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魔方金服创始人兼CEO凌骏:长租公寓市场分析及宏观走势
2016年08月18日 15:02:52 住在杭州网
【摘要】因为这个行业的毛利比较高,但是缺少足够的融资渠道,目前主要的是股权融资,债权融资对这个产业的发展是一个比较好的产品。

  凌骏(魔方金服创始人兼CEO):谢谢主持人,谢谢主办方观点地产新媒体,非常荣幸能够受邀参加今天这个盛大的活动,我这个公司叫魔方金服,我们是一家创业公司,成立至今不到一年,今天我也想跟大家分享一下我在长租公寓这个细分的金融领域,我们在这一年的时间里面做了什么,我们看到的是一个什么样的市场。

  这两天的活动我参加了一些,也学习到很多,众所周知房地产行业到目前已经发展了20多年,很多专家说现在市场面临着拐点,它的很多数据也没有以前那么乐观。我也是一个房地产行业的新兵,我从业6年多的时间,在绿城从事过代建业务,在复星旗下做过地产基金的业务,也算是地产领域的实践者。

  在之前的从业过程中,我们看到房地产产业的发展,包括它的投资总额、销售,以及目前的市场价格、资产价格,都有很大的争议,我认为现在的房地产业的资产价格过高,而它的租金价格过低,我们判断未来的趋势,要么就是资产价格保持一个相对平稳的增长,要么就是它的租金价格会面临一个大幅度的提升。所以我们团队在去年8月份做了大量的调研,看到这个市场上租金的价格确实在大幅度的提升,所以我们看到了这样一个新兴的行业——长租公寓。

  国家这两年陆续出台了很多关于房地产的政策,其中有一条是去库存,同时鼓励租赁市场的快速发展。以今年为例,今年上半年租赁市场有8条条例出来,是国务院颁发的关于鼓励租赁市场的调控措施。

  我们也是看到这么一个风口,国家一方面从政策层面在支持这个产业的发展,另外一个层面是大量的资本涌入这个行业,目前据我们了解,已经有大量的运营公司已经拿到了巨额的风投,也有很多的开发商加入这个队伍,包括万科提出租售并举,先租后售的方式,提出了自己的品牌,包括金地也提出了自己的品牌,包括世联行定向增发了20亿的资金,用于旗下的长租公寓市场的发展。

  目前我们面临着一个存量时代的机会,就是以租赁为主导的后房地产市场,这里面会带来很多资产证券化的机会,因为资产证券化这种金融的工具主要是用于具有稳定现金流的资产,传统的地产开发类的项目其实是非常重资产,同时现金流非常差的商业模式,我们看到现在长租公寓这一类产业的现金流非常好,它的租金的稳定性、租金的回报率目前也非常高,所以我们也认为这些是做资产证券化非常好的标的。

  前面讲的是供给侧,就是整个房地产到了后房地产时代的一种新的领域,下面讲讲整个的需求。其实租赁市场是非常刚需的市场,中国目前有2.5亿的流动人口,每年有700多万的应届毕业生,以上海为例,上海现在的流动人口有1500万,每年新增近100万的人口流入。一套房子月租金在1000块钱,一年就是12000元的租金支付,如果对应2.5亿的人口,就是一个2.5万亿的市场,所以我们认为这是一个万亿级的市场。

  同时,随着城市化更新,居民消费升级的需求,所以我们认为租房市场可能在接下来的长期的时间里面,都是一个非常朝阳的产业。另外,我们在从事这个行业的过程中,看到很多的80后、90后,一方面迫于经济压力买不起房子,另外一方面他们觉得把钱拿来买房子,还不如拿钱去租一套更加舒适的房子,这是一个新的消费的潮流。

  另外我们再看长租公寓市场的发展,这是一个新兴的产业,在2010年开始才有比较规模化的品牌化的企业出现,当时在南京有一家叫魔方公寓的公司出现,到2012年,陆续各个区域里面出现了不同的品牌,华南地区有you+,上海有青年汇,南京有魔方,到了2012年底,大量的风险投资机构关注到这个领域,他们开始去投资。所以2012年到2014年有一个做平台的蘑菇公寓获得了IDG和平安创投的天使轮投资,包括You+获得了雷军的过亿元的投资,所以整个长租公寓从2014年开始才进入大家的视野,成为一个风口。

