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深度研究:市场逆转 仍有近60个楼盘亏损
——杭州市房地产项目成本分析报告
2016年05月06日 14:47:58 住在杭州网
【摘要】今年春节以后,杭州楼市出现了大逆转。绝大多数人对市场未来的预期发生了逆转,大多数人认为房价要涨甚至要大涨。在市场大热之时,仍有必要冷静的审时度势,回顾一下两年前那些亏损项目是否已经扭亏?哪些项目扭亏?哪些项目仍在亏损?在市场强劲复苏,地价屡屡创出新高的今天,或许对市场有启发和借鉴意义。

  浙报传媒地产研究院

  前言

  近两年前的2014年6月初,杭州楼市销售严重受阻,政府反应迟缓,解除限购迟迟下不了决心,甚至认为开发商不降价自救。

  为推动政府尽快解除限购,浙报传媒地产研究院发布了一份《杭州房地产项目成本分析报告》,披露了42个项目面临亏损的市场真相。

  [42个项目面临亏损困境 杭州市房地产项目成本分析报告]

  时过境迁。

  近两年时间过去了,特别是今年春节以后,杭州楼市出现了大逆转。绝大多数人对市场未来的预期发生了逆转,大多数人认为房价要涨甚至要大涨。

  市场预期的逆转迸发出惊人的成交量。3月杭州市区(暂不含富阳区,下同)商品房成交近2.5万套,4月杭州市区商品房成交也近2万套。

  随着巨量成交也带来了商品房价格的上涨。3月杭州市区新建商品房成交均价环比上涨3.0%,同比上涨8.6%。4月杭州市区新建商品房成交均价同比上涨6.7%。

  土地市场继续延续去年9月以来的热度,并持续升温。在杭州市中心潮鸣地块创下了杭州有史以来的最高楼面价45368元/平方米,同时多个板块也都创出了区域新高。

  在市场大热之时,仍有必要冷静的审时度势,回顾一下两年前那些亏损项目是否已经扭亏?哪些项目扭亏?哪些项目仍在亏损?在市场强劲复苏,地价屡屡创出新高的今天,或许对市场有启发和借鉴意义。

  重要结论:

  1. 2014年6月报告中的42个项目(现为43个项目,万象天成项目分成了中粮·大悦城和滨江·锦绣之城),迄今已有凯德·湖墅、滨江·华家池、龙湖·春江郦城、融信·杭州公馆、滨江·锦绣之城、中粮·大悦城、绿地华家池印、世茂天宸、金隅·学府、顺发·美哉美城10个项目扭亏为盈或基本扭亏。

  2.扭亏的10个项目主要分布在市中心、华家池、钱江新城、滨江、钱江世纪城等热点板块,多数是品牌开发商的标杆品牌项目。

  3.仍有32个项目亏损或疑似亏损,1个未开项目无法判定。

  4.亏损项目主要分布在城东新城(含泛城东新城)、北部新城、申花蓝孔雀、田园、临平等板块。

  5.亏损楼盘中,部分楼盘的价格比两年前确有上涨,但项目的财务成本也在同步上升。因此,较多楼盘仍未能扭亏。

  6.亏损楼盘最根本的原因仍然是拿地价格过高。

  7.部分楼盘按现在销售价格来算已经扭亏,但是在过去两年中累计销售的价格仍然亏损。

  8. 2014年6月的报告是追溯到2010年以后取得土地的项目。而事实上,2009年取得土地的项目仍有部分亏损,当时的报告中没有予以追溯。

  2010年以前拿地的中企·艮山府,之江九里,大家·之江悦、绿城西子·田园牧歌、雅戈尔·西溪晴雪、绿城·之江1号、佳兆业·玖珑山等7个项目亏损或疑似亏损。

  2010年以后拿地的部分项目,在前年报告时,有些项目还不能完全认定,也没有列入其中。2年之后,这些项目由于财务成本增加,售价并未提高,也进入亏损或疑似亏损的行列。

  淮矿·东元府、天阳·尚城国际、中国铁建·国际花园、世茂·东壹号、联合·畔上居、中旅·紫金名门、汉嘉·申花郡、汉嘉·柒号、紫玉福邸、绿城巧园、景瑞申花壹号院(景瑞·悦西台盈利)、佳兆业·西溪璞园、东晖龙悦湾、农房尚海湾、莱茵传奇、杭州碧桂园等16个项目亏损或疑似亏损。

