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两部委发文直击楼市痛点 杭州如何“接招”
2017年04月07日 20:27:56 浙江在线-住在杭州网
【摘要】两部委“放大招”调控楼市,杭州现阶段市场情况如何?显性库存、潜在供应量去化周期在何等范围?

增加供应 扭转预期

评/浙报传媒地产研究院院长 浙江在线-住在杭州网首席评论员丁建刚

  住建部和国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》)表明,这是中央政府的一项重要调控举措,也是分城施策调控理念的重要体现。

  在此之前的限购、限贷、限价等调控措施,更多的是限制和围堵需求。但由于现阶段公众的资产恐慌预期没有得到扭转,即使种种限制,市场需求特别是资产保值性需求仍然旺盛。

  因此,稳定和缓解公众预期,甚至比增加供应本身更为重要。

  杭州市区商品住宅的显性库存消化周期虽然低于6个月,但潜在供应量并不少,主要是目前处在青黄不接的阶段,2016年拿地的开发项目绝大多数会在未来的半年内上市。

  只要公众的预期稳定,不出现恐慌性需求,市场的供需关系并没有那么严峻。

  浙报传媒地产研究院2016年年底对全省三四线城市的市场调研表明,浙江省已经提前完成了去库存的任务,浙江省内不存在库存消化周期超过36个月的城市,特别是进入2017年,省内部分三四线城市商品住宅销售速度继续加快,库存继续下降。

  因此,浙江省内应该不存在停止供地的城市。

  浙江在线-住在杭州网4月7日讯(浙江在线记者 魏盼)  住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(文中简称为“通知”),可谓“放大招”调控楼市。在此情况下,杭州现阶段房地产市场表现如何?是以何种姿势准备“接招”?

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”

  《通知》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  住建部和国土部表示,要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

  杭州:

  早在2016年9月,杭州市国土局就宣布“加大土地供应,调整竞价方式”,并在第四季度即增加了住宅用地供应。

  此外,2016年11月市国土还公布了杭州市区2017-2019年住宅用地出让计划。2017年杭州九区计划出让112宗共8517亩住宅用地。

  根据库存 分城施策

  《通知》要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序:

  对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

  36-18个月的,要减少供地;

  12-6个月的,要增加供地;

  6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市:要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,尽快形成市场有效供应。要对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。同时这类城市还要增加租赁住房有效供应。

  杭州:

  据浙报传媒地产研究院数据追踪显示,截至2017年4月5日,杭州市区商品住宅可售房源39664套,可售库存529.3万方,创2011年6月以来新低。

  动态存销比以3月速度去化,消化周期仅需3.9个月,以近一年月均速度去化,消化周期需4.1个月。

  由于去年和今年一季度快速去化,杭州市区当前显性库存(可售房源)明显下降,而事实上,市国土在去年第四季度就已加大住宅用地供应,但由于预售门槛的提高,大部分还尚未形成供应。

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2017年4月5日,杭州市区潜在供应量达2640万方,以近一年月均速度去化,消化周期需20个月。

  潜在供应量=所有在售项目剩余住宅体量+未售涉宅项目体量

  备注:部分剩余体量不足1万方的项目已剔除,部分商住比例不详的项目商业未剔除

  浙报传媒地产研究院院长、浙江在线·住在杭州网首席评论员丁建刚表示:杭州市区的供应量暂时处于青黄不接的阶段,但未来几个月,商品住宅的可售量将明显增加。

  灵活确定土地竞价方式严防高价地扰乱市场

  《通知》同时要求,在保证住宅用地供应平稳有序上,各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

  经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

  要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

  杭州:

  此前的3月24日,杭州市国土部门已出台新政调整竞价方式:“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。”

来源:浙江在线  记者 丁建刚 魏盼  编辑:卢一
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