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世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海:地价、房价与商业地产的未来
2016年08月18日 10:43:52 住在杭州网
【摘要】2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

  编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

  这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。

  总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。


  上半年房地产市场逐渐回暖,部分一二线城市房价、地价和成交量大幅上涨,去库存似乎初见成效。

  世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海接受观点地产新媒体采访时预测,下半年房价总体还会持续上涨,但住宅销售增速将放缓。而且由于一二线及三四线库存情况不同,接下来一线及重点二线的调控政策将收紧,政策依然是影响下半年楼市走向的关键。

  商业地产方面,虽然商业地产空置率、去库存难等问题已开始显现,但在城市化进程的推动下,国内二线城市的商业地产仍在持续增加。

  据刘蔚海介绍,世邦魏理仕定期调研的17个主要城市中,未来三年将分别新增优质写字楼和优质商铺约3200万平方米和2300万平方米,年均总量分别增长14%和11%。

  这一数据意味着,在城市化进程的带动下,未来三年,中国的商业地产开发仍将处于高峰期,尤其二线城市的增长速度会更快,使得市场竞争状况更激烈。

  刘蔚海表示,商业及写字楼过剩已成为短期内大部分二线城市面临的共同问题。

  为此,不少省市出台“商改住”政策以帮助解决商业地产库存问题,但基于每个城市的情况都不同,该政策的效果如何将取决于不同地方的需求水平、执行力度,以及后续是否有财税等配套的优惠政策推出。

  近年兴起的联合办公也被认为是可以解决写字楼库存的方案之一,且在国家倡导大众创业的背景下,联合办公更具有着广阔的发展空间。

  刘蔚海指出,联合办公的主要需求方为初创型企业,此类企业租金承受力较低,除了办公空间外更需要金融、行政、财政等各种配套服务。因此,一线城市的联合办公发展空间会更大,而在发展联合办公业务时,开发商也需要注意空间和服务能否和需求对接。

  以下为采访实录:

  观点地产新媒体:今年以来楼市成交回暖,您认为下半年的趋势将如何发展?

  刘蔚海:按国家统计局的数据,今年1-5月份住宅销售面积累计达到4.3亿,比去年同期增长了34%,增长速度较1-4月下滑了4.6%;5月份70个大中型城市商品住宅价格环比上涨的城市有60个,比4月份减少了5个,同时涨幅也有所收窄。一线城市平均的增幅也收窄了0.8%,二三线城市是0.2%。

  由此看来,去库存还是在推进的,5月全国住宅待售面积有4.4亿平方米,较4月份减少了720万平米,尤其是三线城市去库存的趋势,二季度以来开始向好,这与政策分化后调控收紧的一二线城市楼市需求向周边三线城市溢出有关。

  从数据来看,下半年的趋势首先是政策会继续分化,一线和部分二线城市楼市调控应该会收紧,但是二线城市收紧力度会比较谨慎,其余二三线城市会继续保持较为宽松的政策。

  第二是房价总体持续上涨,但增速放缓。不过在信贷整体宽松的态势下,价格上涨是不可避免的。部分一二线城市政策转向将使增幅放缓,短期来看,一二线城市与三四线城市的分化有收窄趋势。

  第三,三线城市去库存有待验证,同时下半年住宅销售的分化速度会继续放缓。因为今年以来住宅开发投资呈现逐步加速态势,1-5月同比增速为6.8%,较1-4月的6.4%进一步提升。三线城市由一二线城市带动和辐射的反弹将受到市场需求规模有限的限制,同时宽松政策效应也有钝化迹象,下半年部分城市库存重新上升亦不无可能。

  所以总的来说,下半年住宅销售增速将继续放缓。

  观点地产新媒体:很多城市土地成交升温,是否这个原因导致了房价的上涨?

  刘蔚海:地价上升并不是房价上升的必然因素,这一轮房价上涨的根本原因,在于楼市政策推动下资金向房地产加速转向,就是钱多了。政策是影响楼市的重要因素,调控对楼市的影响一般是由销量逐步向价格传导,所以政策是关键。

  观点地产新媒体:去库存形势下,出现了一线豪宅化和二线地王热的现象,热潮过后,您觉得这部分的城市会呈现什么样的状态?

  刘蔚海:近年来一线城市的一些泛豪宅,或者是某些二线城市的地王现象,有去库存的原因,也有流动性充裕和政策的影响,后期这些市场走势很大程度上取决于土地的预售、供应,以及楼市的状态、税收、行政政策等各种因素的影响。

  观点地产新媒体:从世邦魏理仕的专业物业估价服务经验来看,近两年商业物业的估值是否面临增长瓶颈甚至下滑趋势?在商业地产领域投入大量资金和时间的房企,应该怎样应对这种变化?

