1月观察:新房成交缩水、板块地价重构,楼市开启春假休整
来源:浙江在线-住在杭州网  记者 詹慧雯  时间:2017年01月31日 15:43:26
 鸡年的农历春节比往年来得都要早,年末地产圈各种尾牙、联欢、表彰会,故而1月楼市的整体开盘量偏少。从1月上旬开始,主城区的商品房成交量就一直在百套上下徘徊。

  浙江在线-住在杭州网杭州1月31日讯(浙江在线记者 詹慧雯) 纵观1月数据,杭州楼市呈现出以下三大特征:

  一,新房成交量缩水。1月份杭州商品房累计成交7048套,环比2016年12月(11396套)下降了40%。

  二,多板块地价重构。1月19日的土地出让会,让留下、申花、义桥、良渚等板块的地价纪录再刷新。

  三,地价传导至新房市场,仍需一定时间。在1月开盘楼盘中,有不少开发商理性定价,主动迎合市场亮出底牌。

  接下来的2月,受春节长假影响,杭城仅10余盘开盘,土地市场无新地供应,楼市或将继续休整。

  新房成交大幅缩水

  2017年1月,杭州商品房累计成交7048套,环比2016年12月(11396套)下降了40%,同比2016年1月(10792套)下降了35%。其中,主城区1月成交套数仅2959套。

  成交量缩水,与春节放假不无关系。鸡年的农历春节比往年来得都要早,年末地产圈各种尾牙、联欢、表彰会,故而1月楼市的整体开盘量偏少。从1月上旬开始,主城区的商品房成交量就一直在百套上下徘徊。

  而在成交均价方面,1月份杭州全市成交均价21185元/㎡,环比2016年12月(19291元/㎡)略有上涨。成交均价的上涨,主要由新房成交量的大幅缩水引起,“分母”变小了,可市场上依然有大批像锦绣之城、华家池、中央公园这样的4万+楼盘选择在1月份集中签约,故而从侧面上拉高了总体成交均价。

  库存方面,2017年1月杭州市商品房库存量(含富阳)109632套,环比去年12月(111837套)略有下降。

  不过,随着新房成交量的缩水,已经开始可以明显感受到库存量下降的速度在变慢。开年之后,一旦大批楼盘集体领出预售证,那么杭州商品房库存量极有可能重新上涨。

  多板块地价被重构

  与新房市场成交量缩水,形成鲜明对比的是土地市场的火爆依旧。

  1月份,杭州土地市场共成交150.7亿元,是近三年中的新高。

  在1月19日的主城区土地出让会中,绿城&建发是大赢家,不仅以12.71亿拿下了留下低密度宅地(楼面价27279元/㎡),还突破重重围阻以31亿拿下了塘北宅地(40766元/㎡)。这两宗地块的楼面价均是板块新高,其中,塘北地块还成为继凤起潮鸣、金隅&中铁项目后,杭城又一个4万+的地块。

  同日,萧山区,碧桂园以31.5亿总价包揽了四宗涉宅用地,其中,义桥两宗宅地楼面价10780元/㎡,这是义桥首次地价破万;余杭区,联发、中粮分别布局良渚,16777元/㎡、16778元/㎡的楼面价两度刷新区域纪录。

  土地市场的火热表现告诉我们,纵使年关将近,杭州的地价依然需要“想象力”。虽然,在新房销售额方面,过去一年开发商们都赚得盆满钵满,但就土地储备而言,他们中的大多数都还“饿”着呢!

  土地是房企的生命线,唯有年前多囤点粮,来年才好开张。

2017年1月杭州市区土地成交详表

  地价传导至新房市场,仍需一定时日

  板块地价被重构,同区域内的新房价格就要对等上扬?

  从1月市场表现来看,似乎并不是这样。一方面,市场对于高地价需要消化时间;另一方面,亦有行政手段对于新房市场加以调控。故而,将这些新鲜出炉的土地价格转化为新房售价,仍需要一定的时间。

  在市场空隙,我们发现仍有许多楼盘以低于板块“面粉价”、低于预期的理性定价,收获了大批购房者的积极买单。

  主城区1月成交套数冠军——翡丽湾,在隔壁郑州绿都地块楼面价已高达18516元/㎡的情况下,1月新房成交价还不到2万一平。

  九堡沿江板块多年未见动静的老盘——悦麒美寓,1月默默放量成交了59套,成交均价仅18277元/㎡,对比城东新城已超越3万5、景芳三堡已突破4万+的地价,瞬间性价比爆棚。

  余杭区1月成交套数冠军——百悦城,1月批量成交了229套,成交均价9334元/㎡,不足万元的房价,让其在当下市场中颇具吸引力。

  当然,最具代表性的还属1月主城区唯一首开新盘——玖樟台。1月21日玖樟台首开,高层精装公寓均价33500元/㎡左右。这个价格是个什么概念?与玖樟台相隔600米的彭埠地块,去年12月26日拍出的楼面价已经超过了36000元/㎡。

  理性定价,是开发商主动迎合市场亮出的底牌,不管来年行情怎样变,自己先掌握好主动权。

  不久前,本网发布了2017年杭州潜在供应量统计。撇除掉显性库存(已领出预售证的未售房源、即常规意义上挂在网上的库存)后,2017年杭州市全新住宅项目潜在供应面积1681.4万方;全新商业项目潜在供应面积1956.1万方;在售项目(未领出预售证的房源)潜在供应面积2990万方。

  在以调控为主旋律的2017面前,这样的库存压力不可谓不令人担忧。一边是飞涨的地价,一边是巨额的潜在供应量,有多少“面粉”能够兑换成等价的“面包”?又有多少购房者愿意来为这些“面包”买单?这些都是春节放假回来,摆在杭州楼市面前的必答题。

 
 本文编辑:叶露
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