杭州摇号热的另一面 有城区新盘持续高供应 二手倒挂消弭

　　住在杭州网6月14日讯（记者 何肖霞）在刚过去的这个周末，身处杭州新房单价第一梯队的新世界·江明月朗园首次开盘摇号，单套总价千万级的房子，综合中签率堪堪仅过了11%。

　　虽然新世界项目不能代表整个杭州新房的情况，但“杭州新房难摇”——这是杭州购房者的共同认知——也是本轮调控收紧或放松都没能根本转变的局面。但是随着新房摇号政策的深入执行，“难摇”慢慢不是普遍现象，区域分化也越来越显著。

　　部分板块，从低中签到高中签再到无需摇号，仅用了不到一年时间。而在临安区，这不是某个板块个例，而是整个城区的现象。作为杭州市区唯一一个不限购的行政区，临安楼盘“流摇”已是常态。

　　调控手段最放松、购房门槛最低的城区，为何成为摇号热的反面缩影？背后是临安持续多年的新房供应高位，以及巨量二手挂牌下逐渐消弭的一二手倒挂优势。换言之，一个一度以“不需房票”换取投资预期的区域，正在遭遇“房住不炒”的考验。

　　千户小区挂牌过百套 二手总量大、密度高

　　总户数1300余套的旭辉中粮朗香府，当前在贝壳网上显示的挂牌房源数量为159套，在我爱我家上显示的挂牌房源数量为150套。（备注：贝壳和我爱我家的挂牌房源有高比例重复，不可叠加计算。本文显示两家数据仅为更客观参考。）

　　一个千户级项目，有超10%房源占比的二手挂牌意味着什么？

　　这样的案例在其他城区鲜有。不仅杭州主城区缺乏案例，比临安区先一步融杭的富阳区，也没有这样的二手楼盘。而余杭区的西溪公馆和澜天都曾在交付后短期到达过这个比例，这两个楼盘都是曾因显著一二手倒挂使得投资需求趋之若鹜的新盘。

　　其他城区罕见的高占比挂牌，在临安却不是个例，且并非短期存在。比如：星汇花园、天阳蔚蓝等，在贝壳网、我爱我家这样主流的二手中介门户网站显示的挂牌数和楼盘总房源占比都超过10%，而这两个楼盘交付时间都超过了两年。

　　无论是朗香府，星汇花园还是天阳蔚蓝，都是近年新交付楼盘，其新盘销售时，“不限购”是重要卖点。而交付后作为同样“不限购”的二手房，现在却遭遇销售瓶颈。挂牌数量持续走高。

　　目前临安区在贝壳网显示挂牌二手房超9000套，在我爱我家显示挂牌二手房超4000套。自杭州5.17新政以来（新政来了！支持刚性和改善型住房需求），新增挂牌近250套。

　　价格方面，巨量背后伴随单价走低。

　　以青山湖的中天·珺府为例，其高层挂牌价格在18000-24000元/㎡左右，其南面的中天·郡楠府的新房成交价在22000-24000元/㎡左右；位于锦城板块的苕溪学府，也是同样的情形——其二手房挂牌价格18000-24000元/㎡，周边在售的星著柏悦府、柏源晶舍等新盘成交均价在19000-24000元/㎡左右。

　　这样的一二手单价更符合真实的居住市场：脱水投资需求，回归二手房居住价值。

　　新盘供应多年处杭州TOP1 后续供地不停

　　根据浙报传媒地产研究院统计，临安城区新房供应一直都是杭州各行政区TOP1，其中青山湖板块更为是位列杭州市区121个板块的供应之首，多年无出其右者。

　　截至今年5月底，临安在售新盘项目36个，可售存量约77.5万方，而待售项目/储备土地有27个/宗，合计隐性供应量近200万方。

　　临安项目分部图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　根据浙报传媒地产研究院统计，自2016年以来，临安区共计成交土地100宗，成交建面817万方。在杭州市区推地量中排名第五。

　　在刚过去的二批次挂牌中，临安挂牌出让三宗土地，出让体量约为19万方，以100㎡/套计算，将有约1800套房源可转化为供应。

　　7700余套的可售存量，再加上这1800套的供应，可以预见临安未来两至三年的供应水准不会下降。

　　板块可售存量分布图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　即便如此，临安的推地计划并未停下脚步，根据8日杭州市发布的《2022年杭州读地手册》看来，临安区今年度计划推地18宗合计957亩，其中住宅9宗（有两宗已挂牌），合计约693亩，可建体量约94万方，按100㎡/套折算，预计还有9400套房源。

　　投资客离场 政策光环将失效

　　再过3个月，杭州限购就六年期满，这也意味着，临安区的差别化政策即将6年。这6年间，因为“不限购”以及后续的“不限售”，临安主动或被动成为了投资群体的关注重点。尤其是青山湖科技城板块，作为城西科创大走廊的西端，有概念、有外溢，聚集了大批非自住客户。

　　而该客群，一直是政策精准打击的重点群体。随着调控深入，以及预期转向，该群里的流失导致去化放缓，同时二手集中挂牌退场。

　　今年以来，全国“因城施策”纷纷落地，在逐步宽松的政策转向下，杭州5.17的新政对于临安而言，却可能进一步缩小临安原本差异化政策的优势。

　　尤其是二手房购房门槛的降低，将部分原本在杭州限购区域无法购房的外地“房票”，又重新疏导回限购区域；而增值税免征年限从五年改到两年，一定程度上加剧了二手房挂牌的速度和竞争。