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巴曙松:中国房地产业的两个阶段与六大趋势
中国银行业协会首席经济学家
2016年08月17日 17:57:33 住在杭州网
【摘要】“中国房地产市场走过来大致可分为两个阶段,一个是在2008年之前,一个是2008年后。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松分析说
  

中国银行业协会首席经济学家 巴曙松

  浙江在线·住在杭州网8月14日消息(文字整理:吴洵非)这个8月,第16届博鳌房地产论坛在绿城蓝湾小镇威斯汀酒店隆重举行。作为一年一度的中国房地产界标志性峰会,本届论坛以“改变的力量”为主题,邀请近千名房地产行业、金融业精英,开启一场思想盛宴。

  “中国房地产市场走过来大致可分为两个阶段,一个是在2008年之前,一个是2008年后。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松分析说,2008年之前,影响房地产的基本是城市人口流入流出、年龄结构、产业结构等等基本面因素;2008年之后,信贷供应量投放、利率、汇率等等金融因素开始在楼市中起到越来越重要的影响。

  那么这一轮的房地产周期有哪些新的变化?巴曙松认为主要包含六大趋势,首先是分化与同化并存:一、二、三线城市之间出现逐渐分化的趋势,同时,城市间的同化趋势也在增强,主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应,使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强。

  第二大趋势是区域人口数量变化,核心城市人口比重逐步下降,城市圈占比上升。从1950年开始,东京都市圈的人口比重就不断上升,东京人口比重在都市圈的形成过程中逐步下降,然后趋于稳定,这是一个城区和郊区的互动过程,这个过程就是都市圈逐步形成的过程。

  第三大趋势是核心城市人口趋于饱和时,房价开始上涨。房价增速最快的时期正好是人口达到饱和的时期,并由此带来了新房高端化。2016年上半年,北京市高端新房成交量同比增长95.5%,成交均价同比增长7.5%,2014年以来,北京总价1000万以上新建高端住宅成交面积占全部新房成交面积的16%,同比上涨6.7%。

  第四大趋势是一线城市的二手房化。2015年以来,一线城市二手房市场成交占比上升加快,而且二者之间的差距逐步扩大,2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍,而2016年上半年,该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来,一线城市由于受制于土地供应的限制,新房供给越来越少,二手房交易将会越来越多。

  第五大趋势是改善型需求成为主导。近期改善型需求增加,一个原因是现在年轻人创业,改善型需求年轻化,第二个原因就是2008年推的一大波购房人群,现在刚刚到了换置房屋的阶段。改善性需求的增加主要表现在两点:人均居住面积在增加,房屋的居住要求在提升。

  第六大趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高,房屋资产价格的财富效应显现。房屋资产价格下跌通过财富效应对消费的影响会明显的增大。如今,房地产已经是国民经济支柱产业,它是居民财富的主要构成,所以这个行业的波动跟宏观经济的联系会非常紧密。

来源:住在杭州网  作者:文字整理:吴洵非  编辑:张筱
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