楼市“冷圈”调研⑮永嘉：一个县城 两个体系 投资降温明显

永嘉县山地面积2308.5平方公里，占到总面积的85%以上，素有“八山一水一分田”之称。受地形影响，永嘉这座城市是割裂的。县城在北，沿着楠溪江顺流而下，约10公里，就到了永嘉县的最南端——瓯北。

同样的，永嘉的房地产板块也被清晰的划分开来，主要分为永嘉县城、瓯北城市区及三江商务区三个板块。新房价格梯度大体为永嘉县城<瓯北城市区<三江商务区。永嘉县城新房成交价格在1.4-1.6万元/㎡左右，与二手房价差不大。但不带安置房性质的纯商品房，二手成交普遍高一些，约1.8万元/㎡左右。

与温州主城区仅一江之隔的瓯北和三江，一线江景再加上距离温州主城更近，新房价格更向鹿城区看齐。目前瓯北的成交价在2-2.5万元/㎡左右，三江商务区的成交价在2-3万元/㎡左右。

永嘉新房价格示意图

永嘉县城面积很小，从东到西大概3公里，从南到北也不过5公里。与其他小县城相似的，永嘉县城的楼市也较为封闭，基本及当地居民自住、改善为主，辅以部分乡镇进城念书的购房需求，鲜少有投资客的身影，供应基本靠当地居民消化。或许正因为如此，永嘉县城的楼市发展较稳定：成交量价较年初变化不大，新房依旧维持在不到1.6万元/㎡的价格。

同样位于永嘉县，南端的瓯北和三江商务区却走出了独立行情——位置靠近主城区，与鹿城区隔江相望，但新房价格几乎只有主城区的一半，再加上一线江景等稀缺资源的加持，瓯北及三江商务区除了承接主城刚需外溢外，更是温州当地投资的好去处。除上述理由外，让投资眼红这片土地的另一重要原因是一二手房倒挂明显。根据当地中介介绍，瓯北三江片区的一线江景房源，目前二手房价格均在3万元/㎡以上，二线不临江的价格基本在2.5-2.8万/㎡左右。

但在经历三季度的调整后，瓯北三江区域的楼市有了明显的降温，一个是因为供应减少，目前这两个片区在售的仅德信新希望·江屿云庄、绿城招商·锦玉潮明等3、4个项目，选择减少了；第二是在售项目目前销售的面积段较大，受总价影响，去化一般；第三，受近期政策端、房企等变化的影响、投资客更加谨慎。

9月初，永嘉县政府发布公告称，将于9月15日起关停永嘉站。后期将改扩建成为新的温州北站。

铁路对城市框架的拉伸、对新区的开发，能起到极大的推动作用。就像10多年前，温州南站的建成，城市向西南发展，发展成如今的高铁新城及瓯海中心区。建成通车后的温州北站，将作为杭温高铁的始发站之一，前往杭州仅需约1小时，两小时可达上海、南京等地，让温州更好地融入长三角。

温州北站的建成或将带给永嘉新一轮爆发，届时瓯北、三江商务区、温州北站高铁新城，将迎来更大的发展机遇。

正在建设的杭温高铁