土地
招拍挂市场的缺席者 去干嘛了?
浙报传媒地产研究院2017年中观察
浙报传媒地产研究院 魏盼    2017-07-11 08:50

  2017年上半年的土地市场热度依然高涨,即使政策加压、新规出台,也未能阻挡房企在杭州的抢地步伐。

  据浙报传媒地产研究院统计,杭州八区上半年共计成交55宗土地,总出让面积164.7万平方米,总可建面积416.7万平方米,总成交额632.3亿元。

  八区成交金额创下历史同期次新高的同时,可建面积却大幅下降,仅列九年中同期第六位,总体呈现明显的价升量跌态势。

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 魏盼

  除了数据所呈现的变化之外,土地市场的“主角”们也在不断变换:央企、国企成为上半年招拍挂市场的主角,或是战略性进入或是拿地加仓;而以往“常客”却缺席招拍挂市场,转而投入二手市场并购,又或者拓展周边市场,更有部分房企开始探索新业态。

  央企、国企唱主角

  “今年杭州的宝地几乎都被央企、国企承包了。”一家去年位列杭州拿地top10房企的投资总监直言,现在拿地主角都是资金上占据绝对优势的央企、国企,中小房企甚至一些大型民企在招拍挂市场拿地的机会少之又少。

  随着杭州土地拿地门槛的进一步提高,买地几乎成为一种“勇敢者的游戏”,国企成为拿地“急先锋”。时至年中,2017杭州上半年土地市场拿地榜单揭晓,排在拿地金额前五的房企,除了融信一家民企以外,其余均有央企背景。

  其中,保利、中冶、葛洲坝均在国资委确定的16家以地产为主业的央企名单之中,以合作拿地上榜的绿城和建发,前者大股东即为央企中交,后者则是厦门第一大国企。

  常客“缺席”招拍挂市场

  相比央企、国企的高歌猛进,以往杭州土地榜单上的常客却渐渐销声匿迹,有些只报名不报价充当“看客”,更有甚者直接“缺席”招拍挂市场。

  对比2016年房企拿地top10名单,今年上半年仅融信、越秀两家在杭州市区宅地招拍挂市场上有所斩获,其余八家颗粒无收,甚至信达、阳光城、金茂、融创等在土地市场上的报名次数都屈指可数。

  据浙报传媒地产研究院追踪统计,融创今年上半年仅报名八宗地块,其中主城区宅地两宗;阳光城仅报名6月5日出让的三宗涉宅用地,但在现场并未报价;金茂仅报名塘北地块;而2016年拿地金额位列首位的信达,在2017年还未有一次出手记录。

  调控之下,杭州市区土地招拍挂市场价格难控、自持棘手,但开发商要发展的第一要务还是拿地,因此积极寻求土地储备仍是大多数房企当前的目标。当然,对于扩大储备的方式各家又有所不同。

  1.合作、并购

  对于房地产企业来说,伴随土地价格的一路飙升,通过并购或者资本市场的运作获取“地块”的能力越来越成为房地产企业的核心竞争力之一。

  事实上,房企的“并购潮”从去年下半年起就已显现。就杭州市场来看,融创、阳光城并购动作较大。

  2016年9月,融创以137.9亿代价收购联想旗下融科智地41家目标公司的相关股权及债权。融科在杭的四个项目易主,均归入融创麾下。>>>融创138亿收购融科:杭州四项目易主

  同年12月,融创收购金翰及金成持有的余杭三个项目公司的34%股权。

  阳光城同样也是“收购狂人”。

  2016年8月,阳光城完成对拱宸桥东地块的收购。

  同年11月,阳光城以13.51亿元总价收购杭州中大圣马置业与浙江物产良渚花苑等15家公司股权,同时承接物产中大及其子公司对标的公司合计91.18亿元应收债权,总金额达104.69亿元。>>>又一国企退出地产阳光城收购中大银泰城等15家股权

  2017年5月,阳光城完成了杭州富阳上林湖项目的收购,再落一子。

  这些动作也直接将融创、阳光城送进了上半年房企销售金额权益版的前五。其中融创以83.9亿元销售总额排名第二,仅次于万科;阳光城以46.6亿元冲至榜单第五名。

  去年以来,越来越多的房企加入合作并购行列,新城、泰禾、景瑞等在二手市场均有项目新增。甚至连去年刚刚入杭的和昌也收购了天鸿美和院二期,目前已发布案名和昌云栖玖著。

  有业内指出,行业洗牌加速,做大规模的同时,优化全国布局是很多房企的诉求,相对于地价高企的招拍挂市场,在二手市场并购,可以在降低成本的同时,助推房企快速完成全国化的布局。

  2.周边市场拓展

  除了并购之外,也有房企将眼光对准浙江三四线城市。

  今年以来,浙报传媒地产研究院持续关注浙江省内各县市房地产市场情况。浙江省内三四线城市在去年提前完成去库存任务之后,销售速度普遍维持在高位。绝大多数三线城市,销供比值较大,呈现出严重的供不应求之势。

  由此,也让此前就已在浙江三四线城市有较多布局的碧桂园、恒大、德信、越秀、祥生等房企收获颇丰。

  德信在2016年就制定了“走下去,走出去”的投资策略,实现了省内各市全覆盖的布局,也在这波行情中抓住了机遇。德信地产总裁费中敏在浙报传媒地产研究院近期举办的年中闭门会中透露,深耕浙江、立足长三角是德信近期的发展战略。

  随着杭州市区土地新政出台,更多房企选择向周边城市拓展。

  根据浙报传媒地产研究院数据显示,今年上半年,祥生在浙江省三四线城市共拿下18宗地块,新增可建面积约167.4万平方米,平均楼面价6455元/平方米,足迹遍布诸暨、柯桥、衢州、湖州等地。

  深耕三四线的碧桂园在浙江也丝毫没有放慢脚步,今年上半年共拿下11宗地块,新增储备面积约120.7万平方米,平均楼面价4601元/平方米。其中,湖州落地4宗,温州3宗,衢州2宗,淳安2宗。

  大家、新城、合景等房企也在今年上半年纷纷拿地,进入浙江三四线城市开发项目。

  “三四线城市的拿地成本相对较低,购房和购地政策也较宽松,还能实现快速周转,有助于房企扩大规模。”一位近期奔走在三四线城市的房企投资人员告诉记者。

  3.新业态的探索

  “拿地难,拿地之后更难。”在现有土地新政下,房企对于拿地后的自持部分该如何运作仍存在较大疑虑。众多房企开始将房地产“新业态”的探索提上日程。

  新城控股浙江公司新任总经理程冀就曾提出,在资金面允许的情况下,地铁上盖、综合体、长租公寓以及未来其它的持有业态,目前也是企业战略进入和布局的机会。

  显然,已经有开发商开始付诸行动。

  今年3月,在龙湖·天璞项目发布会上,龙湖杭州公司总经理张旭忠就曾宣布进军长租公寓市场,2017年首年杭州龙湖“冠寓”预计签约3000套指标,完成开业2000间指标。

  4月,龙湖又以50%溢价竞得三墩单元商业、商务用地,折合楼面价7500元/平方米。

  “龙湖一直还是偏保守,财务方面更追求稳健,接下去会多做一些商业,也会做一些持有出租的模式。”张旭忠在浙报传媒地产研究院近期举办的年中闭门会中就曾表态,龙湖将坚定的持有商业项目,确保长期稳定的租金回报。

  同样,万科杭州今年新成立了泊寓公寓管理公司,首个项目就落在萧山。截至2016年底,“泊寓”已经在全国完成18个城市布局。

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