  到现在,我们看到这个产业里面大量的参与者,包括开发商、中介结构,像万科、金地、远洋地产,都有投自己的公寓,中介也是这个行业非常大的玩家,像链家有自己的自如,还有世联行等等,都有自己长租公寓,还有酒店也介入这个行业,大多数从事经济型酒店的品牌都介入这个产业。

  长租公寓领域频繁的受到政策的支持,从去年年底到现在半年左右的时间,国务院出了7条相应的鼓励政策,从去年年底把公寓这个行业正式定性成一个生活服务业,以前是没有这个行业的,甚至很多做二房东的人都认为,公寓行业可能会受到一些非法的监管,比如说有一些工商部门可能觉得你这个长夜没有相关的营业执照,如果你做得不太合规就会被拆除,会被罚款。

  去年把这个行业定为生活服务业。同时提出租售并举,金融证券化大力支持租赁市场的发展,包括公租房的建设等等,包括今年有一些商改住,可以把一些商业地产改成酒店式公寓。

  目前整个行业的格局,我把它归类为四类,首先是以开发商为主的第一阵营,因为对开发商来说,长租公寓这个市场是一个非常小的市场,它的资金投入也非常低,投十几二十万就可以在一个区域里面做成一个龙头,所以开发商是一个主力。

  其次是酒店行业,很多经济型酒店受到了短租市场的冲击,比如说途家的一些短租市场,目前它的投资回报、市场份额比一些经济型酒店更高一些,所以很多经济型酒店面临自己的转型,比如说华住成立了自己的城家,铂涛有自己的窝趣,还有如家有自己的逗号,以及住友有自己的浸果。

  还有很多的中介机构,他们有大量的房源,他们切入这个市场就比较快,目前链家是国内最大的长租公寓的运营商,它接近有20多万间房。另外还有一些其它的领域的人也介入进来。

  这是2016年的行业数据,2016年一共有17家企业拿到了资本的投资,所有的运营商都是一个轻资产的服务机构,所以他们目前的主流融资方式是通过股权融资。

  这是我们在合作的机构里面拿到的租房的数据得出的分析,我们认为租赁市场和开发市场是完全不同的市场,我们原来做地产开发的时候,拿一块土地,只要拿在郊区的地方,我们这个楼盘打造得比较好,相对来说有一些营销的点,或者说它的房屋设计的户型、定价相对比较合理,就有用户来购买。

  但是租赁市场完全不一样,租赁市场可能很多人拿了一套很好的房子,把它装修得非常好,但是发现它的周边的区域里面没有相应的消费者,那它这个项目就是失败的。

  所以我们看北京、上海两个城市的区域分布,它的公寓的市场还是集中在一些商办区域。比如上海的陆家嘴,还有城市中心,一些工业园区,包括北京也是一样,在它的商务区,这样的租金回报率比较高,租金价格比较高,出租率也会非常高。

  这是我们对租金市场的价格分析,在租赁市场里面分为两种形式,一种是集中式,一种是分散式,集中式就是跟酒店一样,整个项目在一个楼里面,分散式是分布在各个小区里面,因为这个分散式良莠不齐,很多数据是不能用的,所以我们得到的数据大部分来自集中式这里面,我们看到北京的房租在3000到5000之间,大量的集中式公寓的项目面向一个刚需群体,也就是我们的白领用户,所以目前长租市场也叫白领市场。

  但是分散式就不一样,目前有很多改善型的租住的需求,比如说面向外籍人士、面向高端商务人士,会有较高的租金,我们合作的一家机构月租金达到3—5万,面向一些金领和外企的高管。

  我们看这个产业,它的毛利率还是比较高的,基本上是在25%以上,它里面也分成不同的形式,比如说有些做小而美的,还有一些做大规模的,我们看到小而美的企业比较多,但是他们缺少品牌溢价,缺少经营管理的能力,所以它的整体利润率会低一点,而大规模的(1000—5000间房)企业的品牌溢价比较高一点,而一些综合的成本,集中采购、管理成本相对较低一点。

  在三四线城市的回报率反而更高,因为三四线城市目前刚刚起步,租赁市场的成本非常低,所以你在里面用一种酒店式的做法,它的回报率非常高。这是我们公司关注这个产业做的一个创新的金融产品。