  2010年11月分别以17750元/平方米和18114元/平方米在申花拿地的雅戈尔在2013年6月主动退地,直接损失4.842亿元。

  因此,2009年以来杭州楼市实际的亏损项目高达近60个。

  9.本报告只限杭州楼市住宅项目,未涉及非住宅项目。

  10.本报告判断亏损和扭亏仍然是以静态的价格来判断的,未将未销售部分价格上升的可能性考虑在内。因此,项目最终是否亏损,仍需在项目终结时予以判断。

  以下为本报告中界定的几个主要概念和计算方式:

  1.亏损:累计销售价格显著低于该项目销售成本价(Y)超过10%,收回成本希望渺茫。

  2.疑似亏损:累计销售价格低于该项目销售成本价(Y)在10%以内,仍有可能收回成本。

  3.预计亏损:项目暂未销售,但该项目预计销售价格显著低于该项目销售成本价(Y)超过10%,收回成本希望渺茫。

  4.预计疑似亏损:项目暂未销售,但该项目预计销售价格低于该项目销售成本价(Y)在10%以内,仍有可能收回成本。

  5.对尚未上市的楼盘,其预计销售价格本报告以现阶段该项目所在区块及项目定位做保守预估,这种预估是以时下为节点,静态的预估,且存在着一定的主观性。

  6.项目销售成本价(Y)=[拿地价格(A)+财务成本(B)+商品房建设成本(C)+保障房建设成本(D)+销售税费(E)+运营成本(F)]/可售商品房面积(X)。其中,财务成本一年按总投入的8%计算,自项目拿地时间按季度起算,每增加一季度财务成本递增2%;商品房和保障房建设成本均按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。

  7.项目销售成本价(Y)均为毛坯商品房售价。

  8.商住项目的销售成本价计算将商业部分与住宅部分均视为可售,一并计算,在界定亏损情况时适当考虑商业部分的影响。

  杭州市区43个楼盘成本核算分析具体信息详见下表:

