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库存是否充足?房价会涨吗?下半年杭州楼市怎么走
2017年07月20日 07:54:31 浙江在线-住在杭州网
【摘要】今年以来,杭州楼市处于限购、限贷、限价、限预售证、利率上浮等多重调控之下,住宅成交量依旧高位运行,供需矛盾突出,甚至出现了买房托关系、拼首付等现象,不少购房者苦于买不到房。

  浙江在线7月20日讯(浙江在线记者 孙晨) 今年以来,杭州楼市处于限购、限贷、限价、限预售证、利率上浮等多重调控之下,住宅成交量依旧高位运行,供需矛盾突出,甚至出现了买房托关系、拼首付等现象,不少购房者苦于买不到房。

  不过,近日杭州土地政策取消“现房销售”,并加大土地供应和出让速度,而全国金融工作会议也明确强调要防范金融风险,让人嗅到下半年楼市变化的可能性。

  “下半年杭州楼市会怎么样?还能买房么?”对购房者而言,入市需求依然强烈,但在“房票金贵”的当下,买房会更加慎重。而在买房之前,我们首先要弄清楚市场下半年的几个问题:比如:未来库存量是否有更多补充?新房价格会怎么走?土地市场是否会降温?二手房会不会继续涨?

  下半年新增供应中等偏紧

  刚需房源紧缺,高端改善充裕

  透明售房网数据显示,截至7月19日,杭州市(含富阳)住宅库存为35313套,再加上网签受限制,实际库存可能还要少。而中国指数研究院数据显示,今年上半年杭州市(含富阳)住宅成交50666套,按照这个速度,现在这点存货半年不到就能卖完。从近几个月单月上市房源量来看,基本维持在6500套左右,而月平均去化在8000套左右,也就是说卖房速度已经超过供应速度。

  当然,库存和需求都是动态的。我们再来看看今年下半年的新增供应量。据钱报记者统计,杭州下半年预计推出的新盘有60余个。按照现有的营销节点速度,大量新盘基本要到9月份开盘,还不排除部分楼盘延后开盘。据此判断,下半年确定能够转化为新增供应的也就是40个楼盘左右,按每个楼盘平均300套房源的供应量来看,这些首开楼盘也只能提供12000多套房源。

  还有些很难统计的续推房源。这些供应量取决于每个房企不同的市场预判和策略。

  “尽管下半年有些项目能达到预售条件,但在调控环境之下,房企惜售情绪明显,而购房者尤其是投资者热情高涨,供需矛盾仍旧突出。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示,下半年这种供求关系的紧张仍将持续。

  透明售房研究院院长方张接进一步阐释了杭州楼市未来的供需关系:“就下半年而言,我们做过测算,新增供应量整体上来说中等偏紧,不会出现‘供应荒’,不过结构上存有不平衡,主城区和余杭区总量偏紧,萧山总量富足;刚需房源供应紧缺,高端改善房源供应充足。”

  据钱报记者统计,主城区下半年即将首次开盘的20余个楼盘中,80%以上是中高端楼盘,单价基本在3万元/m2以上。

  据浙报传媒地产研究院统计,在没有新增供应的情况下,明年这个时候包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。

  “幸好杭州土地政策中现房销售及时取消了,不然明年供应不容乐观。”一位房企老总表示。

  土地供应将放量

  土地市场降温可能性大

  现有库存确实有点捉襟见肘,未来供应还是得取决于接下来的推地量。而光是看上半年土地出让,许多地块都出现现房销售甚至自持,也就是说至少要两年才能流入市场。那么这部分的供应显然不足以解近渴。有数据显示,上半年杭州八区的新增宅地为284万m2,远低于去年同期的532万m2。

  就在7月12日,主城区一次性挂牌6宗涉宅用地,此次挂牌公告中,最醒目的一处:不再要求必须现房销售。对此,专家解读为增加短期内的有效供应。

  不光如此,近日,杭州市国土资源局发布了《2017年~2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》。根据汇总表,2017年的杭州计划出让225宗地块,截至现在,杭州仅出让了59宗地块。这意味着,如果按计划表执行,接下来的半年要出让166宗地块,相当于平均每月28宗地块的规模。

  “加大土地供应会是下半年杭州土地市场的主旋律。”荆海燕分析。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示,加大土地供应,既会在未来增加供应量也会改变现在人们的预期,特别是开发商预期的改变,如果他们知道后续有大量土地供应,谁也不愿意去拿高价地。“加上下半年金融严控,银行缩表,房企借钱不易,土地市场降温的可能性非常大。”

  就普通购房者而言,如果土地市场率先降温,将直接影响到购房预期,特别是带有一些投资属性的置业行为。“供应量增加,地价平稳,房价大涨的预期就会下降。”一位业内人士预判。

  下半年房价仍将被“稳定”

  买新房的窗口期犹在

  中国指数研究院数据显示,今年上半年,杭州主城区住宅成交均价为28223元/m2,其中6月成交均价达到29478元/m2,接近3万元/m2。

  本身供应量就小,加上从去年开始,一波涨幅后,主城区已经没有明显的刚需板块。目前看来,下沙、长睦、三墩北以及丁桥还有3万元/m2以下的房源可售,其余从单价来看,基本都属于改善型楼盘。就库存而言,下沙和丁桥基本都进入二手房为主导的市场,只有三墩北和长睦板块尚有房源可挑。

  从萧山区最近两个月的住宅成交数据来看,均价也基本突破2万元/m2;就连余杭区,6月份的住宅成交均价也接近2万元/m2。

  “供求关系决定价格,下半年房价上涨压力依然存在。”方张接说。

  另一方面,价格管控还将延续,下半年可以预期的是,热门板块热门楼盘还是会顶着备案价卖房子。“价格还将被‘稳定’。”丁建刚预计下半年价格大幅变化的可能性很小。

  换句话说,下半年购房者买房的窗口期依旧还在,只是需要对买房的板块做出重新评估。

  二手房涨幅或追平新房

  购买新房更具性价比

  7月18日出炉的国家统计局的统计数据中,杭州二手房的涨幅继续远超新房。与2015年的房价基数相比,杭州新房涨了33.7%,二手房涨了30.5%,在新房限价背景下,下半年如不出意外,二手房价格将追平新房的涨幅。

  而二手房市场上,已经出现一二手房价格倒挂的现象。据不少中介反映,因为上半年土地市场火热,很多不缺钱的房东干脆撤下房源不卖了,给出的回复就是:周边地价都那么高了,过几个月说不定能卖更高的价格。

  “被限价的新房一房难求,很多人退而求其次转向二手房,上半年二手房涨幅远大于新房。经历了两年多的成交放量及调控影响后,二手房目前挂牌量缩量明显,未来将依靠逐步进入交付阶段的次新房进行补充。”荆海燕分析。

  而杭州我爱我家品牌总监周包军则表示,下半年二手房市场的成交量会保持稳定,供需关系紧张的局面很难有所改观,但新增挂牌量,特别是次新房可能会增多,价格经过前期几轮的补涨后,上涨空间已经有限,而房源变少也将成为新常态。

  不过,当土地供应量加大,土地市场降温,明年新房有效供应增加,购房者的预期会发生变化。尤其当二手房涨幅追平新房后,新房的性价比会更高,购房者也会回归新房,二手房价也将自动调节。

来源:浙江在线  记者 孙晨  编辑:叶露
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