11月观察:新房土地两重天 杭州楼市的“冰与火之歌”
来源:浙江在线-住在杭州网  记者 盛哲徽  时间:2016年11月30日 23:01:55
 不出所料,在调控的持续加码下,11月,杭州楼市的成交依然保持了10月以来的颓势。“冰”与“火”,截然不同的两面,等待着杭州楼市的究竟是哪个?在12月的16年收官之战中,有30余个楼盘将开,届时谜底将会揭开。

  浙江在线-住在杭州网11月30日讯(浙江在线记者 盛哲徽)不出所料,在调控的持续加码下,11月,杭州楼市的成交依然保持了10月以来的颓势。

  不同的是,此番楼市下挫程度之剧烈,实属近年来所罕见:

  一是成交量的下降。9691套的月成交,比之10月,环比下降了38.3%。11月也是继今年2月以来,杭州楼市第二个单月成交量未破万的月份。

  二是成交均价的下滑。尽管10月的成交量已然出现下滑,但是彼时楼市的成交均价还是在上升的,到了11月,成交价亦跟着下行。18334元/平米,环比下降了7.4%。

  如果仅从成交上看,杭州楼市似乎正在滑向“冰点”,然而就在两天前,土地市场的一场“大火”又让依稀看到了今年年初时的疯狂。

  “冰”与“火”,截然不同的两面,等待着杭州楼市的究竟是哪个?在12月的16年收官之战中,有30余个楼盘将开,届时谜底将会揭开。

  外地人全面限购 新政后日均成交缩水近40套

  11月成交的下滑,和政策有着必然的关联。

  继9月“三箭齐发”之后,11月杭州的调控再度升级。内容包括进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等。

  相比于此前的两次调控,“11·10”最为重要的一点在于“外地人住房限购”。从11月开始,外地购房者面临全面限购,凡是不能提供自购房之日起前2年内在杭州市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停出售新建商品住房和二手住房。

  而要知道的是,在此之前,外地人在杭州楼市中的购房比例曾一度接近40%。在排除了这一购房群体之后,楼市成交量的下滑也就不难理解了。

  据浙报传媒地产研究院数据显示,“11·10”新政之前,11月杭州楼市的日均成交量为330套,而在这之后,11月的日均成交量仅为296套。

  新盘低姿态入市 多项目调价求变

  新房层面,11月最为显著的一个特征就是“低开”。

  龙湖·水晶郦城,首开均价在20000-22000元/平米,此前对外报价是23000元/平米;

  绿城·梧桐郡,首开价是18000-20000元/平米,早先的市场预期是23000元/平米;

  龙湖·春江天玺,首开均价29000-30000元/平米,此前对外报价在30000元/平米以上。

龙湖·春江天玺开盘现场

  从11月20日-11月27日这8天内的三场首开来看,开发商对后市的预期正在发生改变。就像业内专家建议的那样,市场风向在转变,主动调价,回笼资金,跑在市场最前面,无论后市如何走向,将主动权把握自己手里,或许是一个不错的选择。

  记者查阅资料发现,截至目前,杭州11月份领出预售证的楼盘有16个,其中住宅项目占了11席。从备案价上看,普遍比较保守,涨价的空间非常小。

  值得一提的是,“低开”的特征很可能被保持下去。据最新消息,预计于12月开盘的滨江旭辉·万家之星,其均价很可能只要20000元/平米,而要知道的是,板块在售楼盘的均价已达约24000元/平米。

  土地市场逆势走高 “缺粮”逼开发商放手一搏

  与新房市场的惨淡相对的,是土地市场的火爆。

  11月28日,时隔3个多月,杭州主城区出让4宗商地和3宗住宅用地。近四个小时、50余家竞买单位、三宗宅地创区域新纪录、丁桥宅地溢价101%触发新政……

11月28日杭州土地出让情况

  调控越来越严的杭州楼市,拍出的地价却越来越高,这一结果让很多人直呼看不懂。

  推究原因,固然有土地市场变化滞后于新房市场等因素的影响,但是最重要因素还在于房企自身。去年以来,杭州行情一片大好,快速的去化使得多数房企被逼入了“无房可售”窘境,而与之相对的,他们手上又有着相对充足的资金。在这样的情况下,一旦有地推出,自然愿意去参与。

  在紧接着的12月,杭州楼市还将迎来更大规模的一次土地出让。12月26日,主城区将挂牌出让7宗地块。同时,萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区4个区域也将于同日出让11宗地块。

  有业内预测,土地市场热度或将延续至2017年一季度。一方面由于市场惯性,热度将延续;另一方面,杭州市国土将继续加大住宅供应,2017年杭州市区计划推出112宗住宅用地,总面积达8517亩,其中主城区计划推地36宗,共2197亩,将极大缓解房企“缺粮”现象。

  年末收官战迎开盘高峰 库存或跌破10万套

  成交低迷的情况还会延续下去么?

  这个问题有待2016年的最后一个月来给出答案。

  据住在杭州网统计,12月杭州将迎来一个开盘高峰,全市预计将有30余个楼盘开盘,其中首开新盘11个,不乏绿城、滨江、融创等大牌开发商的全新项目。

  从价格分布来看,既有泰禾·杭州院子、滨江·华家池这样的高端产品,也有中国铁建保利·像素、融信·澜天这种偏向于刚需的产品,将丰富不同需求购房者的选择。

  此外,受房企年底冲量的影响,12月历来都是杭州楼市的成交大月:2010、2014、2015年都是当年的月度最高,2011年则是当年的第二高,2012、2013年的12月则处在中等水平。这个传统或将帮助楼市的成交止住下滑的势头。

  值得一提的是,截至目前,杭州楼市的库存为116735套,尽管比之10月,略有增加,但这是建立在很多楼盘没按预期开盘的情况下的,而从11月已知的开盘量来看,12月库存跌破10万套,将会是个大概率事件。

 本文编辑:邬昳
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