好奇!主城区单价3万以内的楼盘还能卖多久?
来源浙江在线  记者 盛哲徽  时间:2017年07月07日 09:08:56
 记者对杭州主城区3万以内的房源(包括预计在3万以内的项目)进行了盘整,结果发现,在未有新增供量的情况下,主城区该价位段的房源,理论上仅能坚持13个月。也就是说,到明年的8月份,主城区可能就看不到单价在3万元以内的楼盘了。

  浙江在线-住在杭州网7月7日讯(浙江在线记者 盛哲徽)主城区哪里还能买到3万元以内的房子?

  如果有人问你这个问题,你是否需要一点点思索的时间?不可否认,受城市房价体系重构的影响,两三年前还是一捞一大把的单价3万元以内的房源,正在与主城区渐行渐远。

  记者对杭州主城区3万元以内的房源(包括预计在3万元以内的项目)进行了盘整,结果发现,在未有新增供量的情况下,主城区该价位段的房源,理论上仅能坚持13个月。也就是说,到明年的8月份,主城区可能就看不到单价在3万元以内的楼盘了。

  去化周期13个月

  主城区明年彻底迈入“3万+时代”?

  据统计,截至目前,杭州主城区预计单价三万以下项目的潜在供应量共计213万平方米。以今年上半年主城区成交均价3万以下商品住宅月均去化速度(16.4万平方米)计算,去化周期为13个月。即主城区在2018年8月,理论上将消灭单价在3万元以下的楼盘。

  这绝非是危言耸听,事实上,真实的供应情况可能更为紧急。记者在调查中发现,目前主城区单价在3万元以内的楼盘中,有相当一部分处在封盘或者是抵押的状态中。也就是说,真正的短期内你所能买到的房源,很可能还不到记者所统计的数字。

  随便举个例子,丁桥的某楼盘,在透明售房网上,它也还有200多套“可售房源”。然而现实呢?如果你去售楼部问一下,销售肯定会满脸诧异地告诉你“我们没房子卖了啊。”

  再比如下沙的某楼盘,6月底刚刚领出的预售证,可以买了吧?然而去透明售房网上看,却会发现,这批新领出的房源,为清一色的限制房源,依然买不了。

  此外要看到的是,受限价令的影响,今年以来,杭州多数楼盘都主动或是被动地放慢了推盘节奏。在这样的情况下,待售项目和在售项目未领取预售证部分,转化为可售量的周期,很可能被大大的拉长。换而言之,所谓的213万平方米的潜在供应,实际上有很大一部分短期内压根无法转化为供量,供需之间的矛盾很可能有前置的风险。

  占比从90%骤跌至63%

  两年工夫,3万元以内房源供需大逆转

  两三年前还是一捞一大把的单价3万以内的房源,怎么突然就没多少了?

  单价3万元以内房源数量的锐减,始于2015年。在此之前,该单价段房源的供应虽有下降的迹象,但大体上还是保持在住宅总供应90%左右。然而到了2015年,这个比例却骤然下滑,跌至74%,紧接着的2016年,占比更是进一步缩小,仅为63%。

  与暴跌的供应量相对的,是不断增长的需求。2016年,杭州主城区共售出单价3万元以内的房源40512套,而当年的新增供量为18437套,供应还不到需求的一半。

  而从目前的情况看,这种供不应求的态势在今年可能会愈发严重。数据显示,上半年杭州主城区成交单价3万以下商品住宅8641套,较新增供量多了3000套不止。

  要知道的是,这还是在政府限价、限网签的情况下,一旦调控的枷锁打开,供应势必减少(许多楼盘的单价可能会提到3万元以上),而成交必然增加(放开网签后,相当一部分存量将转化为成交)。此消彼长之下,供需的天平只会更加倾斜。

  之江、三墩可选余地最大

  紫金明珠板块或是下一个供应热区

  那么,去哪里买3万以内的房子呢?

  将数据细分到板块,可以看到,当前以及未来一段时间内,主城区3万元以下的楼盘主要集中在下沙、丁桥、之江、三墩、祥符、半山田园、城东等地。其中尤以之江和三墩为甚,两个板块合计的潜在供应量超过了90万方,占到了主城区总供应的四成以上。

  具体到个盘,于6月底刚刚首开的禹洲·滨之江供应量最为充足,项目还有超20万方的住宅部分未有入市。不过要注意的是,滨之江首开的均价为28000元/平方米,考虑到业内此前对其单价的猜测多在3万元以上,因而能在3万元以内的梯队里待多久,是个疑问。

  除此之外,主城区在售项目中,单价在3万元以内的,且供应量相对较为充足的楼盘还有天城府、昆盛肖邦、远洋招商上塘宸章、恒大澜玉水晶熙园等等。

主城区楼面价1.5万以下住宅项目潜在供应量表格

(来源:浙报传媒地产研究院)

  待售项目中,由于政府限价令的存在,目前还很难判断哪些项目未来的单价会在3万元以内。不过,记者对近3年(2015-2017)出让的地块进行了整理,发现楼面价在15000元/平方米以上的地块,其入市后的售价几乎都在30000元/平方米以上。据此推断,单价3万元以内的楼盘,大概率只会出现在楼面价15000元/平方米以内的地块中。

  基于这点认识,主城区下一个3万元以内房源的供应热区可能出现在紫金明珠板块。万科融信·西雅图和中国铁建·西湖国际城,两者的潜在供应量均在17万平方米以上。

  后记

  尽管3万元以内的楼盘在主城区确实已无太大挑选余地,但购房者也不用为此过于的担心。归根到底这还是个库存的问题,其反映的是杭州库存结构的变化。

  随着杭州轨道交通的完善以及萧山、余杭、富阳同城化进度的加深,多中心发展的大杭州格局已然显现。在这样的情况下,过往集中于主城区的3万元以内的楼盘,必然会向外扩张。

  事实上,从整个杭州的角度来说,库存也还是颇为充足的。在主城区之外的萧山、余杭、富阳,3万元以内的楼盘仍然占据着绝大多数,且不断的有新增供量补充。

  《应谐录》有这么个故事,一个盲人过桥,失足,抱住桥柱大喊救命,路过的和尚说,桥下并没有水,“放下是实地”。是的,主城区就是那根“桥柱”,它不决定你的价值、未来和生死,试着放下,或许你会收获更多。

  主城区在售均价3万以下(含3万)普通住宅

  注:住宅存量中,实际售出但未网签部分也包含在内

 本文编辑:喻惠婷
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