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绿城建设管理集团董事、总经理李军:绿城代建领域需要克服很多痛点
2016年08月18日 15:01:21 住在杭州网
【摘要】我们相信春天过了就是夏天,夏天过了是秋天,秋天过了一定会有冬天,我们需要准备过冬,我们在过冬的时候怎么过?

  李军(绿城房地产建设管理集团董事、总经理):各位来宾、各位朋友、各位同行的兄弟姐妹,各位媒体朋友,在正式开始我的分享之前,请允许我代表绿城,代表这个酒店的业主向各位到访的朋友们表示欢迎,我们很高兴地看到这么多人聚集在这里,来分享自己的认知。我今天的题目叫“改变自我、影响行业”,今天早上很多人质疑改变什么?改变谁?怎么改变?我改变自己总是可以的,我来分享一下我们是怎么思考的。

  其实描述绿城的时候有很多的描述方式,大家众说纷纭,绿城这些年也经历过很多很复杂的股权方面的纠纷,其实核心的原因是两点,第一,绿城在中国是一个非常特色的企业,它以做品质地产,做改善型需求的房地产为主业,这样的一家企业往往在宏观调控的时候受影响是比较大的,很多时候在经营界面上会面临很多的外围的困难。其实绿城原先的资本没有像我们刚才所描述的其它企业一样,它本身是一个民营企业成长,我们在2006年上市之前,我们的资产负债率达到了460%多,所以在这些年,我们一边在发展,一边在降杠杆,反过来说一边在去杠杆,一边在发展,所以面临的问题会更加严重。昨天下午我们行业里头一帮同仁们在开闭门会的时候,大家都在说要做轻资产,但轻资产不是想做就能做的,首先你原先的重资产去了哪里,其次,你还在房地产这个行业里头,这个行业本身是重资产的,你说我不投钱,变成轻资产的,这是一个悖论。

  绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军

  所以今天我做发言之前,简单地介绍一下绿城现在在做的战略性的转型。我们成立了四大集团,第一个是绿城房产,以我们自投、合作开发为主的房地产板块。第二块是以代建、品牌输出为核心的管理集团这个板块,第三块是绿城资产,绿城把接近500亿的重资产,包括30个酒店、购物中心、商业街接近500亿的资产全部剥离到这个资产集团里面去,得益于资产的金融化,以及央企中交的背书,把重资产消耗掉一部分,我们可以轻装上阵,还有我们未来要设立的绿城小镇集团。

  下面我重点来讲,我们怎么把这些剥离完以后重新轻装上阵。我主要讲管理集团。

  中国房地产已经进入了新常态,投资与开发分离是国际主流趋势,这是万亿级规模的蓝海市场。我们最近几年出让的土地,还有接近12万亿左右的可售金额没有被开发,这些地已经拿了,但是没办法被开发出来,因为他不专业,或者在资金方面,或者在能力方面不具备,我们认为这是我们的机会点。从绿城代建的历程可以看出来,从2011年开始,我们在快速增加代建板块的销售额,除此之外,政府安置房的产值年均能做到200亿。我们的项目个数历年都快速增加,我们的在线面积在为人家打工的代建板块,我每年的代建面积已经能够做到1000万平米以上。

  这是截止到今年7月份的数据,绿城管理今天是第一次在这么多同行和媒体面前公开亮相,但是我亮相的时候,我的规模是中国最大的,我们现在有168个项目,签约的代建项目的规模是5231万平米,在建的面积有1200万平米,今年要交付的有460万平米,我相信这样的数据在中国自投开发领域里头也可以排到Top10。我们现在的项目数和开发量已经超过了绿城房产集团这个母体,它变成了一个完全独立的轻资产板块。