  本身这个产业是非常适合做成资产证券化的产业,它的现金流非常好,基本上符合资产证券化的基本要素,基于这个模式,我们公司主要做了这么一个尝试,我们是把公寓运营商的物业做一个打包,对接一些金融机构,像信托、养老基金的组织我们都在对接,把这个资金给运营商,他能够快速的扩张,去拿房源。因为这个行业的毛利比较高,但是缺少足够的融资渠道,目前主要的是股权融资,债权融资对这个产业的发展是一个比较好的产品。

  介绍一下我们,我们有一个自己的理财平台,还有一个资产管理公司,还有信贷系统,包括我们对现金流管理的SaaS软件。为什么需要做这些呢?因为我们在这个过程中发现,这个行业是比较难以监管的,很难做风险控制。因为它的资产不是持有的资产,它只是经营性的物业,所以我们要监管他的经营状况,去了解他的现金流状况,去监控他的现金流、收取他的现金流。

  到目前为止我们已经在10个城市,我们公司成立到现在不到一年的时间,我们在10个城市做项目,同时有将近100个品牌的公寓跟我们建立了合作,我们合作的房间数量达到20多万间。

  这个数据不知道大家怎么看,我们认为对市场来讲,老百姓还是需要一些比较良好的居住环境的,做我们这一行的都是比较有情怀的,大家更多的是面向消费者的思路,在这个过程里面,我们帮这个社会,帮这个城市里面提供了大量的比较优秀的租住的房源,这也是我们创造的价值。

  我们发行的规模是1个多亿,可能这是很小的数字,但是这个钱可以改造几千套房子,所以我们认为未来这是一个非常有潜力的市场,未来的空间非常大。

  这是我们的业务板块,从最前面的理财端开始,我们发现现在互联网金融非常混乱,但是我们又觉得中国的财富没有很好的投资品,我们做这个行业的时候,我们认为租房市场是一个很稳定的市场,同时又是一个投资比较低门槛的行业,所以我们把它做成一个理财产品,让我们的中产阶级或者是白领有一个好的投资渠道,所以我们自己在里面建造了一套系统,让我们的资产、生活产品都能在里面呈现。

  我们在金融里面有7个板块,从租金的打包做成证券化,包括做股权融资,我们最近也在做一些股权融资,我们在里面也会选择一些机会型的项目做类似的产品,比如说我们在过程中,我们的运营商给开发商做的项目里面,就会看到很多价格相对比较合理的资产,因为运营商非常清楚,他在运营之后,他运营的资产会比之前高很多,所以我们会在里面选择一些机会型的项目,进行一些类私募REITs产品的发行。

  其实运营公寓这个事情是一个非常高难度的事情,比如说业内我们叫做人房比,一个人的上限只能管到80间房子,超过这个就管不过来了,我们合作的这些公寓里面有几万间房,甚至有10万间的公寓,他10万间房,意味着有几千个员工,他本身的管理是非常难的问题。

  其次它又是一个重资本的行业,所以他在里面投入的资金非常多,同时它又是对运营非常讲究的,他要服务好业主,还要服务好租客,还要跟一些监管部门做沟通,所以我们认为这是一个非常需要服务的行业,我们在里面除了资金的服务,还给他们做一些运营方面的支持,比如说我们自己的媒体,我们刚拿了A轮之后就收购了一家媒体,帮助这些客户打市场,帮助他获客,帮他做用户的分析,然后我们再给他们提供一些管理的软件,面向租客我们给他们做一些寓+的内容。

  我们公司也是踩准了房地产去库存的风口,然后也是消费升级的风口,我们公司成立9个月的时间,拿到了三轮风险投资的资金,目前正在快速的成长。

  我们的合作模式方面,首先是项目合作,比如说一些国企的项目运营得不好,我们帮他们找一些运营商,我们合作的有100多个运营品牌,我们知道哪个项目更合适他们。我们现在合作了将近200多家线下的O2O的机构,我们目前覆盖30万的租客,我们可以给这些租客提供上门的生活服务。我们又有理财平台,有中产阶级的投资用户,他们也有长、短租的住房需求,所以我们也会做一些异业合作,跟理财的机构进行合作。

来源:观点地产网  作者:  编辑:张筱
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