不新品质也略差，平时很少出现在楼市报道中，但由于其主城区的位置，加上周边配套相对成熟，3万左右的单价，是很多购房者入驻主城的一个选择。

　　榜单中钱塘区入围的两个小区，保利东湾、世茂江滨花园，均属于下沙沿江板块，板块新房已经断供多年，新房市场上几乎没有任何声音。

　　但二手房市场，下沙沿江的这些小区却频频上榜，这些小区基本都有10年左右的房龄，户型设计、楼盘品质也明显落后于当前的新房和次新房。但正因为市场上没有热度，房源又有缺陷，价格就比较亲民，地铁+沿江景观+下沙自成一体的配套，单价仅在2.5万元/㎡左右波动。

有瑕疵容易达成价格共识

　　在杭州惨淡的2022年上半年二手房市场中，在这种低流动性的状态下，还有相对较多成交量的小区和房源有着较高的相似性：

　　1.基本都不在新房市场的热点区域，因为新房热点区域，对于二手房的挤压效应很强。

　　2.非优质小区，品质一般、交付10年左右，产品和品质无法和次新房相比，但居住体验又远好于市中心老破小。

　　3.低单价低总价，性价比突出，单价3万以内，总价300万以内仍是最主流，基本都是入驻对应区域或板块的入门价格。

　　4.市中心老小区成交逐渐艰难，虽然也具备性价比优势，但已越来越不被年轻刚需群体认可。

　　归根结底，二手房市场，并不是最好的区域，最好的小区卖的最好，而是最合适的价格。

　　优质次新房由于房东预期高，而市场低谷期购房者又不愿意追高，这中间的价格分歧难以弥合。

　　市中心老小区，房东预期已调整到位，但购房者对于产品的接受度又很低，这中间的理念分歧是成交的阻力。

　　而非热点区域，交付十来年的小区，已经没有次新房的光环，在户型、品质、物业等方面或多或少存在缺陷，房东已没有高预期，而且很多是要换房，价格让步大，触及了多数刚需购房者对于价格和品质之间的平衡点，导致成为市场低谷期的成交主力。

　　杭州2022年上半年二手房成交TOP20小区分布图