5200亿之路 浙江土地2023年的四个现象

　　住在杭州网1月12日讯（记者 岑天宇）时值2024年初，浙江省土地市场近三年的出让成绩单已经摆在眼前。十一个地级市，从成交建面和成交金额看，从2021年的峰值高位持续下滑，三年累积降幅显著。浙报传媒地产研究院试图从客观的数据剖开：浙江省土地市场，现下如何？

　　备注：文中浙江省及浙江省下属城市的土地数据剔除出让面积小于1000㎡的地块，以及仓储用地、工业用地、纯道路用地等工业相关地块。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统

　　规模整体下行

　　据浙报传媒地产研究院决策通系统显示，截至2023年12月31日，浙江全省2023年共出让1485宗地块，总成交亩数64730亩，总成交建面7730万方，总出让金额5199亿元，平均成交楼面价6726元/㎡，平均溢价率5.8%。

　　同比看，地块宗数减少366宗，建面下降31%，总成交金额同步减少20%，三项数据连续四年下滑。其中成交宗数和成交亩数已接近2016年低位，全省总出让金额萎缩至2020年峰值的一半，靠近5200亿元大关。

　　且2023年的数据下探较2022年无止跌趋势，个别城市严峻状况加剧。

　　在此之前，2015-2021年全省土地各项数据总体稳步抬升，处于平稳上升周期内，但从2021年下半年开始，多项数据就处于连续下行中。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统

　　楼面价走高

　　值得关注的是，全省范围内，成交楼面价和平均溢价率都有回温，其中平均楼面地价上涨15%。

　　背后有三个原因：

　　一方面，优质以及低密地块入市趋势加强，全省成交地块平均容积率从2022年的1.97降至2023年的1.8，起始楼面价由5582元/㎡上至6355元/㎡，两者同步推高成交楼面价。

　　例如，杭州在2023年下半年拿出了民生药厂地块、打铁关TOD地块，两宗地块不仅处于市中心核心区域，且容积率分别为1.3和1.19，为杭州市区近几年为数不多推出的纯低密宅地。

　　另一方面，相对较差地块流拍和终止频率走高，流拍/终止率从上一年度的10%上升至13%，而更多地块因无人关注未能获得挂牌机会。因此多个城市出现了地块点状高热现象，非优质地块在招拍挂流程前已被市场提前“筛除”，而优质地块成为房企“理性”投资的集中攻坚目标。地块个体成交的“幸存者偏差”拉高了整体数据。

　　此外，各地逐步取消“限地价”后有短暂冲高现象。比如杭州11月9日首批不限价地块中，拱墅区刚需板块溢价就飙升至38.3%，刷新板块记录。宁波部分地块取消限价之后，亦有高溢价地块产生，金茂竞价134轮竞得宁波东部新城明湖地块，成交楼面价28009元/㎡，溢价19.51%。

　　放眼全国，此前实施集中供地的22个城市中，目前已有19城取消土地限价，包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、宁波等；而北京、上海、深圳目前仍实行限价。

　　在取消土地限价之后，多个城市拍出高溢价地块。以成都为例，去年12月12日出让批次中，6宗地块成交总价46亿元，最高溢价率达到43%，平均溢价率为18%。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（占比公式：2023全年数据/2022全年数据）

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（占比公式：2023全年数据/2022全年数据）

　　省内的各个城市在2023年表现怎么样呢？结合各方面维度看，共观察到四个现象。

　　现象一：杭州独立行情

　　据决策通数据显示，杭州全市共成交建面1015.6万方，成交金额1803亿元。其中杭州市区共计成交123宗涉宅用地，合计成交建面950.9万方，成交金额1780亿元。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统

　　虽然对比历史高峰，杭州涉宅地成交规模收缩，但在全国市场持续低迷的大环境下，杭州的市场表现仍优于绝大多数城市，是2023年省内唯一成交金额破千亿的城市，且以1780亿元的成交金额排名全国第二，仅次于上海。

　　值得关注的是杭州土地市场民企高度活跃。2023年杭州市区拿地金额TOP10中民企占比60%。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（两家或多家房企联合拿地按股权比例统计不明确比例的按均分计算，绿城包含绿城理想小镇。）

　　除杭州以外，全省其他城市普遍出现了当地城投类平台托底情况。若踢除杭州，全省涉宅地近半由城投类平台托底。

　　湖州、温州、衢州、金华、丽水等城市甚至有较大比例国资平台拿地情况。湖州、衢州、温州拿地金额TOP10排行榜中，至少有7家城投类平台拿地。

　　如湖州拿地金额TOP10排行榜中，仅得力、滨江两家民企上榜，其余8家均为城投类单位，湖州城投、吴兴城投、吴兴交投、长兴城投等牢牢占据各区域拿地榜。且全年9成涉宅地底价成交，平均溢价率仅1.4%。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（两家或多家房企联合拿地按股权比例统计不明确比例的按均分计算；白色部分为非城投类）

