二手房成交大跳水,有房东一夜降价数万,凛冬将至?
NO,只是不再“疯狂”
来源: 浙江在线-住在杭州网 记者 盛哲徽  时间:2017年11月17日 17:52:08
  这段时间,杭州楼市的处境可说颇为的微妙。10月底到11月初这段时间,场外信号纷至沓来:南京、苏州、合肥、厦门,昔日的楼市“四小龙”成交量不断下滑;北京宅地流拍、南京宅地底价成交;央行发布数据,广义M2增速创下27年新低,10月仅增长8.8%。

  浙江在线-住在杭州网杭州11月17日讯(浙江在线记者 盛哲徽) 这段时间,杭州楼市的处境可说颇为的微妙。10月底到11月初这段时间,场外信号纷至沓来:南京、苏州、合肥、厦门,昔日的楼市“四小龙”成交量不断下滑;北京宅地流拍、南京宅地底价成交;央行发布数据,广义M2增速创下27年新低,10月仅增长8.8%。

  不断蔓延的看空情绪也波及到了杭州。几乎就在同一时间,有关杭州二手房市场降温的说法不断涌现。由于二手房市场的反应要快于新房市场,有着风向标的意义,因而许多人据此得出结论:新一波寒流就要来了。

  不过,这个结论好像还是下早了些。

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  二手房成交大跳水

  有中介挂牌房源3个月猛增3000套

  不管怎样,有一点是可以明确的,即二手房的成交量在下降。

  根据透明售房网数据显示,在刚刚过去的10月,杭州二手房总计签约数为7239套,环比9月,下降了约30%。

  这个数据也创下了今年下半年杭州二手房单月成交的新低,此前,即使是签约量最少的7月,单月的成交也有近万套。对比之下,可说是跳水式的下滑。

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  杭州6-10月二手房成交走势图

  (数据来源:透明售房网)

  有人可能会觉得,10月有国庆和中秋两个假期,成交量的下降并不能说明什么。

  真的是这样吗?我们可以来对比下同样有假期影响的2017年2月。

  数据显示,春节后的三周的成交量分别为825套、1333套、1947套。与之相对的,国庆中秋假期后三周的成交量均没有超过一千套。

  显然,10月成交量的下降并非受假期影响这么简单。

  就像天平的两端,当去化速度放缓,库存的积压自然就加快了。

  有数据显示,近几个月杭州主城区每月新增二手住宅挂牌量都维持在5000套左右。以杭州主流房产中介之一的链家房产为例,8月份以来,其二手房源的挂牌量不断上升,从5000多套上升到了现在的8000多套,3个月增长近3000套,增幅惊人。

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  链家网二手房挂牌量的变化

  (左图为5月,右图为现在)

  与此同时,部分区域的二手房成交价也出现了松动。记者从链家网的成交系统中看到,江干区、滨江区10月的成交均价都出现了下滑,跌幅分别为3%和4%。而在此之前的半年时间里,这两个区每月的成交价都保持着增长的态势。

  楼市寒流真的来了?

  热度仍存,只是不再“疯狂”

  通过上面的这些数据,可以判断二手房市场遇冷了吗?恐怕还不能。

  先来看成交量,诚然二手房的签约数据相较之前出现了明显下滑,但也要看到,这只是相对过去近一年二手房市场的疯狂行情而言的。结合历史数据看,这个签约量并不难看。

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  杭州2017年6-10月二手房客房比走势图

  (数据来源:我爱我家)

  在二手房市场,有一个重要的数据指标叫客房比,即新增购房客户数与新增房源的比例。按照业内普遍的认知,客房比在4-6之间波动时,市场处在一个相对健康的状态,如果客房比超过6,就会进入一个狂热状态,挂牌价格很快就会上调。

  根据我爱我家提供的数据,今年10月,杭州二手房的客房比是6.72,这说明二手房市场的热度仍保持在高位。

  然后是库存,从时间这个纵向的角度看,确实量还蛮大的。但若横向和那些遇冷的城市比较,就会发现,这个库存并不算什么。

  根据链家网的数据,北京目前的二手房挂牌量是26000多套,南京是21000多套,苏州是近18000多套,合肥13000多套……

  相较之下,杭州的库存变化顶多算是量变,离引起质变还存在一段距离。

  最后是价格,尽管有部分区域的二手房房价出现了下挫的现象,但从整个杭州范围看,二手房房价还是比较坚挺的。

  记者从豪世华邦、链家房产、房天下等主流房地产平台处得到的数据均显示,10月杭州的二手房成交均价较9月还有所提升。

  有房东一夜降价数万

  只存在于个别板块,非普遍现象

  在最近这股所谓的“寒流”中,有一个现象格外引人注目,那就是“急售房源”的涌现。

  确实,这段时间,经常可以在网上看到一些优质的二手房源,房东还主动提出愿意降价出售,有的房源甚至远低于市场价挂牌。市场趋冷,房东大甩卖,这个逻辑似乎没毛病。

  不过记者在调查后发现,这种现象并非普遍存在。从各家中介门店反馈的情况看,“急售房源”主要集中在几个一二手房价倒挂严重的板块,如三墩、笕桥、九堡、下沙等。

  记者所认识的一位沈先生,这段时间正在三墩看房,他说自己前不久去看了一套中海紫藤苑的房子,89方总价大约是320多万,他觉得贵了些,当时就打消了购买的念头,结果当晚中介就给沈先生来电了,称房东下调了挂牌价,现在只卖315万,让他再考虑下。

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  中海·紫藤苑最近的二手房挂牌价趋于稳定

  一夜之间,房价骤降5万元,这要是放在今年上半年绝对是不可想象的事情。

  “现在三墩这边的二手房普遍都是3万以上了,而区域内几个要开的新盘单价很可能还不到3万,很多房东觉得这是个置换的机会,就急着脱手自己的老房子,单价下调个5、6万是很正常的。”三墩豪世华邦某门店的中介如是说。

  横亘在一二手房之间的价格差,吸引着愈来愈多的人加入到置换的行列中去。不过,一二手房倒挂的板块毕竟只是少数,更多的板块其二手房挂牌价仍没有止住上涨的势头。

  以申花板块为例,在我爱我家的万家花城店,当记者询问最近是否有房东降价的时候,该店中介的回答是:“反正我是没看到过,不加价就不错了”。

 本文编辑:叶露
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