7.23杭州土地点评：改善型、纯低密，成为热度关键词

住在杭州网7月23日讯（记者 何肖霞）今日的土地成交热过杭州高温天，贡献了两大新纪录：乔司翁梅板块宅地楼面价新纪录以及自2019年以来宅地成交溢价新纪录。

其中：

城东安琪儿地块竞价43轮，由滨江房产以总价23.4亿元竞得，楼面价35524元/㎡，溢价22.55%。

乔司地块竞价46轮，由绿城&坤和溢价59.19%竞得，折合楼面价22287元/㎡。创2019年至今杭州宅地溢价纪录。

本场出让有以下几点观察

01 核心稀缺成拿地关键词 差异化精准供地成主流

开年以来，杭州土地供应从“大而全”模式改变至“少而精”，在推地方面转变思路，“成熟一宗，推一宗”、“差异化”或将成为后期土地供应主流。

最近几次挂牌数量均为个位数，但地块质量却有了明显提升。以此次出让地块为例，安琪儿地块区位核心，且其所处区域内，新房供应尤其是高端改善新盘供应稀缺，唯一在售项目摇号中签率为14.5%。去化有保障，房企自然有信心。

另一宗乔司地块，临近丰收湖，是目前小区域内唯一一宗低密宅地，且周边新房供应短缺，两者叠加，成就其溢价近60%成交。且其刷新了板块宅地楼面价新纪录。

可以看出，房企拿地逻辑再次回归到核心地段、稀缺属性等关键词。

02 本土房企发力 深耕板块主打安全牌

“城东新城要被滨江包圆了吧。”有网友在后台留言称。

2月，安琪儿首宗地块出让，由滨江溢价24.4%竞得，即目前城东唯一在售项目——翡翠嘉运府。今天安琪儿出让第二宗地块，依旧是滨江竞得。这意味着，城东新城近期开盘项目，都将是“滨江出品”。

根据浙报传媒地产研究院统计，城东安琪儿区块后续还有4宗宅地供应。

而今天另一宗地，即临平新城的低密宅地，有网友在浙江土地网直播留言中直言“绿城杀疯了”。

地块本身条件较好，区域内唯一低密属性叠加周边新房供应较少，使得地块在报名阶段就吸引近10家房企参与。此外，绿城在杭货值不足，拿地意愿强烈，尤其乔司区域，仅汀桂里在售，目前且处于销售尾期。

其实从滨江、绿城拿地动作也可以看出，房企均选择已开发板块进行补仓深耕，主打安全牌。

03 高端改善需求旺盛 改善型地块或将成大趋势

2024年以来，随着大户型项目入市，新房市场上改善需求释放，多个项目“触发社保”，甚至触发“5年限售”，以翡翠嘉运府为例，项目设置面积200㎡以上，典型的高端改善，首开132套，最终900余户入围摇号，社保最低要求111个月。其他还有像三里亭的沁百合、湖墅的霞映锦绣里等等。可以看出，市场上的中高端改善需求相对旺盛，且阶段性未与新房供应得到匹配，未来土地市场推出改善型地块的趋势或将持续。

今日出让的两宗地，一宗位于市区核心，一宗临近市中心且低密可做“第一居所”，这无疑是改善型项目的不二选择，这或也是今日土拍热度较高的原因之一。

地块详解

滨江安琪儿地块

滨江安琪儿地块与杭州东站直线距离不到1公里。地块东至新塘路，距离地铁4号线新塘站约190米，出让面积23494㎡，容积率2.8。精装限价46500元/㎡与此前城东新城项目限价一致，未有变化。

从库存来看，该区域目前仅有滨江·翡翠嘉运府一宗项目待售，新盘供应较少，预计项目未来竞争较小。西侧滨江·翡翠嘉运府项目2024年2月成交地价36240元/㎡。

值得注意的是，地块所在位置未来还将重点打造运河湾城区块。这里既是市中心衔接城东的核心节点，还是未来将创建运河湾桥头区核心节点。

地块位置图（来源 决策通）

绿城&坤和乔司项目

绿城&坤和乔司项目无限价，距离地铁9号线乔司站约一公里，东至角佃路，南至九环路，西至九华路，出让面积22625㎡，容积率1.2，适宜打造低密改善项目。

根据此前《杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块选址暨控规局部调整论证》，调整后地块分为JG1807-06-01和JG1807-06-02南北两个子地块，今日挂牌地块北侧还有一宗宅地待推。

与此同时，乔司区域作为临平南融计划的重点发展区域，站在互通主城区的门户接口，可最大程度接受主城区客群外溢。周边商贸城单元范围内竞争较小，周边配套较多，上城天街、丰收湖公园等均在附近，可满足日常商业休闲需求。周边住宅小区林立，居住氛围较为浓厚。

地块位置图（来源 决策通）