　　金华市场也颇为典型，2021年下半年开始，品牌性外来房企就逐步淡出金华市场，此前布局较多的如万科、美的、武汉地产、碧桂园等在近两年无一次出手战绩。而万固、步阳等本地民营房企虽有出手捡漏，但是总体规模有限。

　　去年城投类在金华拿地榜单top10中占比仍达半数，拿地榜首为永康城投，且所拿地块均为安置房地块。民营企业重归前十榜单，但是华润、绿城等房企也仅在个别核心地块获取，拿地继续谨慎。金华市区、东阳市、兰溪市、浦江县等地方城投托底盛行。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（两家或多家房企联合拿地按股权比例统计不明确比例的按均分计算；白色部分为非城投类）

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统（两家或多家房企联合拿地按股权比例统计不明确比例的按均分计算；白色部分为非城投类）

　　城市间热度分化显著，房企聚焦核心城市、核心区域，杭州走出独立行情，民企提升的拿地热情大部分挥洒在了杭州的土地市场。弱能级城市只能维持低位运行。

　　现象二：下半年整体偏冷

　　除杭州以外，2023年上半年宁波、嘉兴、绍兴、丽水等城市土地市场上都存在较为明显的区域分化，市本级区位核心或利润率安全的地块仍存在房企活跃竞争的局面，其余区域及下属县市则仍处于偏冷状态。

　　数据来源于：浙报传媒地产研究院决策通系统

　　其中金华市场分化较为特别，下属强县市如义乌、武义等行情好于市区，上半年甚至出现核心地块多家房企争抢现象。

　　而下半年以来，随着市场行情继续下行，全省市场除杭州外，基本整体偏冷，溢价率明显走低，多个城市以底价成交为主。

　　终止/流拍/退地方面也是同样情况，上半年全省共计终止/流拍/退地65宗地块，其中37宗涉宅地，而这个数据到了下半年翻倍，共计终止/流拍/退地123宗地块，包含78宗涉宅地。在行情偏冷之下，房企整体拿地意愿显著降低。

　　现象三：部分城市地价打折 

　　全省部分城市地价普遍走低，即使是更优质地块、更低容积率，也需降地价才能出售。

　　案例一、2023年9月，中亚以10506元/㎡拿下绍兴镜湖新区项目，对比同板块内2021年成交的中海·铂隽项目20226元/㎡的拿地价，接近“腰斩”，甚至不及2019年宝能·藏珑项目13814元/㎡的成交地价。

　　案例二、2023年8月，绿城10426元/㎡底价竞得丽水市寿元街与东地路交叉口低密地块，项目南侧碧桂园大发新希望·天钻项目在2021年3月份拿地时成交楼面价高达21258元/㎡，容积率1.8。虽然后者毗邻丽水两湖公园，相对位置更好，但二者相距仅700米，且绿城容积率仅1.4，地价显然有大幅下跌。

　　案例三、2023年7月，鸿翔&明士达12101元/㎡+配建住宅7680 ㎡斩获嘉兴海宁鹃湖宅地，该价格不仅远低于区域历史标杆，自身经历两次挂牌，起始总价从10.7亿元降为7.18亿元，降幅33%。

　　降地价加大房地差空间成为提升城市土地热度的重要手段，最终使得房企拿地参与度相对活跃。

　　现象四：保障性地块“吃香”

　　2023年全省部分城市保障性地块出让呈现独立行情，不仅供应成交占比高，成交溢价也较高。

　　其中台州、温州两地的保障性地块溢价成交占比超七成，且平均溢价超过商品住宅地块溢价。部分城市保障性用地出现高溢价成交，如台州仙居7月25日成交的豪成&鸿至安洲街道安置房项目，其竞价58轮最终溢价104.4%成交。

　　此外，宁波、金华等城市，保障性地块供应成交占比较高，均超30%，甚至舟山全年成交5宗地块，其中4宗为保障性地块。

　　“安全性、流动性、收益性”已成为房企拿地的首要前提，保障性地块成为部分房企的选择。一方面项目可实现稳定利润率，其次可保证去化渠道。

　　从2020年巅峰9375亿到2023年5200亿，浙江省土地市场是全国房地产市场收缩的一个缩影。2024年，浙报传媒地产研究院将持续追踪。