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浙江去库存“给力” 秘密武器是什么?
2016年12月19日 19:40:15 浙江在线-住在杭州网
【摘要】对于三四线城市去库存的课题,在浙报传媒地产研究院对三四线城市房地产市场的研究过程中,发现一些城市在刺激内需方面的去库存方法成效较为显著,其中最为典型的是货币化安置和房票制。

  浙江在线-住在杭州网杭州12月19日讯(浙江在线记者 李成) 2016年的中国房地产,以“去库存”为开端,以“分城调控”为结尾。

  随着一线城市及重点二线城市的调控升级,房地产市场已经出现“零增长”和投资趋冷的现象,而大部分三四线城市的主要任务依旧是“去库存”。

  对于三四线城市去库存的课题,在浙报传媒地产研究院对三四线城市房地产市场的研究过程中,发现一些城市在刺激内需方面的去库存方法成效较为显著,其中最为典型的是货币化安置和房票制。

  海盐县:货币化安置激发强大购买力

  多年以来,海盐在拆迁安置的过程中,大多采用安置房的方式,致使海盐县城拥有大量的安置房小区。据了解,之前海盐安置房价格处于4000多元/平方米的水平,商品房价格处于7000元/平方米左右的水平,城市更新不但没有对商品房去库存产生积极作用,反而大量安置房一定程度上分流了商品房市场的客户。

  在2015年11月出台的《海盐县人民政府关于促进我县房地产市场平稳健康发展的若干意见》中提到“海盐县将逐步取消保障性住房、拆迁安置住房建设,通过货币补偿方式实施安置,或通过收购商品住宅进行实物安置,保障性住房主要通过货币补贴方式实施保障”。

  这个政策的效果在2016年就体现的非常明显,据当地房产中介透露,海盐县2016年货币化安置的几百户居民中,多数选择购买力商品房,而且一般会购买两套,一套住父母,一套子女住。由于海盐县城并不大,整体的库存也只有两三千套,所以这股由货币化安置激发的购买力非常强劲,对于海盐去库存的作用也很大。

  “房票制助力各地去库存

  在浙报传媒地产研究院和浙江省房地产业协会近期共同举办的“浙江三四线城市房地产市场形势交流会”中,“房票制”被多次提及。

  绍兴市柯桥区房地产业协会秘书长陈绍萍表示,绍兴较早采用“房票制”这个政策,到目前来看,效果还是比较好的,柯桥区的库存降至4千套左右,已经全面完成了去库存的任务。

  除了绍兴以外,浙江的金华、义乌、衢州、奉化、湖州等地均有采用“房票制”,这些城市的房协及开发商的代表也在交流会上表示,“房票制”更加直接地将拆迁户转化为购买力,对于当地去库存起到了正面积极的作用。

  不仅是浙江省内,就连“高库存”现象特别严重的鄂尔多斯也在采用“房票制”来帮助去库存。

  2016年3月,鄂尔多斯东胜区公布了《东胜区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》,除了对拆迁户进行部分现金补贴外,拆迁房评估金额全部以“房票”或“地票”的形式发放给棚改户——如果拆迁房是院落,则房子折成“房票”,空地折成“地票”。凭借房票、地票,拆迁户可到政府已经回购的商品房小区房源中,自行选购安置房。

  与“原址回迁”和“货币化安置”等棚改拆迁补偿方式不同,房票可以最终兑换成存量房屋,更加直接地达到“去库存”目的。在鄂尔多斯的相关报道中称,截至2016年10月初,仅东胜区就通过房票消化约33万方的库存。

  三四线去库存:应因城施策,与时俱进

  “世界上没有两片完全相同的叶子”,莱布尼茨数百年前的名言如今仍广为流传。同样的,每个三四线城市情况也各不相同,区位、经济、人口、产业、文化等方方面面,推及到房地产政策上,也应该是因城施策、因地制宜。例如嘉兴和金华,同样是浙江省内的三四线城市,由于地理位置的不同导致了其房地产市场开放程度不同,所适应的政策也应是不同的。

  而且中国的城市在快速的发展过程中,随着城市化的进程不断推进,不同阶段的土地政策,拆迁安置政策等也应该是与时俱进的。不管是货币化安置、房票制还是其他政策,都有其弊端,只有在合适的地方,合适的时机去推行,才能取得预期的效果。

  后记:信息不对称,导致购房者、开发商决策困难

  在浙报传媒地产研究院调研三四线城市的过程中,对政府垄断当地房地产相关数据的现象感触颇深。

  越是小城市的政府部门,越对数据遮遮掩掩。这种政府与购房者和开发商之间的信息不对称就越加严重。

  对于购房者来说,信息不对称使他们更容易跟风和恐慌,造成买房上的决策失误。

  对于开发商来说,信息不对称使他们在投资拿地和产品定位时缺少正确的数据支持,致使后期与市场脱节,而造成一系列问题。

  对于政府来说,信息垄断唯一的好处就是可以更好的应付上级,更好的控制舆论导向。

  但长远来看,一个城市房地产市场能长期健康发展,必定是开发商、购房者在理性的判断下购房或者投资拿地,信息不对称造成的盲目,最终会危害到这个城市,致政府于尴尬的境地,所以三四线城市去库存,信息公开也是十分重要的一环。

来源:浙江在线-住在杭州网  记者 李成  编辑:李成
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