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“双面”楼市登场!下半年雾里看花,小心驰骋or放手一搏?
2017年07月01日 00:40:19 浙江在线-住在杭州网
【摘要】83376套,上半年杭州楼市的成交量最终定格。有的人不免唏嘘:你看,去年的这个时候,成交量可是有六位数呢。是的,乍看之下,在调控这根“缰绳”的牵引下,杭州楼市这匹“野马”似乎放慢了脚步。但是不要忘了,数据也是会骗人的。

  浙江在线-住在杭州网6月30日讯(浙江在线记者 盛哲徽)83376套,上半年杭州楼市的成交量最终定格。有的人不免唏嘘:你看,去年的这个时候,成交量可是有六位数呢。是的,乍看之下,在调控这根“缰绳”的牵引下,杭州楼市这匹“野马”似乎放慢了脚步。但是不要忘了,数据也是会骗人的。

  [本网半年盘点:政策严控下杭州楼市依然暗潮涌动 卖方市场还能持续多久?]

  由于限制网签,我们现在看到的数据并不完全。也就是说,真正的成交量可能是9万+,也可能是10万+,考虑到严厉的限购背景,你很难说热度下来了。

  无独有偶,土地市场同样有两张不同的“面孔”。表面上,今年各大板块的地价都得到了很好的抑制,但事实上,现房销售、平均超过三成的自持比例,反而推高了房价预期。

  在各种充满矛盾的逻辑闭环中,买卖双方都很是迷茫。补仓难度的加大,让开发商纠结着要不要卖,而基于房子越来越难买的现实,购房者则踟躇着要不要赶紧“上车”。

  面对楼市下半场,更多的人仿似在“雾里看花”。

  “铁三角”格局被打破,捍卫者PK新势力

  大势所趋,英雄遂起。在调控的大背景下,房企间的竞争格局发生了重大的变化。

  万科登顶半程冠军,这是其自2014年后,第二次获得这个殊荣。不同的是,这一次万科的领先优势要大的多,174亿元的总销售额比之身后的追赶者,整整领先了约80个亿。

  “铁三角”被打破,长期以来由“绿滨万”所把持的第一梯队迎来了真正意义上的挑战者——融创。如果说万科压倒绿城、滨江,多少还有点差异化竞争的意思,那融创的崛起则更像是一场“遭遇战”,其抢占了原本被绿城、滨江所把持的中高端市场。

  相比于外来大鳄,本土房企上半年的表现只能说是差强人意,TOP10中仅有绿城和滨江两家在苦苦支撑。而相比于去年,这两家房企的销售额均出现了一定的下滑。尤其是绿城,受整体供量不足的影响,不仅让出了把持已久的头名位置,甚至出人意料的跌出了前三。

  当然,2017年才刚刚过半,现在断言孰强孰弱为时尚早。无论是“绿滨万”,还是新崛起的融创、新城、阳光城,都还有充足的货值。是“捍卫者”继续强势,重塑“铁三角”格局,还是“新势力”抢班夺权,改朝换代,且拭目以待。

  “现房时代”步步紧逼,17个板块库存告急

  上半年,土地市场换了新玩法,其中,最大的变化在这两条:当溢价率达到50%时所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;当溢价率达到70%时,转入竞报自持比例。

  “搞不好开发商都会混成房东啊”,新政出台伊始,有业内人士就曾表露过这样的担忧,一语成谶,仅仅用了两个多月的时间,这就成为了现实(大江东首现100%自持宅地)。据统计,4-6月杭州八区成交的宅地中,有八成以上直接跨入了现房销售阶段。

  对于购房者而言,现房销售无疑是个好消息,毕竟“眼见为实”。但不可否认的是,它也在无形中增加了库存的压力。按常规开发周期,从拿地到现房约需三年左右。因而若现房销售成为常态,供应转化周期势必会被拉长,楼市可能将面临2-3年库存紧张的局面。

  而事实上,杭州的后续供应已经不容乐观。上半年,杭州八区的新增宅地为283.71万平方米,远落后于去年同期的532万平方米。由于成交仍在高位,此消彼长之下,警报拉响。

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2017年5月31日,杭州八区商品住宅潜在供应量为2286.1万平方米。在没有新增供应的情况下,以近一年商品住宅月均去化104.9万平方米的速度计算,当前供应量在2018年5月将剩余1027.3万平方米。届时,包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。

  好在有一个积极的信号,就在昨天,萧山出让的3宗宅地纷纷“卡线”成交,溢价率为清一色的49.99%,无需现房销售,这会不会是土地市场降温的前兆呢?

  大牌房企“出走”杭城,长租公寓现“掘金潮”

  新的规则之下,一些新的趋势得以涌现。

  5月22日,全国的目光都聚焦在嘉兴。这场刷新了全国纪录的“土拍盛宴”,从第一块地的拍卖开始,就奉献了88家房企摇号的壮观场面。摇到号的房企,就像拿了奥斯卡奖。

嘉兴土拍会现场

  嘉兴土拍市场的“疯狂”,仅仅是三四线城市土地热的缩影。摊开上半年房企成交排行榜,会发现,榜单前十位的房企中,除了滨江,上半年皆有在杭州以外的浙江其他城市布局。

  开发商真的看好三四线城市?事实上这更像是一个无奈的选择。

  由于在杭州拿不到地或拿地的成本偏高,许多追求高周转的房企压力陡增,在这样的情况下,补仓小城市,就成为了它们对冲风险的一条有效途径。

  在开辟新战场之外,更多的房企则在积极寻求“第二条腿走路”。

  随着杭州存量房时代的到来,租赁市场以及闲置不动产的资产管理市场也迎来了巨大的商机,万科、龙湖、德信等一批房企纷纷将目光对准了长租公寓这一片万亿“蓝海”。

  对于地产商而言,长租公寓确实是另一条出路。当拿地开发模式增速不再高的时候,通过租赁管理,一方面获得经营的租金和服务收益,另一方面品牌本身的价值也将获得增长。

  一二手房价倒挂,楼市“羊群效应”初显

  卖方在减压,买方则在焦虑。

  上半年,“买房难”成为了一个普遍现象。

  无论是豪宅遍地的市中心,还是过往不起眼的下沙、长睦,几乎没有新盘是不摇号的。从4万+的金茂府,到3万+的时代奥城,再到2万+的梧桐郡,1万+的像素,客户房源比动辄10:1以上,以至于不少购房者感慨“买个房子就和刮彩票一样”。

杭州今年部分楼盘开盘现场

  受调控的影响,新房的价格涨不上去,而相对的,二手房价却一再蹿升,多个板块甚至出现了一二手房价格倒挂的“奇景”,“买新盘比二手房划算”逐渐成为一种共识。看到有利可图,一些本打算撤离楼市的人们,又纷纷杀回,原本趋向于平衡的供求天平再次倾斜。

  身边的人都在买房子,不管需不需要,不管买的是什么也去买一套,这种强烈的心理暗示造成的“羊群效应”正在愈演愈烈。于是我们看到了大量比例的人,挥舞着“老人房票”,或者是家中亲戚的房票,在楼市中挥斥方遒,一往无前。

  然而,不要忘了“羊群效应”的后果,一哄而上时,并不一定会遇到肥沃的草地,可能掉进坑里,甚至还可能遇到狼。前路坎坷,还请小心驰骋。

来源:浙江在线  记者 盛哲徽  编辑:喻惠婷
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