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前三季度观察:天量成交,新政能否按下楼市降温键?
2016年09月30日 22:54:06 浙江在线-住在杭州网
【摘要】156668套!毋庸置疑,2016年前三季度,杭州市商品房成交总量是史无前例的。但这会是一个普通的中点,还是一个全新的起点?或许,在两个星期前,这个问题的答案还有些踪迹可寻,但随着调控政策接连出台,敏感的杭州楼市似乎又将出现新的逆转。

  浙江在线-住在杭州网9月30日讯(浙江在线记者 陈行利156668套!毋庸置疑,2016年前三季度,杭州市商品房成交总量是史无前例的。

  但这会是一个普通的中点,还是一个全新的起点?或许,在两个星期前,这个问题的答案还有些踪迹可寻,但随着调控政策接连出台,敏感的杭州楼市似乎又将出现新的逆转。

  政策这一脚刹车究竟能否刹住极速前进的楼市?四季度,等待着杭州楼市的将会是何种局面,当下,可能谁也说不清楚。 

  成交破15万套,库存下降近一半

  去年前三季度,当杭州楼市以超乎2009年同期的成交量收尾时,楼市疯狂的呼声已经层出不穷。而一年以后的今天,杭州楼市交出了一份更令人为之震撼的三季度成绩单:截止9月30日,2016年前三季度,杭州市共成交商品房156668套,同比去年翻了一番,创下了史无前例的最高纪录。

  细化到单月成交来看,今年3月份以来,楼市成交量是在去年单月10连万的基础上,迈上了一个崭新的台阶。除了年初1、2月份楼市成交稍微冷清外,其余7个月,杭州市商品房成交量均超过了17000套,3月份和9月份,更是突破了20000万套大关。

  天量的成交量数字背后是同步攀升的成交均价。今年年初,杭州市商品房整体成交均价在16900元/平米左右,一直到7月份,成交均价水平基本在这个数字上下浮动,并未出现较大变化。然而,就在8月份,成交均价突然飙升至18300元/平米左右,9月份,均价再次刷新至18770元/平米,年初至至今,涨幅11%。

  分析这一波成交价格的上涨,与8月份扎堆入市的高端楼盘有关。8月以来,杭州楼市一夜迈入4万+时代,柳岸晓风、金麟府等高端豪宅项目相继入市热销,很大程度上拉动了整体价格水平。

  量价齐升的局面直接导致楼市库存直线下跌。今年年初,杭州市商品房库存量还徘徊在17万套,而截止9月30日,楼市库存量已经下跌至10.9万套,回到了3年前的库存量水平。

 

  

  卖地上千亿,多个板块楼面价创新高

  与狂热的新房市场相互呼应的是同样突破想象的杭州土地市场。

  在延续去年下半年拿地高热的行情基础上,今年土地市场持续高歌猛进,短短9个月时间,杭州土地出让总金额达到了1120亿元,创历史同期最高值。即使在全国范围内横向比较也名列前茅——仅次于南京、上海以及苏州。

  在这个千亿新高背后,板块楼面价、成交总价、溢价率等多项指标也在刷新历史记录:3月份,绿城集团以45368元/平米的楼面单价夺下潮鸣单元宅地,杭州史上首个破4万单价的宅地诞生;5月份,信达以123.18亿总价夺得奥体商住地块,杭州历史上首宗总价破百亿、全国年内首宗百亿级地块也横空出世;9月份,阳光城以325%的溢价率拿下萧山新街宅地,成为杭州至今为止溢价率最高的一宗地块……

  从另一个维度看,前三季度,杭州共有17个板块刷新了之前的建面单价,多个板块甚至于数倍之前的成交建面单价。从2016年初信达南星高价拿下南星地块,到绿城潮鸣地块刷新杭州土地单价纪录,土地市场的热度逐渐蔓延至申花、奥体、钱江世纪城等板块。

  近期,这股热度已然扩展至远郊区域,大江东、新街、崇贤等边缘板块也溢价率过百,新街、崇贤甚至地价破万,整个杭州土地市场已然迈上了一个新台阶。

  不过,土地行情也遭到了政策的“眷顾”:9月26日,杭州发布土地新政,加大土地供应,调整竞价方式。但政策后尚未有土地出让,政策带来的影响还需观望。

板块地王分布图(大江东未在图上体现)

  

  政策组合拳相继出台,各大房企积极应对

  楼市后续走向再入迷局

  历史总是惊人的相似。2011年,限购限贷政策的出台,为2009年那曲疯狂之歌按下了紧急暂停键。2016年,当楼市成交日渐不理性的路口,调控政策又重现江湖。

  9月18日,杭州再度启用限购政策,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房;紧着着,9月27日,杭州又“三箭齐发”:规定自9月28日起,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。【十天之内三度加码 杭州楼市进入调控政策密集期

  短短10天内的这三个政策组合拳能否给这个“疯狂岁月”按下紧急暂停的开关?后续杭州楼市还会否再出台更为严厉的政策措施?高潮过后,新政之下,楼市四季度的走向再次陷入扑朔迷离。

  虽然未来走向无法预料,但从本网记者走访杭城各大楼盘了解到的情况看,对于政策已比较敏感的房企,已经在做积极的应对措施。如杨柳郡这类投资客较为热衷的大盘,开发商已经开始着手梳理客户,对后续的推盘节奏和推量进行有效的盘点。

  而对于新政“杀伤力”并不大的自住改善型楼盘,如金麟府、金茂府、锦绣之城等下半年以来集中入市的4万+楼盘,“产品主义”依旧是调控时期奉行的信念,回归产品、坚持品质依然是主基调。

来源:浙江在线-住在杭州网  记者 陈行利  编辑:姚曹洁
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