  但是这样的体系还是让我们觉得很难,项目太多,我们其实有痛点。我们觉得要做好这个轻资产是很难的一件事情,很多人觉得随便组一个队伍就可以做代建,其实不是这样的,它是一个系统解决方案。很多人说你们能做代建,不就是靠绿城品牌吗?其实也不是的,我们背后的思考和支撑体系是非常复杂的。我来之前正好把我这个产业链上的一些供应链的朋友请过来做了一个视频,请大家看看他们是怎么说的。

  抱歉,插播了一下硬广告,但是因为这个过程当中,我们确实经历了无数的质问,甚至我们经历过失败的项目。我们这个过程当中的思考和思索相对来说会比这个行业后面进来的人更多一些,很多后来的人觉得代建这个领域确实是一个轻资产、高利润的行当,但实际上它其实是个很复杂的体系工程,正是借助于这样,我们在打造一套代建4.0体系。刚刚VCR里有初步的展示,今天因为时间的关系,我不细讲,因为它是个系统工程,我们这里挑几个主要的关键词来讲,有点像田董事长描述的供应商体系打造,我们也在做,我们做准入的门槛认证,做培训体系,做供应商整合以后的系统认证体系,我们叫“绿星标准”,就是在绿城里面,我们授权他三星、四星、五星,他的设计环节、管理环节,以及交付之后的维保环节,它的标准都是被细化的,不同的酒店的房价的收费标准就是不一样,未来的市场定位就是不一样,它这个体系是能够支撑的。

  另外我们在做绿城非常擅长的服务体系。以前绿城对人的服务是非常到位的,包括小孩子的教育、老人的养老、娱乐、学堂,包括在生活便利、理财、金融方面,我们现在在叠加。叠加什么呢?请我做代建,项目交付的那一天,代建的履约过程已经完成,但恰恰我们营造的这个园区还会存在50年、70年、80年、100年,很多人都谈到欧美国家的房子,我刚才注意到田总展示的他的那个团队在美国的那个城市,很多的房子都是100年以上的,它是被维护的,中很多地方的房子是不会被维护的,所以这套体系我们会更向后端延伸。然后针对我们的供应链,针对我们的委托方,甚至针对我们的政府有一套承诺体系,我们保证在一定的开发利润里头,时间进度的要求、品质的要求,包括价格的约定、成本的约定,我们都可以做到。这个是很困难的事情,这是给自己套紧箍咒,给行业定高规则,我们认为代建这个行业不是谁都能玩的,我们在这样的体系里面有核心的能力需要重新打造和培养,今天因为时间关系,我不展开,我们管理集团会把这套体系做专门的发布和推介,我们希望留点时间到时候跟同行进行分享。

  最后用三个手势来结尾。第一,现在基于在代建品牌这个方面的美誉度,我们在规模方面的优势,现在在中国代建领域里头我们是最赞的一个品牌。第二,我们打造的是一套共赢的体系,这个过程当中其实是上下游协同作战,不是一家,一家企业实际上是很难的,尤其在这个过程当中,我们已经非常明白绿城管理集团是一个服务型企业,是一个资源整合型企业,它有别于以前传统的开发型企业。第三是满意,我需要让我的委托方满意,让我的客户满意,让政府、金融机构、媒体满意,在这个过程中,我们当然愿意跟所有的同行携手共进。

  昨天我们描述的时候说,我们现在在某一个环节里头还有短板,那就是在金融体系方面,因为中国的房地产行业金融属性特别强,而且在宏观调控当中受影响很大,我们今天站在这里,很开心,因为去年下半年到今年上半年,市场给了我们极好的空间。但是回顾在2013、2014年的时候,那时候是很痛的过程。

  我们相信春天过了就是夏天,夏天过了是秋天,秋天过了一定会有冬天,我们需要准备过冬,我们在过冬的时候怎么过?我们需要在这个行业里头给自己储备力量,在代建领域我们需要克服很多的痛点,我们希望跟在座的各位能有更大的社会资源整合在一起,做一套比较满意的服务体系。

来源:观点地产网  作者:  编辑:张筱
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