大数据:领跑准一线!细数2016杭州豪宅“井喷年”之变
来源:浙江在线-住在杭州网  记者 盛哲徽   时间:2017年01月11日 06:48:44
 之于杭州的豪宅市场而言,2016年是有着跨越性意义的一年。在这一年中,豪宅销售出现了前所未有的井喷。在过去的一年中,杭州土地市场诞生了多宗高价地块,在未来几年,杭州豪宅供应可能出现“爆炸式”增长,这么多豪宅的集中入市,对杭州这个量级的城市而言,实是一个巨大的压力。

  浙江在线-住在杭州网1月11日讯(浙江在线记者 盛哲徽)之于杭州的豪宅市场而言,2016年是有着跨越性意义的一年。在这一年中,豪宅销售出现了前所未有的井喷:全年500万元以上商品房成交套数达7255套,较去年同期增长57%;单价4万元以上的商品房成交4760套,同比增长127%。

  从豪宅成交分布上看,市中心和钱江新城核心区的占比在逐渐下降,以钱江金融城、华家池为代表的新兴板块开始抢班夺权。而在竞争格局上,绿城、滨江垄断的局面受到撼动,“群雄逐鹿”的格局逐渐清晰。

  成交的上涨固然可喜,但也需要看到,豪宅的后市仍藏有暗流。

  由于在过去的一年中,杭州土地市场诞生了多宗高价地块,因而在未来的几年时间里,杭州豪宅供应可能出现“爆炸式”增长,这么多豪宅的集中入市,对于杭州这个量级的城市而言,实是一个巨大的压力。

  (注:本文中涉及的豪宅特指单价4万元/以上的住宅)

 

 
制图 方仲辰

  成交:入门级豪宅同比激增,“顶豪”变化不大

  将过去八年杭州的豪宅销售分成500万元以上、800万元以上、1000万元以上三个价位段去看。会发现相较于去年同期,500万元以上这一价位段的成交增幅是最大的,其次是800万以上,最后是1000万元以上。三者的增幅分别为57%、38%、27%。

  由此可知,在过去的一年时间里,杭州500万以上的商品房成交,其最大的变数还是来自于500-800万元这一区间的产品,4971套的成交量,较去年同期增长了68%。相反的,800万元以上和1000万元以上这些我们平常称之为“顶豪”的产品,其变化实际上并不算大。

  另外,从上图中我们可以看到,自2015年开始,三条曲线均出现了明显的抬升。也就是说,这轮杭州豪宅的销售潮,实际上是始于2015年的,2016年的成交有一定的市场惯性在起作用。

  

  供求比:供求关系八年来首次平衡,豪宅需求量不断上升

  一般来说,供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡;供求比>1.2,市场呈现供大于求;供求比<0.8,市场呈现供不应求。由此去看,在过去的8年中,杭州的豪宅市场有7年处在供过于求的状态,而唯一供求平衡的一年,正是2016年。

  要知道的是,2016年杭州豪宅的新增供量为5500套,为历史新高。在这样的情况下,供求比仍然创下近八年的最低水平,说明杭州市场之于豪宅的需求也在相应的增长。

  

  板块:半数城区供过于求,钱江金融城、华家池强势突围

  从豪宅的成交分布上看,江干区占据最大的比例,1763套的总成交数占到了杭州豪宅成交的37%,其次是拱墅区和上城区,成交量分别为788套和784套。

  供需关系方面,多数城区呈供过于求的状况,其中尤以萧山、余杭的情况最为严重,供求比均在3以上,西湖区和上城区为供不应求,滨江区则是所有城区中唯一一个供求平衡的。

  具体到板块层面,我们会发现,江干区在豪宅成交上的强势和两个区域有着密不可分的关联,即钱江金融城和华家池板块。2016年,这两个板块合计的豪宅成交数达1483套,这个数字已然超过了多数城区的豪宅总成交量。

  过去由钱江新城和市中心把持的杭州豪宅市场,正在面临着挑战。以钱江金融城、华家池、城西文教区、申花、滨江等板块为代表的新一代豪宅聚集区正在崛起,杭州的豪宅市场在未来极有可能迎来一个“百花齐放”的时代。

  

  开发商:外来大鳄把持豪宅成交,滨绿垄断局面渐崩

  开发商层面,本土大佬滨江和绿城已依然是豪宅市场的门面担当,两者分列豪宅销售榜单的一二名,在他们身后是清一色的外来房企。第二集团中,融信、万科、融创、绿地、金隅的差距较小,排在第三位的融信和第七位的金隅只有不到百套的差距。

  值得注意的是,滨江和绿城虽仍居于领先的地位,但是他们的领先优势正在缩小。数据显示,在过去的4年时间里,绿城和滨江在杭州豪宅市场成交中的占比平均在50%左右,最高可达57%(2013年),最低亦有47%(2015年)。然而2016年,这个数字已经下降到了28%,创下了近五年的新低。

  

  库存:潜在供应接近370万方,明年或新添1.5万套豪宅

  尽管成交创下新高,但是之于杭州豪宅市场而言,即将到来的2017年却难言轻松。

  这么说的原因在于库存。

  据记者保守估计,杭州目前在售的单价4万元/平米以上的项目,至少还有166万方的余量,如果表格中的这些项目在明年尽数开盘,那么杭州豪宅市场又将新增约202万方的供量,从而将达到史无前例的368万方

  而这个每月去化速度还是建立在今年市场火爆的基础上的,在楼市重归调控时代后,能否继续保持这个速度都是一个疑问。换而言之,真实的库存压力可能要更大。  

  

  后记:

  有数据显示,在2016年全国的千万豪宅销量榜中,杭州排在北上广深之后,位列第五位。也就是说,在准一线城市中,杭州的豪宅成交已然处在第一梯队之中。

  诚然,杭州和一线城市在豪宅领域的差距在缩小,但仍需要看到,杭州和它们还存在量级上的差距,即使是在如此火爆的行情之下,杭州豪宅全年的成交,上海只需要两个月就能达成。另一个重要的隐患是,相比于这些城市,杭州的供应并不小,由于近两年累积了多宗高价地,因而潜在豪宅供量相当庞大,去化压力不小。

  对于杭州的豪宅们来说,站在新的高度上,2017年或许并不轻松。

 本文编辑:张筱
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