  刘蔚海:从全国的宏观数据来看,商业地产与住宅不同,今年以来办公和商业用房的库存水平仍呈现上升趋势,但是从反映终端用户需求的租赁市场来看,商业地产的走势在不同的城市存在明显的差别。

  从世邦魏理仕定期调研的17个主要城市的数据来看,一线城市总体表现要优于二线城市,这一差异性在优质写字楼市场更为明显。

  一线城市优质商业尤其是写字楼的良好表现,使得2015年以来一线城市住宅和商业地产的资本值上升,而部分二线城市商业地产则由于集中供应入市、需求疲软,从而对资本值产生一定的向下牵引。

  在城市化进程带动下,未来三年中国商业地产开发仍将处于高峰期。据世邦魏理仕对17个主要城市调研的数据显示,2016-2018间,17个城市将分别新增优质写字楼和优质商铺约3200万和2300万平方米,意味着这三年间写字楼和商铺的总量年均增长14%和11%,二线城市的增速更快,市场竞争亦更为激励。

  在此背景下,需要商业地产领域的发展商和投资者在区域策略制定、项目选址、资产收购和处置、轻资产和重资产的平衡、产品金融化等方面结合自身运营能力和财务情况作出有针对性的安排,对发展商的综合实力要求也在提高。尤其在优质商铺(购物中心)市场,发展商(投资商)的运营管理能力对于项目的成功与否有着举足轻重的作用。

  观点地产新媒体:近两年来,不少房企尝试在写字楼业务中尝试联合办公,您怎么看联合办公的发展空间?写字楼过剩是否仍然是二线城市面临的难题之一?

  刘蔚海:联合办公是共享经济和创新经济的房地产表现方式和解决方案之一,2015年以来联合办公在国内高速发展,不少发展商也参与其中。据不完全统计,目前提供联合办公服务的品牌已经不下500个。在国家大力倡导科技创新的背景下,联合办公具有广阔的发展空间。

  但需要指出的是,发展商需要考虑自己提供的联合办公空间和服务是否能够和需求对接。联合办公主力需求为大量初创型企业,租金承受力较低,且除了办公的物理空间外更需要配套的金融、行政、财政等各种服务。因此,不少联合办公选址较倾向于租金低廉的低等级写字楼、可改造的工业物业,这也为城市更新中老旧物业的重新定位和价值重塑提供了一种方案。

  整体来说,短期内写字楼供应过剩是大部分二线城市面临的共同问题,需要发展商在市场进入尽职、选址、需求调研和定位、开发节奏、产品差异化、散售和持有比例等各个方面投入更大的资源。

  观点地产新媒体:联合办公发展空间很大,主要指一线、二线或者国内整个市场?

  刘蔚海:一线城市的发展空间大一些,有些国外回来的创业者或者是国内的人都偏向于在大城市创业。因为需要考虑创业的方便性,不是有一个地方办公就可以,还会有金融、服务业、人才方面的需求。

  观点地产新媒体:部分省市已出台“商改住”,“商改租”鼓励措施,您认为此种措施是否有助于消化商业地产库存?您怎么看房企在商业地产方面对轻资产模式的尝试?

  刘蔚海:2015年年中以来,福建、昆明、四川等省市相继出台的“商改住”政策;今年6月3日,国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励商改租。

  商改租政策是商业地产去库存的一种尝试,但是效果要取决于不同地方的需求水平、执行力度以及后续是否有配套财税等优惠政策推出。

  房企轻资产模式尝试跟传统是不同的,是目前房地产行业结构性风险和总体资本报酬率有所下降的一种反应,同时也是行业专业化分工提升的表现。

  但轻资产并非房地产行业的唯一趋势,我们同时看到不断有行业外的资金进入房地产行业,例如零售商进入购物中心开发领域,而在一个细分领域的轻资产有时也伴随在其他领域的加大配置,比如减少商业地产配置增加旅游文化地产配置,减少商住增加产业地产等。

  整体来说,轻资产模式是一个动态调整和平衡的过程,发展商需根据自身情况进行判断,不是可以通吃的。

  观点地产新媒体:近年国内资本海外投资大幅增加,结合世邦魏理仕的经验来看,国内资本接连在海外收购项目,主要投资的国家、业态和投资方式有哪些?您怎么看国内险资和房企的出海策略?

  刘蔚海:2012年以后,中国资本海外房地产投资进入高速增长期。世邦魏理仕的研究数据表明,2015年不包含个人住宅投资的中资海外房地产投资总额逾220亿美元,较2014年大幅增长58%。

  美国、澳洲和英国是前三大投资目的地,分别占2015年投资总额的40%、18%和13%;从业态上来看,写字楼(37%)和土地(31%)仍是最受青睐的类型,近来酒店的比例也大幅度上升,2015年中资海外房地产投资中酒店比例大幅上升至(16%),排名第三,投资方式当前仍以直投为主(区别于投资房地产类股票、REITs、债券等间接投资)。

  险资和房企出海是全球化、国内产能过剩、人民币国际化等大趋势下的必然选择。经过几年的发展,国内资本的投资目标城市从伦敦、纽约一些全球门户城市向芝加哥、迈阿密等国外一二线城市辐射,在资产类型上也开始呈现多元化趋势,养老地产、物流地产、旅游地产等均已进入国内资本的视野。

  房企在海外投资经营中除了要对法律法规、文化等方面的差异给予充分重视和准备外,亦要关注海外市场政体不同以及政府更替可能会给投资带来的变数。

来源:观点地产网  作者:  编辑:张筱
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