萧山市北意外无自持 富阳最高自持20% 杭州土地市场转向了？

　　浙江在线-住在杭州网1月22日讯（浙江在线记者 李成）今日，杭州萧山区和富阳区3宗宅地和5宗商业地出让。

　　萧山市北在挂牌期间已经封顶，就在大家纷纷猜测自持比例能达到多高时，今日9点开始竞价后竟无人再报价，兴耀以封顶价25956元/㎡加仓萧山市北，无任何自持。

　　富阳两宗宅地也很快封顶，自持比例的数字一路向上跳动，最终由绿城全部包揽。60号地块自持16%，61号地块自持高达20%。

　　观察近期浙江省内各城市的土地出让情况，“传导效应”非常明显，土地市场甚至呈现出“浙江一盘棋，浙江无洼地”的态势。

　　这种热度从杭州主城到萧山余杭，再到富阳临安，热度一路传导。从杭州、宁波这样的高能级高热度城市，传导至绍兴、金华、嘉兴等市区，再一路向下到各个县城甚至乡镇。

　　在浙江布局的房企处在“拿不到地和拿地没利润”的挣扎中，也在寻找一些突围的方式，例如向成本控制要利润、向营销管理要利润、向地下空间要利润、向商业要利润、向合作要利润等等。

　　今天萧山市北意料之外的“遇冷”，其实并不能代表市场真实的表现，只是房企突围方式的一种体现。富阳两宗宅地今天的表现，才是真实残酷的土地市场。

　　无自持！兴耀封顶加仓萧山市北 

　　市北地块在挂牌期间早已封顶，但出乎意料的是，正式竞价阶段竟然无人报价，兴耀以总价7.4亿元封顶竞得萧山北干西单元XSCQ1204-13地块，楼面价25956元/㎡，无需自持。

　　地块体量较小，建筑面积28542㎡，容积率为2.5，精装限价还是保持和市北此前37500元/㎡的限价体系一致。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块利润率罕见的达到5.8%，加上控制成本等方式，实际利润率或将更高。

　　地块区位图（来源：决策通）

　　2021年至今萧山市北出让了三宗涉宅地，从滨江房产拿地时的公租房5%+自持11%，到招商拿地时的公租房5%+自持16%，更加凸显了今日兴耀地块的性价比十足。

　　地块周边项目中，兴耀·星漫里、招商·闻博花城、滨江·翠语华庭等高层精装售价均和本地块限价相当，且去化速度很快，未来兴耀地块预期可做到一次开盘即清盘。

　　绿城包揽富阳两宗宅地 最高自持20%

　　绿城以总价5.35亿元封顶竞得富阳富春60号地块，楼面价15351.7元/㎡，且需自持16%。地块容积率为2.2，建筑面积34830.4㎡，精装限价25000元/㎡。

　　还是绿城，以总价10.25亿元封顶竞得富阳富春61号地块，楼面价15241.7元/㎡，且需自持20 %。地块容积率为2.4，建筑面积67276.8㎡，精装限价25000元/㎡。

　　地块区位图（来源：决策通）

　　两宗地块均位于富春板块，紧邻富阳主干道恩波大道，地块距离地铁6号线公望街站约1公里，周边有银泰百货、富春第四小学、富阳第一医院等配套。

　　地块西南面500米左右就是上周刚刚成交的绿城富春63号地块，刷新了富阳楼面价纪录，成交楼面价为16490元/㎡，且需自持16%。

　　今日绿城再以16%和20%的高自持比例加仓富阳，一周内拿下三宗地块，可见绿城深耕富阳的决心。

　　【测算逻辑】

　　1、 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）。

　　2、 萧山市北车位价格按37万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个计算。

　　3、 萧山市北精装成本按照1750元/㎡。

　　4、 财务成本按地价5%，各项税费按售价的12%计算。

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