序号 楼盘名称 拿地时间 项目所在板块 拿地楼面价(元/平米) 配建保障房面积(平米) 预计保本售价(万元/平米) 累计销售均价(万元/平米) 一季度销售均价(万元/平米) 其他出让条件 累计价格亏损情况判断 一季度价格亏损情况判断
主城区
1 融信·杭州公馆 2014/1/22 市中心 25785 16000 4.48 4.61(毛坯加部分精装) 4.61(毛坯加部分精装) - 基本扭亏 基本扭亏
2 龙湖·春江郦城 2014/1/22 滨江区政府 10223 19000 1.99 2.47 2.8 住宅19万方,商业22万方 扭亏为盈 扭亏为盈
3 中粮·大悦城 2014/1/10 市中心 17904 - 2.86 2.9 2.99 - 扭亏为盈 扭亏为盈
4 滨江·锦绣之城 2013/1/25 市中心 17316 - 2.94 / / - 预计扭亏为盈 预计扭亏为盈
5 交通晓时代 2014/1/7 城东牛田 10201 5715 2 1.67 1.72 - 亏损 亏损
6 宝嘉·誉府 2013/12/13 三墩 12044 9000 2.26 1.82 1.82 - 亏损 亏损
7 嘉凯城杭州中凯城市之光 2013/10/30 滨江长河 9944 9154 1.99 1.78 1.79 - 亏损 疑似亏损
8 融信·蓝孔雀(学院府) 2013/9/29 申花蓝孔雀 14584 - 2.47 2.08 2.25 - 亏损 疑似亏损
9 雍景湾(学院北麓) 2013/9/12 申花蓝孔雀 14123 - 2.4 1.94 2.08 - 亏损 亏损
10 三江·花园道壹号 2013/9/12 申花蓝孔雀 14911 - 2.52 1.88 2.17 - 亏损 亏损
11 新城·金镶玉 2013/9/12 申花蓝孔雀 14567 - 2.47 2.03 2.02 - 亏损 亏损
12 绿地华家池印 2013/9/5 市中心华家池 19416 - 3.15 4.45(精装) 4.44(精装) 住宅14万方,商业15万方 基本扭亏 基本扭亏
13 世茂天宸 2013/9/5 市中心华家池 23828 2000 3.83 3.91(毛坯加部分精装) 3.96(毛坯加部分精装) 住宅9万方,商业6万方 基本扭亏 基本扭亏
14 滨江·华家池 2013/9/5 市中心华家池 23189 2200 3.73 4.77(精装) 4.79(精装) 住宅11万方,商业8万方 扭亏为盈 扭亏为盈
15 招商·雍华府 2013/8/27 城东牛田 12137 - 2.13 1.7 2.03 - 亏损 疑似亏损
16 钱塘玫瑰湾 2013/7/30 滨江浦沿 9942 4265 2.02 1.94 1.98 - 疑似亏损 疑似亏损
17 金隅·学府 2013/6/25 钱江新城 25803 - 4.12 4.29(精装) 4.35(精装) - 基本扭亏 基本扭亏
18 中海·御道 2013/6/25 钱江新城 17103 98100 4.13 2.97 2.95 住宅26万方,商业7万方 亏损 亏损
2012/10/17 18142
19 淮矿·东元府 2013/5/28 城东彭埠 14711 - 2.52 2.1 2.13 - 亏损 亏损
20 首开·德胜上郡 2013/4/25 城东 10653 2650 1.99 1.79 1.73 - 疑似亏损 亏损
21 首开·望宸 2013/4/25 田园 11057 100 2 / / - 尚难预计 尚难预计
22 凯德·湖墅 2011/8/16 市中心 13906 8011 2.64 2.87 2.99 - 扭亏为盈 扭亏为盈
23 浙能广宇·锦润公寓 2011/7/14 城东新城 13247 - 2.53 1.95 2 - 亏损 亏损
24 金隅·田员外 2010/11/30 田园 9329 - 1.97 1.41 1.37 - 亏损 亏损
25 滨江·西溪明珠 2010/11/25 西溪 25735 - 4.64 3.28 3.32 - 亏损 亏损
26 新中宇维萨 2010/6/17 城东新城 12860 - 2.62 2.16 2.17 - 亏损 亏损
27 滨江·紫金府 2010/3/25 申花 15953 - 3.13 2.65 / - 亏损 /
28 九龙仓·君玺 2010/3/25 市中心 24621 - 4.7 4.28(精装) 4.39(精装) - 疑似亏损 疑似亏损
余杭区
1 越秀·星汇尚城 2013/5/28 北部新城 9600 - 1.79 1.37 1.39 - 亏损 亏损
2 万通·上园新新家园 2013/5/28 北部新城 9145 - 1.72 / / - 预计亏损 预计亏损
3 融科·瑷颐湾 2013/2/1 北部新城 8302 - 1.62 1.38 1.44 - 亏损 亏损
4 佳兆业·君汇上品 2013/2/1 乔司 6367 - 1.34 1.04  / - 亏损  /
5 凯喜雅·锦河湾 2011/5/25 运河新城 8629 - 1.81 1.16 1.21 - 亏损 亏损
6 九龙仓君廷 2011/3/4 钱江科技城 3578 - 1 0.67 /  - 亏损  /
7 嘉凯城·名城博园 2011/2/25 勾庄 6241 - 1.44 0.88 0.83 - 亏损 亏损
8 莱茵知己 2011/2/25 临平山北 5435 - 1.31 0.94 1.25 - 亏损 疑似亏损
9 广宇·鼎悦府 2011/1/19 临平南苑 9413 - 1.83 1.28 1.25 - 亏损 亏损
2010/12/10 8094
10 中铁·逸都 2010/12/27 临平山北 4033 - 1.09 0.72 0.61 - 亏损 亏损
11 保亿·丽景山 2010/8/12 未来科技城 5705 - 1.38 1.04 1.35 - 亏损 疑似亏损
萧山
1 阳光城·上府 2013/11/19 萧山城厢 11395 - 1.99 1.92 1.8 - 疑似亏损 疑似亏损
2 顺发·美哉美城 2013/9/11 钱江世纪城 11991 - 2.1 1.92 2.11 - 疑似亏损 扭亏为盈
3 恒大帝景 2013/9/3 南部卧城 10557 - 1.9 1.65(精装) 1.74(精装) - 亏损 疑似亏损
4 金昌·春和钱塘 2011/1/10 钱江世纪城 14543 - 2.81 1.84 1.85 - 亏损 亏损

   备注:①累计销售均价和一季度销售均价数据统计截至2016年3月31日。

      ②滨江·紫金府已于2015年10月全部售罄,财务成本核算时间截至2015年10月。

  以上43个项目中,截至2016年3月31日,已扭亏为盈的项目有10个,占比23.3%;仍处于亏损(含疑似亏损)的项目有32个,占比74.4%;尚未销售难以预计的项目有1个,占比2.3%。

  以上32个仍亏损(含疑似亏损)项目中,共涉及34次拿地(部分项目拿地次数不止一次,以最早拿地时间为准)。有1个项目在2014年拿地,16个项目在2013年拿地,1个项目在2012年拿地,6个项目在2011年拿地,8个项目在2010年拿地。其中,2013年占比最高,为50.0%。可见,目前杭州房地产市场在售、将售的亏损(含疑似亏损)项目中,2013年拿地项目占比五成。

   ■浙报传媒地产研究院  ■丁建刚房产咨询

来源:浙报传媒地产研究院  作者:  编辑:张筱
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