[调查] 杭州库存急剧下降的另一面:
51个项目进展迟缓甚至搁置
浙报传媒地产研究院 研究员    2016-09-19 16:16

重点提要

  1.杭州市区(主城区、余杭区、萧山区)共有51个项目销售迟缓或搁置未开发。
  2.其中拿地搁置未开发的项目占据了76%,占比达到3/4。
  3.在所有销售迟缓及搁置未开发的项目中,主城区极少,仅为7个项目,主要分布在萧山余杭两区,合计占比达86.3%。
  4.萧山余杭两区的项目多分布在远郊的乡镇和市区边缘地区。
  5.销售迟缓及搁置未开发项目主要来自于本土中小型民营企业,占比高达近八成。
  6.销售迟缓及搁置未开发项目的主要原因是:


    ①地价过高。如开发售价无法覆盖成本,铁定亏损。
    ②财务成本较低,没有较大压力,开发定位摇摆不定。
    ③开发商自身原因(开发商股权变动、内部分歧、开发能力有限)。
    ④产品和市场定位错误。
    ⑤其他原因(地块有环境方面的硬伤等)。

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院全体

  2016年市场出现大逆转,商品房市场量价齐升,自2011年以来价格第一次明确上涨,多板块楼面地价创历史新高。尤其是G20之后,叠加效应明显,投资性需求急剧升温。虽然昨日政府紧急出台调控政策《杭州部分区域实施限购政策》,但这波热市积极作用明显,截止8月底,杭州八区住宅去化周期仅剩五个月,部分房企面临无房可售的局面。

  在此背景下,仍有部分项目销售迟缓,甚至有部分项目仍搁置未开发。

  是什么原因导致这些项目进展迟缓甚至搁置?

  这些项目未来出路如何?

  本报告梳理了自2010年以来,杭州市区拿地销售进度迟缓,以及拿地搁置未开发的所有项目。以探究这一现象背后的深层次原因和市场逻辑。

  以下为本报告的研究范围、概念界定及时间节点:

  研究范围
  区域范围:杭州市区(主城区、余杭区、萧山区),不包含富阳
  追溯年份:2010年—至今

  概念界定
  销售迟缓项目:项目总体量去化率不足50%,且近半年(3-8月)销供比不足40%的项目(包含近半年无新增供应但月均销售套数不足50套)
  未开发项目:拿地2-5年内至今仍未开发或开盘销售项目
  时间节点:在售项目数据截止时间为2016年8月31日

  2010年至今,杭州市区销售迟缓、未开发项目共计有51个,其中主城区7个,余杭区22个,萧山区22。

  其中,销售迟缓项目共计12个,主城区2个,余杭区6个,萧山区4个;未开发项目共计39个,主城区5个,余杭区16个,萧山区18个。项目具体信息详见下表:

杭州市区销售迟缓项目详情表

杭州市区未开发项目详情表

  以上51个项目中,销售迟缓项目12个,占比24%;未开发项目39个,占比76%。可见,多数仍为拿地未开发项目。

  51个项目共涉及64次拿地(部分项目拿地次数不止一次),有13个项目在2010年拿地,有20个项目在2011年拿地,有7个项目在2012年拿地,有13个项目在2013年拿地,有11个项目在2014年拿地。从占比来看,除2012年占比11%最少外,其余年份占比均较为平均,故项目销售迟缓或未开发与拿地时间关联不大。

  2010年至今,杭州市区销售迟缓、未开发项目主城区有7个,占比14%;余杭区22个,占比43%;萧山区22个,占比43%。

  其中,销售迟缓项目主城区2个,占比17%;余杭区6个,占比50%;萧山区4个,占比33%。未开发项目主城区5个,占比13%;余杭区16个,占比41%;萧山区18个,占比46%。

  从数据可以看出,主城区由于位于区域中心,区位、配套、交通等各项均较为完善,项目开发、销售风险相对较小,故销售迟缓、未开发项目不多。而萧、余两区范围大,部分处于边缘区域,各项配套不足,项目开发、销售风险明显增强,故占比较大,合计占比达86.3%。

  从板块维度看,51个项目分布较为分散,尤其是萧山区、余杭区,项目大多分布在城郊、乡镇等边缘区域。

  如主城区,除2个项目位于大关靠近市中心外,城东新城、九堡、金沙湖、滨江西兴、转塘均有1个项目。

  余杭区,部分项目分布在仁和、鸬鸟、中泰、瓶窑等乡镇,关注度不高;也有少数部分位于未来科技城、崇贤、闲林、临平等较为熟知的板块。

  萧山区,共有10个项目分布在乡镇,如益农镇、临浦镇、进化镇、戴村镇、衙前、瓜沥、浦阳等;也有少数部分位于钱江世纪城、南部卧城、市北开发区等较为熟知的板块。

  从开发商维度看,以上51个项目本土开发商有41个,占比高达80%。经梳理,多为本土民营中小型开发商。外来开发商有10个项目,占20%,有淮矿地产、九龙仓、北京英蓝、农工商房地产等企业。

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