新政窗口期，杭州首宗宅地在东湖新城成交，旧规市场逻辑仍奏效

住在杭州网9月1日讯（记者 何肖霞）杭州今日成交三季度的首宗宅地，这也是8月28日三部门发文推行现房销售后杭州的首宗宅地。这宗位于东湖新城的低密（容积率1.5）宅地，仅经过一轮报价，便被中交以总价28623万元收入囊中，折合楼面价7350元/㎡。

地块位置图（来源 决策通）

窗口期 地块自身属性对冲政策影响

这宗地是在新政前挂牌的，并未被直接打上现房销售的标签。新政虽然有更高的预售标准*，但该地块1.5的容积率，决定了其多层或小高层的产品形态，新旧预售标准之间的差异，在这里被显著缩小了。

当然，新政的辐射效应依然存在——对于开发商而言，新标准更深层的影响在于回款节点的后移。竣备后回款，将导致整盘的资金成本和利润测算模型都要随之调整。

这也是为什么市场普遍关注新政后地块成交的主要原因。

具体到今日这宗地，几重因素对冲了这种压力：一方面，容积率1.5的低密产品总建面仅3.9万㎡，体量不大，封顶周期可控；另一方面，7350元/㎡的楼面价相较周边竞品留有足够安全垫，即便回款节奏放缓，利润空间仍有腾挪余地。

东湖新城中心鸟瞰

市场逻辑未变 基本面和竞争性仍是关键

这宗地出让面积25961㎡，可建面积约3.9万㎡，1.5的容积率在东湖新城恰好卡出了一个差异产品——既不同于2.0以上容积率的高层，也比去年以来的1.1、1.2容积率多一份中端改善的亲民。

同时，出让条件明确，不能建别墅或两联排，层数不小于4层，建筑高度被框定。基本可以判断为洋房改善社区。

它的区位条件颇为扎实。西侧紧邻东湖新城的“黄金中轴”荷禹路，星玖城、万达广场等商业体沿路铺开，往南步行不到700米，就是地铁9号线荷禹路站，往北不到500米则有五洲路站。北侧约800米是龙安湖公园，临平首家三甲医院——市三医院临平院区也已在动工。

关键还是成交价格，7350元/㎡放在板块里对比，差异感很明显。

北侧一路之隔的雲润宸庐，容积率1.1，去年2月地价15686元/㎡，在售的是排屋和叠排；而龙安湖公园西侧的颂玉望府，容积率1.2，去年6月地价10500元/㎡，洋房是2字头的售价。

相比之下，今天的地块只要在产品上做功夫，新房定价不难拉开合理价差。更何况，中交在板块内已有荷语江山府案例，有经验和品牌累积，竞争力上有优势。

地块信息：

地块信息简介：

东湖新城单元LP111604-07地块出让面积2.6公顷，容积率1.5，体量约3.9万㎡，起始楼面价7350元/㎡，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，建筑高度不大于36米。建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1，且高度最低不小于21米。

该地块距离地铁9号线五洲路站仅约470米，秋石高架、望梅高架、东湖快速路环绕贯穿区域，通达全城。此外，该地块距离临平北枢纽仅约2公里。

除了交通优势外，东湖新城历经多年布局，开发区从服装纺织产业起步，逐步推动传统产业向智能装备、健康医疗等高端领域升级，在激烈的市场竞争中打出了自己的创新牌。

如今，这片产业高地上已集聚老板电器、春风动力、运达风电、贝达药业、杭汽轮等20余家上市公司，且仍在持续深化产业建设——小林高科创新中心、贝达梦工场、百诚医药总部及研发中心、信达生物、飞仕得等智能制造、生物医药产业新项目全力进阶，更是提前布局了江丰电子、求是半导体、金羽新能等半导体、具身智能方面各类优质企业。这些高端产业的持续拓容，吸引了一大批高净值人才入驻。

*杭州此前预售标准为10层以下需主体结构封顶，11层以上需至少建设至10层；三部门发文标准为主体建筑结构封顶。