温州事件的启示与警示
来源住在杭州网  作者:丁建刚  时间:2016年04月18日 16:59:23
 由于历史原因,我们国家在土地使用权期满续约这一重大问题上,居然仍处于法律真空地带。 正如新华社对这一事件调查的核实稿件中所说:如果不未雨绸缪,提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。 因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

  文/浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员  丁建刚

  一、事件的由来

  今年3月,温州市民王先生购买了一套市区的二手房,房屋建造于上世纪90年代,在办理房产过户手续时,发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称,想要办出新的土地证,需要花费房价三成,即几十万元重新购买房产的土地使用权。【事件回顾>>

  这一事件迅速发酵,引发了全国的舆论剧震,被舆论称为“楼市的重大利空”,被网友称为“天都要塌下来了”。

  中国住宅用地土地使用年限为70年,对于绝大多数商品住宅的业主来说,还远远没有到期,哪怕是上世纪90年代初购买的商品住宅,也只过去了20多年。

  温州事件是一个个案。

  政府规定了土地使用权年限在70年以内,当时为了少交土地出让金,选择了20年,结果造成了极少部分住宅,竟只有20年土地使用权的令人啼笑皆非的结果。

  但是麻烦来了,20年到期了,怎么办?

  如果,这个住宅不交易,当地政府的国土部门是不会找你来收土地出让金的,因为他们也没有法律依据。

  为什么会传出要补缴巨额的土地出让金呢?就是因为业主要把这套房子转让了。

  二、土地出让金到底是该补还是不该补?

  这个问题难住了当地的国土部门。

  我们看看有关土地出让金的3个法律规定:

  1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记”。

  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年施行)第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至少于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

  综上法律规定,住宅土地使用权经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  3.根据2007年3月16日发布的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  《物权法》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。

  三、为什么一个个案会引发舆论剧震?

  从上面的法律规定来看,已经非常清楚了,关于土地使用权到期续约的问题,是一个法律真空地带。

  房屋的业主和地方政府国土部门,都处于两难的尴尬境地。

  不续约,业主没有办法过户,总不可能在土地使用权证上标明:土地使用期已过。

  续约,土地出让金怎么缴纳?缴纳多少?续期多少年?都没有任何法律依据。

  四、启示和警示

  土地制度是一个国家最重要的经济制度之一。

  土地法,是指国家调整土地所有、占有、经营、使用、保护、管理中所发生的各种社会经济关系的法律规范。事关社会的政治经济秩序和社会稳定。

  虽然对于绝大多数商品房的业主来说,土地使用期到期还为时尚早。

  但这一特殊个案,之所以成为全民关注的重大新闻,正是因为这是一个涉及到千家万户,对每个家庭来说又是千秋万代的资产和财产安全问题。

  事关人们对未来个人资产和财产的预期和信心。

  温州这一个案,足以说明了这一问题。

  而由于历史原因,我们国家在土地使用权期满续约这一重大问题上,居然仍处于法律真空地带。

  正如新华社对这一事件调查的核实稿件中所说:如果不未雨绸缪,提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。

  因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

[浙报传媒地产研究院浙江在线·住在杭州网]

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